Eskişehir Gayrimenkul Avukatı

Tapudaki mülkiyet kaydının hukuka aykırı olduğu veya taşınmazın devrine ilişkin geçerli bir hakkın yerine getirilmediği durumlarda, kaydın iptali ve hak sahibi adına tescil istenir. Davanın dayanağına göre işlem belgeleri, miras veya sözleşme ilişkisi, süreler ve üçüncü kişilerin hakları incelenir.

İlgili hukuki konuyu inceleyin

Tapu kaydındaki ad, soyad veya kimlik bilgilerinin yanlış yazılması işlem yapılmasını engelleyebilir. Nüfus ve tapu belgeleri karşılaştırılarak mülkiyet değişikliği yaratmayan kayıt hatasının idari veya yargısal yolla düzeltilmesi sağlanır.

Taşınmaza izinsiz girilmesi, yapı yapılması veya kullanımın engellenmesi halinde elatmanın önlenmesi davası ile müdahalenin durdurulması istenebilir. Mülkiyet ve kullanım hakkının dayanağı ile müdahalenin biçimi incelenir; somut olaya göre eski hale getirme talebi eklenir. Kira ilişkisinden doğan tahliye ve geçmiş kullanım nedeniyle ecrimisil talebi ayrıca değerlendirilir.

Taşınmazın haklı bir sebep olmadan kullanılması nedeniyle işgal / ecrimisil tazminatı talep edilebilir. Kullanım dönemi, emsal bedeller ve özellikle paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda yararlanma talebinin bildirilmesi koşulları incelenir.

Paydaşlar taşınmazın paylaşılmasında anlaşamadığında aynen bölüşme veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi istenebilir. Taşınmazın bölünebilirliği, pay oranları ve varsa kullanım veya muhdesat iddiaları birlikte değerlendirilir.

Miras ortaklığındaki taşınmazın elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmesi istenebilir. İşlem, fiziksel paylaşım veya satış anlamına gelmez; her mirasçının payının tapuda belirlenmesini amaçlar.

Taşınmazın genel yola yeterli çıkışı yoksa komşu taşınmaz üzerinden geçit hakkı kurulması talep edilebilir. Güzergâh, zorunluluk, komşuya verilecek zarar ve ödenecek karşılık uzman incelemesiyle değerlendirilir.

Paylı taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir. Satışın niteliği, bildirim ve süreler incelenerek satışa konu payın hak sahibi adına tescili talep edilir.

Geçit, intifa veya benzeri irtifakların kapsamı, kullanımı ve sona ermesi uyuşmazlık yaratabilir. Tapu kaydı ile hakkın kuruluş belgesi incelenerek müdahalenin önlenmesi, sınırın belirlenmesi veya terkin istenebilir.

Taşınmaz kaydındaki yüzölçümü, sınır veya teknik bilgilerin gerçeğe uymadığı ileri sürülebilir. Kadastro ve ölçüm belgeleri incelenerek bunun basit kayıt hatası mı yoksa hak sahipliğini etkileyen uyuşmazlık mı olduğu belirlenir.

Kamulaştırmada taşınmaz bedeli ve mülkiyetin idareye geçişi, kamulaştırmasız el atmada ise müdahalenin dayanağı tartışılır. Fiilî kullanım, imar kısıtlaması ve değerleme incelenerek uygun dava ile zarar talepleri belirlenir.

Kira borcunun ödenmemesi, ihtiyaç veya geçerli tahliye taahhüdü gibi sebeplerle kiralananın boşaltılması istenebilir. Her sebebin bildirim, süre ve başvuru koşulları farklı olduğundan sözleşme ile belgeler birlikte incelenir.

Ödenmeyen kira ve sözleşmeye bağlı diğer alacaklar için takip veya dava yoluna başvurulabilir. Kira dönemi, artış şartı, banka ödemeleri ve mahsuplar karşılaştırılarak talep edilebilecek bakiye hesaplanır.

Kiralanandaki olağan kullanımın ötesindeki hasarlar için kiracıdan giderim talep edilebilir. Teslim durumu, çıkış tutanağı ve fotoğraflar incelenerek onarım bedeli ile varsa kullanılamama zararı değerlendirilir.

