Eskişehir Gayrimenkul Avukatı

Mülkiyet

• Mülkiyet hakkının içeriği -TMK Madde 683: Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
• Mülkiyet hakkının kapsamı – TMK 684 : Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
• Doğal ürünler TMK Madde 685 –
• Eklenti : TMK Madde 686 –

BİRLİKTE MÜLKİYET (Hisseli Mülkiyet)

• Paylı mülkiyet TMK Madde 688-
  • Genel kurallar
  • Yönetim ve tasarruf
    • Anlaşmalar
    • Olağan yönetim işleri
    • Önemli yönetim işleri
    • Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
  • Yararlanma, kullanma ve koruma
  • Giderler ve yükümlülükler
  • Kararların bağlayıcılığı
  • Paydaşlıktan çıkarma
    • Paydaşın çıkarılması
    • Diğer hak sahiplerinin çıkarılması
  • Paylı mülkiyetin sona ermesi
    • Paylaşma istemi
    • Paylaşma biçimi
• Elbirliği mülkiyeti
  • Kaynakları ve niteliği
  • Hükümleri
  • Sona ermesi

Taşınmaz Mülkiyeti

1. Taşınmaz mülkiyetinin konusu: TMK Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
   • 1. Arazi (Arsa,Tarla,Bağ,Bahçe vs.)
   • 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
   • 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
2. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması – TMK Madde 705
   • Tescil
   • Kazanma yolları
     • Hukukî işlem
     • İşgal
     • Yeni arazi oluşması
     • Arazi kayması
       • Genel olarak
       • Heyelân
       • Sınırın yeniden belirlenmesi
     • Kazandırıcı zamanaşımı
       • Olağan zamanaşımı
       • Olağanüstü zamanaşımı
       • Sürelerin hesabı
     • Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar
   • Tescili isteme hakkı
3. Taşınmaz mülkiyetinin kaybı

Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği Ve Kısıtlamaları

1. Taşınmaz mülkiyetinin içeriği – TMK Madde 718
   • Kapsam
   • Sınırlar
     • Sınırların belirlenmesi
     • Sınır belirleme yükümlülüğü
     • Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet
   • Arazideki yapılar
     • Arazi ve yapı malzemesi
       • Mülkiyet ilişkisi
       • Tazminat
       • Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi
     • Taşkın yapılar
     • Üst hakkı
     • Mecralar
     • Taşınır yapılar
   • Araziye dikilen fidanlar
   • Taşınmaz malikinin sorumluluğu
2. Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları – TMK Madde 731
   • Genel olarak
   • Devir hakkının kısıtlamaları
     • Yasal önalım hakkı
       • Önalım hakkı sahibi
       • Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre
       • Kullanılması
       • Sözleşmeden doğan önalım hakkı
       • Alım ve geri alım hakları
   • Komşu hakkı
     • Kullanma biçimi : Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
     • Kazı ve yapılar : Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
     • Bitkiler
     • Doğal olarak akan su
     • Fazla suyun akıtılması
     • Mecra geçirilmesi
     • Geçit hakları
       • Zorunlu geçit : Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
       • Diğer geçit hakları
     • Sınırlıklar : Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.
     • Katılma yükümlülüğü
   • Başkasının arazisine girme hakkı
     • Orman ve mer’aya girme
     • Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması
     • Zorunluluk hâlinde
   • Kamu hukuku kısıtlamaları
     • Genel olarak
     • Toprağın iyileştirilmesi
3. Kaynak ve yeraltı suları
   • Mülkiyet ve irtifak hakkı
   • Kaynaklara zarar verilmesi
     • Tazminat
     • Eski duruma getirme
     • Aynı yataktan beslenen kaynaklar
     • Özel kanun hükümleri ve yerel âdet
     • Zorunlu su

Sınırlı Ayni Haklar

İrtifak Hakkı – TMK Madde 779

1. Konusu – Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.
2. Kurulması
3. Sona ermesi
4. Hükümleri
5. Bakım giderleri
6. Değişiklikler

İntifa Hakkı – TMK Madde 794

1. Konusu : İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.
2. Kurulması
3. Sona ermesi
4. İntifa hakkının hükümleri
5. Özel hâller

Oturma hakkı – TMK 823

1. Genel olarak – Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.
2. Oturma hakkının kapsamı
3. Giderler

Üst Hakkı – TMK Madde 826

1. Konu ve tapu kütüğüne kayıt : Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.
2. İçerik ve kapsam
3. Sona ermenin sonuçları
4. Süresinden önce devir istemi
5. Üst hakkı iradının güvencesi
6. Sürenin üst sınırı

Kaynak hakkı – TMK Madde 837

Kaynak hakkı: Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Diğer irtifak hakları – TMK Madde 838

Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır.