Teminat altındaki borcun sona ermesi veya ipoteğin geçersizliği halinde tapudaki ipoteğin kaldırılması istenebilir. Borç ilişkisi, ödeme belgeleri ve ipotek kapsamı incelenerek terkin, tespit veya itiraz yolu belirlenir.

Zilyetlik, komşuluk ve taşınmazın kullanımından doğan farklı talepler bu kapsamda incelenir. Tapu durumu, fiilî kullanım ve istenen hukuki sonuç belirlenerek uygun dava veya sicil işlemi seçilir.

Tapu devri veya vekâletname tarihinde kişinin işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayamadığı iddialarında sağlık kayıtları ve uzman incelemesi değerlendirilir. Sırf ileri yaş yeterli değildir; annenin veya babanın ilgili işlem sırasındaki ayırt etme gücü esas alınarak dava ve savunma hazırlanır.

İlgili hukuki sebebi inceleyin

Kandırılmanın tapu devrine etkisi ve kimin hangi beyanda bulunduğu araştırılır. Aldatma ile mirastan mal kaçırma farklı sebeplerdir. İşlem sırasında kişinin iradesi, sağlık durumu, ödeme ve diğer deliller incelenerek hak sahibi, dava türü ve TBK m.39 kapsamındaki süre belirlenir.

İlgili hukuki sebebi inceleyin

Kişinin kendisine, yakınlarına veya malvarlığına yönelen ağır ve yakın zarar tehlikesi altında taşınmazını devrettiği iddiaları incelenir. Baskının niteliği, işlemle bağlantısı ve deliller değerlendirilerek tapu iptali ile diğer koruyucu başvurular için hukuki süreç yürütülür.

İlgili hukuki sebebi inceleyin

Miras bırakanın bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla satış veya bakım sözleşmesi gibi göstermesi hâlinde tapu iptali ve miras payı oranında tescil istenebilir. Gerçek irade, devir bedeli, aile ilişkileri ve miras bırakanın işlemdeki amacı birlikte araştırılır.

İlgili hukuki konuyu inceleyin

Vekilin taşınmazı, vekâlet verenin yararına ve talimatlarına aykırı biçimde devretmesi tapu iptali talebine konu olabilir. Vekilin davranışı yanında alıcının kötüye kullanmayı bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği de değerlendirilir. Ayrıntılı koşulları, delilleri ve dava seçeneklerini vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil rehberinde inceleyebilirsiniz.

Geçerli biçimde düzenlenen taşınmaz satış vaadine rağmen tapu devri yapılmazsa, koşulları oluştuğunda mahkemeden tescil istenebilir. Sözleşmenin şekli, alıcının ödeme yükümlülüğü, taşınmazın devre elverişliliği ve tapudaki üçüncü kişi hakları incelenir.

Bakım borçlusu, geçerli sözleşmeye dayanarak vaat edilen taşınmazın adına tescilini isteyebilir. Bakım yükümlülüğünün ağır biçimde ihlali veya sözleşmenin geçersizliği iddiasında ise devredilmiş taşınmazın geri alınması ve tapunun düzeltilmesi gündeme gelebilir.

Satılan taşınmaz, pay, kişi veya işlemin niteliği hakkında esaslı yanılma bulunup bulunmadığı incelenir. Her yanlış beklenti tapu iptalini gerektirmez; irade açıklaması, sözleşme belgeleri ve somut koşullar değerlendirilerek işlemin bağlayıcılığına, tapu kaydına ve doğan zarara ilişkin talepler belirlenir.

Taşınmazın değeri ile karşı edim arasındaki açık oransızlık, kişinin zor durumundan, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak oluşturulmuşsa gabin gündeme gelir. Zarar gören taraf koşullarına göre sözleşmeden kurtulup geri verme veya edimler arasındaki dengesizliğin giderilmesini isteyebilir.

Geçersiz veya sonradan ortadan kalkan bir hukuki sebebe dayanan kazanımın geri verilmesi istenebilir. Tapu devrinin sebebi geçersizse sicilin düzeltilmesi değerlendirilebilir; yalnız para ödenmiş olması ise tek başına tescil hakkı yaratmaz ve çoğu durumda bedel iadesini gündeme getirir.

Parselasyon veya arazi ve arsa düzenlemesi nedeniyle oluşan tapu kayıtları uyuşmazlık konusu olabilir. İdari işlemin iptali ile iptal sonrası tapu kaydının eski hâle getirilmesi farklı yargısal aşamalardır; işlemin durumu, görevli yargı ve üçüncü kişi hakları birlikte incelenir.

Kadastro tespitinde taşınmazın yanlış kişi adına yazılması veya mülkiyetin hatalı belirlenmesi hâlinde tespitin düzeltilmesi istenebilir. Askı ilanı sırasında açılacak dava ile kesinleşmiş kayda karşı dava farklı usul ve sürelere tabi olduğundan tespit ve kesinleşme tarihleri önem taşır.

Eşlerden birinin aile konutunu diğer eşin açık rızası olmadan devretmesi hâlinde tapu iptali ve önceki malik eş adına tescil talebi gündeme gelebilir. Şerhin yokluğu tek başına korumayı kaldırmaz; ilk alıcı ile sonraki tapu kaydına dayanarak hak kazanan kişinin durumu ayrı incelenir. Koşullar ve dava süreci için eşin açık rızası olmadan aile konutunun satışı nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını inceleyebilirsiniz.

Kamulaştırmada bedel tespiti ve idare adına tescil; koşulları varsa eski malikin geri alma hakkı veya tapu kaydının düzeltilmesi gündeme gelebilir. Kamulaştırmasız el atmada ise müdahalenin önlenmesi veya bedel talebi ve buna bağlı tescil sonuçları, müdahalenin niteliğine göre belirlenir.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebebi bulunmayan tapu kaydı yolsuz tescil niteliğinde olabilir. Ayni hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini isteyebilir; tapuya güvenerek hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması ayrıca değerlendirilir.

Sahte vekâletnameyle veya temsil yetkisi bulunmadan yapılan satış, malikin iradesine dayanmayan bir tescile yol açabilir. Yetki belgesi, imza, işlemin sonradan onaylanıp onaylanmadığı ve sonraki devralanların durumu incelenerek tapu iptali talebi değerlendirilir.

Tapusuz bir taşınmazın veya kanunda sınırlı olarak belirtilen kayıtlı taşınmazların, kural olarak yirmi yıl malik sıfatıyla davasız ve aralıksız kullanılması tescile dayanak olabilir. Zilyetliğin süresi yanında taşınmazın özel mülkiyete elverişliliği ve diğer kanuni koşullar da aranır.

Belirli bir amaçla veya güvence için devredilen taşınmazın, kararlaştırılan koşul gerçekleşince geri verilmemesi hâlinde tescil istenebilir. İnanç anlaşmasının varlığı, geri verme koşulları ve yazılı delil başta olmak üzere ispat kuralları uyuşmazlığın sonucunda belirleyicidir.

Taşınmaz satışı mülkiyet devrine, satış vaadi ise ileride devri isteme hakkına yöneliktir. Resmî şekil, bedel, teslim, teminat ve tapu üzerindeki kısıtlamalar işlem yapılmadan önce birlikte değerlendirilir.

İlgili hukuki konuyu inceleyin

Arsa sahibi belirli payları devretmeyi, yüklenici ise yapı yapıp kararlaştırılan bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Paylaşım, proje, süre, gecikme, ayıp ve teminat hükümleri açıkça düzenlenir.

Kiracıya bırakılan kullanım hakkı ile kira bedeli ve tarafların bakım yükümlülükleri yazılı hale getirilir. Artış, depozito, teslim ve sona erme hükümleri kiralananın türüne göre düzenlenir.

Bir alacağın taşınmazla güvence altına alınması için ipotek kapsamı ve sınırı belirlenir. Borcun kaynağı, derece, üst sınır ve kaldırma koşulları değerlendirilerek resmî senet ve tescil hazırlanır.

Taşınmazdaki payın başka kişiye devrinde bedel, pay oranı ve teslim koşulları belirlenir. Tapu kısıtlamaları, diğer paydaşların hakları ve işlemin resmî şekli incelenerek devir planlanır.