Taşınmaz Yükü – TMK Madde 839

1. Konusu: Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir.
2. Kurulması
3. Sona ermesi
4. Hükümleri

Taşınmaz Rehni – TMK Madde 850

1. Koşullar
   • Taşınmaz rehninin türleri – Taşınmaz rehni, ancak
     • ipotek,
     • ipotekli borç senedi
     • irat senedi şeklinde kurulabilir.
   • Güvence altına alınan alacak
   • Taşınmaz
   • Rehnin kurulması ve sona ermesi
   • Hükmü
   • Önlem alma yetkisi
   • Rehinden sonra kurulan aynî haklar
   • Rehin derecesi
   • Rehnin paraya çevrilmesi
   • Rehin derecesi
   • Sigorta tazminatı üzerinde hak
   • Alacaklının temsili

İpotek – TMK Madde 881

1. Amaç ve nitelik: Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.
2. Kurulması
3. Sona ermesi
   • İpoteğin terkinini isteme hakkı
   • Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı
   • İpotekten kurtarma
     • Koşulları ve usulü
     • Açık artırma
   • Ödeme istemi
4. Hükmü
   • Mülkiyet ve borçluluk
     • Taşınmazın devri
     • Taşınmazın bölünmesi
     • Borcu yüklenmenin bildirilmesi
   • Alacağın devri
5. Kanunî ipotek
6. İpotekli Borç Senedi – TMK Madde 898
7. İrat senedi – TMK Madde 903

Tapu Sicili

1. Kurulması – Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
   • Sicil bakımından : Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur.
2. Taşınmazların kaydedilmesi – Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
   • Kaydedilecek taşınmazlar – Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
     • Arazi
     • Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar
     • Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.
   • Kaydedilmeyecek taşınmazlar
3. Sicilin unsurları – Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
   • Tapu kütüğü
   • Kat mülkiyeti kütüğü
   • Yevmiye defteri ve belgeler
   • Plân
4. Tapu sicilinin tutulması – Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
   • Bir bölgede
   • Birden çok bölgede
5. Tapu idareleri – Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü
   • Kuruluş
   • Sorumluluk
6. İşlemler – Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
   • İşlemlerin konusu
   • Tescil – Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir:
     • Mülkiyet
     • İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri
     • Rehin hakları.
   • Şerhler
     • Kişisel haklarda
     • Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında
     • Geçici tescil şerhi
   • Beyanlar
7. Tescilin ve terkinin koşulları – Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
   • İstem
     • Tescil için
     • Terkin ve değişiklik için
   • Yetkinin ve sebebin belirlenmesi
   • Belgelerin tamamlanması
8. Tescilin biçimi – Eskişehir Gayrimenkul Avukatı
   • Genel olarak
   • Taşınmaz lehine irtifaklarda
9. Tebliğ zorunluluğu
10. Tapu sicilinin açıklığı – Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
11. Tescilin etkileri
    • Tescilin yapılmamasının sonuçları
    • Tescilin sonuçları
      • Genel olarak
      • İyiniyetli üçüncü kişilere karşı
      • İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı
12. Terkin ve değiştirme
    • Yolsuz tescilde
    • Aynî hakların sona ermesi
    • Düzeltme

Kat Mülkiyeti Hukuku

Aşağıdaki liste, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ndan (KMK) doğan başlıca dava türleri ve işlem leri (tapu/tescil, yönetim, icra, idari tahliye vb.) kapsayan pratik bir kontrol listesidir. KMK nın uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlıkta görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