Bakım ve gözetim yükümlülüğü karşılığında taşınmaz devri veya devir taahhüdü kararlaştırılabilir. Bakımın kapsamı, güvence ve sözleşmenin sona ermesi düzenlenir; görünürde işlem iddialarına yol açabilecek durumlar değerlendirilir.

Taşınmazın karşılıksız devrinde bağışlayan ve bağışlananın iradeleri resmî işleme bağlanır. Varsa koşul veya yüklemeler, ehliyet ve mirasçıların hakları incelenerek bağışın hukuki sonuçları açıklığa kavuşturulur.

Trampada taraflar para karşılığı satış yerine mal veya taşınmazlarını karşılıklı devreder. Değer farkı, tapu yükleri, teslim ve ek ödeme hükümleri belirlenerek resmî devir işlemleri eşgüdümlü yürütülür.

Sözleşmesel önalım hakkı, malik satış yaparsa hak sahibine öncelikle satın alma imkânı tanır. Kullanım koşulları, süre ve tapuya şerhin üçüncü kişilere etkisi düzenlenir.

Paydaşlar, ortak taşınmazın hangi kısmını kimin kullanacağını anlaşmayla belirleyebilir. Kullanım sınırları, ortak giderler ve değişiklik koşulları yazılır; anlaşmanın mülkiyeti fiziksel olarak bölmediği dikkate alınır.

Satış, bağış veya miras gibi farklı sebepler tapuda farklı belge ve işlemler gerektirir. Hak sahipliği, temsil yetkisi, taşınmaz üzerindeki kayıtlar ve mali yükümlülükler kontrol edilerek devir tamamlanır.

İlgili hukuki konuyu inceleyin

İpotek tesisinde taşınmazın hangi alacağa teminat oluşturacağı, kaldırılmasında ise terkin dayanağı belirlenir. Alacaklının onayı, ödeme belgeleri ve tapu kayıtları incelenerek ilgili sicil işlemi yürütülür.

Taşınmazdan belirli biçimde yararlanma hakkı resmî işlem ve tescille kurulabilir. Kullanım alanı, süre ve sona erme nedeni belirlenerek kuruluş veya tapudan silinme işlemleri hazırlanır.

Satış vaadi, aile konutu veya diğer şerh edilebilir haklar tapu kaydında görünür hale getirilebilir. Şerhin hukuki dayanağı, gerekli belgeler ve kaldırılma koşulları işlem türüne göre incelenir.

Tapudaki yazım veya kayıt hatasının giderilmesi için önce sicil belgeleriyle mevcut durum karşılaştırılır. İlgililerin onayıyla düzeltme mümkün değilse gerekli yargısal başvurunun kapsamı belirlenir.

Arsa üzerindeki yapının veya taşınmaz niteliğindeki değişikliğin tapuya işlenmesi gerekebilir. Kadastro, ruhsat ve yapı belgeleri incelenerek kaydın mevcut hukuki duruma uygun hale getirilmesi sağlanır.

Tevhid, parsellerin birleştirilmesini; ifraz, bir parselin ayrılmasını ifade eder. İmar ve tarım arazisi sınırlamaları, teknik ölçümler ve gerekli idari onaylar incelenerek tapu işlemleri hazırlanır.

Ölüm sonrasında hak sahipleri mirasçılık belgesiyle belirlenir ve kayıtlı malların intikali yapılır. Mirasın reddi, vergi işlemleri ve ortaklık biçimi incelenerek yanlış kişi veya payla tescil önlenmeye çalışılır.

Miras kalan taşınmazın mirasçılar arasında paylaştırılmasında değer, pay oranı ve denkleştirme bedelleri belirlenir. Anlaşmanın şekli, tüm mirasçıların katılımı ve tapuda uygulanabilirliği birlikte kontrol edilir.

Taşınmazın imar planı, yapılaşma koşulları, ruhsat ve kullanım izinleri yatırım kararını etkiler. Plan notları ve idari kayıtlar incelenerek yapılabilecek işlem ile itiraz veya dava ihtiyacı belirlenir.

Kat irtifakı yapılacak yapının bağımsız bölümlerine ilişkin hakları, kat mülkiyeti tamamlanmış yapıdaki mülkiyeti düzenler. Proje, arsa payı ve yönetim planı incelenerek kuruluş belgeleri hazırlanır.