1) Tapu sicili ve tescil kaynaklı işlemler / davalar

• Kat mülkiyeti / kat irtifakı kurulması (resmî senet + tapuya tescil).
• Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi (resen/istemle) (yapı kullanma izin belgesine dayalı).
• Yönetim planının tescili, değişikliklerinin beyanlar hanesine işlenmesi (ve kuruluş belgeleri arasında saklanması).
• Eklentilerin (kömürlük, depo vb.) beyanlar hanesine kaydı / kadastroda gösterimi.
• Arsa payının yeniden düzenlenmesi (arsa payı düzeltimi) davası (arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse).
• Ortak gider borcu için kanunî ipotek tescili (mahkemece tespit edilen borç ödenmezse; tapuda diğer kat malikleri lehine).
• Yasak işler kapsamında oybirliğiyle izin verilmesi ve kararın tapuya şerhi (mesken nitelikli yerde belirli faaliyetler vb.).
• Hatalı blok/bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi işlemleri (Ek Madde 5).
• Kat mülkiyetinin sona ermesi sicil kaydının silinmesi (terkin).

2) Yönetim kaynaklı işlemler (kat malikleri kurulu -yönetici- denetim)

• Kat malikleri kurulunun olağan/olağanüstü toplantıya çağrılması, çağrı usulü
• Toplantı ve karar yeter sayıları, vekâletle oy kullanma sınırları.
• Kararların karar defterine yazılması, imzalanması (noter tasdikli karar defteri).
• Yönetici seçimi / yönetici atanması (8+ bağımsız bölümde zorunluluk; anlaşmazlıkta mahkemece atama).
• Yöneticinin görevleri (avans toplama, ödeme, tebligat alma, dava icra takibi, kanunî ipotek tescili, banka hesabı açma vb.).
• Defter ve belgelerin tutulması/saklanması + yıl sonunda notere kapattırma.
• İşletme projesi hazırlanması, bildirim, itiraz süreci.
• Kesinleşen işletme projeleri / işletme giderleri kararlarının icrada belge niteliği (İİK m.68/1 kapsamında).
• Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü.
• Yönetimin denetlenmesi, denetçi/denetim kurulu seçimi, denetim raporu/defteri.
• Ortak yerlerde yenilik ve ilaveler (karar nisapları; engelli erişimi/ısı yalıtımı sistem dönüşümü gibi özel halleriyle).

3) Sulh hukukta görülen başlıca KMK davaları / çekişmesiz işler

• Kat malikleri kurulu kararının iptali davası (1 ay / her hâlde 6 ay süreler; yokluk mutlak butlanda süre aranmaz).
• Hâkimin müdahalesi istemi (karara razı olmama, yükümlülüğün ihlali vb.; hâkim emir verir, yerine getirmeyene idari para cezası).
• Mahkemece yönetici atanması (kat malikleri toplanamaz/atanamazsa).
• Arsa payı yeniden düzenlenmesi (arsa payı düzeltimi) davası.
• Ortak gider/aidat/avans alacağı davaları + icra takibi (yönetici veya kat maliki tarafından).
• Gecikme tazminatı talepli takip/dava (ödemede gecikme hâli).
• Kanunî ipotek tesciline dayanak süreç (borcun tespiti/ödenmemesi → tescil).
• Projeye/ortak yerlere aykırı müdahalenin önlenmesi eski hâle getirme güçlendirme/onarım uyuşmazlıkları.
• Zarar gören kat malikinin tazminat talepleri (kusurla verilen zarar).
• Müsaade mecburiyeti uyuşmazlıkları (onarım/inceleme için bağımsız bölüme girme vb.).
• Yasak işler e aykırılığın giderilmesi / faaliyet uyuşmazlıkları (oybirliği şartı olan haller dahil).
• Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti (çekilmezlik nedeniyle zorunlu devir) davası.
• Anayapı/bağımsız bölümün harap olması hâlinde arsa payının devri istemi (belirli süreler içinde yeniden yapılmazsa).
• (Toplu yapılarda da) kurul kararlarının iptali davalarında husumetin yöneticiye yöneltilmesi ve davanın maliklere duyurulması.
• Kapıcı/kaloriferci/bahçıvan/bekçi ve dışarıdan yöneticiye tahsisli yerin boşaltılması: sözleşme feshi/sona ermesi sonrası 15 gün içinde boşaltma,
• Kat irtifakına geçişte pay iptali tescil : KMK Ek Madde 4 süreci: Kat irtifakına geçiş konusunda gerekli çoğunluğun kararına uymayan paydaşın pay iptali ve isteyenler adına tescili (şartlarıyla).