Eşya hukuku hükümleri mülkiyet, zilyetlik, tapu sicili ve sınırlı ayni hakların temelini oluşturur. Taşınmaz üzerinde hangi hakkın bulunduğu ve üçüncü kişilere karşı nasıl korunacağı bu çerçevede belirlenir.

İlgili hukuki konuyu inceleyin

Apartman ve sitelerde bağımsız bölümler, ortak alanlar ve yönetim ilişkileri bu kanunda düzenlenir. Aidat, yönetim kararı, ortak yere müdahale ve arsa payı uyuşmazlıklarında temel başvuru kaynağıdır.

Tapu işlemleri ve taşınmaz edinimine ilişkin özel hükümler içerir. Resmî işlemin türü, tarafların edinim yetkisi ve sicile ilişkin usuller Medeni Kanunla birlikte değerlendirilir.

Planlama, parselasyon, yapı ruhsatı ve imara aykırı yapılaşmanın temel kurallarını düzenler. Taşınmazın kullanılabilirliği ile yıkım veya para cezası gibi işlemlerin dayanağı bu hükümler üzerinden incelenir.

Kamu yararı için taşınmaz edinilmesi, bedelin belirlenmesi ve tescil süreçlerini düzenler. Malik açısından değerleme, idari işlemler ve bedel taleplerinin hangi yolla ileri sürüleceğinin belirlenmesinde önemlidir.

Taşınmazların sınırlarının ve hak sahiplerinin belirlenerek tapu siciline kaydedilmesini düzenler. Kadastro tespiti, askı ilanı ve itirazlara ilişkin uyuşmazlıklarda tespit belgeleriyle birlikte uygulanır.

Kira, taşınmaz satışı ve satış vaadi gibi sözleşmelerde karşılıklı borçları düzenler. Teslim, bedel, ayıp, temerrüt ve sona erme talepleri sözleşmeyle birlikte bu hükümler üzerinden değerlendirilir.

Tarım arazilerinin korunması ve amaç dışı kullanımına ilişkin kurallar içerir. Bölünme, devir ve miras işlemlerinde tarımsal arazi niteliğinin doğurduğu sınırlamalar ayrıca kontrol edilir.

Tapu sicilinin tutulması ve tescil, şerh, beyan, terkin işlemlerinin uygulanmasını düzenler. Başvuruda gerekli belge, temsil ve kayıt usulünün belirlenmesinde teknik işlem rehberi niteliğindedir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı işlemlerine ilişkin ikincil düzenlemeler, sicil uygulamasını tamamlar. Somut başvuruda yürürlükteki düzenleme, proje ve tapu kayıtlarının gerektirdiği belgeler birlikte kontrol edilir.

Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetlerin hazırlanması ve imzalanmasına ilişkin usulleri belirler. Tarafların kimliği, temsil yetkisi ve işlem iradesinin belgeye doğru aktarılması bakımından dikkate alınır.

Tapu ve kadastro verilerinin kullanılması ile elektronik ortamda yapılacak işlemlerin usullerini düzenler. Veri erişimi, başvuru yetkisi ve elektronik kayıt işlemlerinde ilgili kurallar kontrol edilir.

İmar planı bulunan alanlarda yapılaşma ve ruhsat işlemlerinin teknik kurallarını açıklar. Parselin yapılaşma koşulları, proje ve izin talepleri incelenirken plan notlarıyla birlikte değerlendirilir.

İmar planı bulunmayan alanlardaki yapılaşmaya ilişkin esasları düzenler. Yerleşim niteliği, parsel durumu ve yapı türü belirlenerek izin koşulları ile uygulanabilecek sınırlamalar incelenir.

Yapı denetimi sürecinde görev, belge ve uygulama usullerini düzenler. İnşaatın projeye uygunluğu, denetim kayıtları ve sorumluluk iddiaları değerlendirilirken ilgili denetim aşamaları incelenir.

Taşınmaz ticareti yapan işletmelerin faaliyet koşulları ve aracılık işlemlerini düzenler. Yetkilendirme sözleşmesi, hizmet bedeli ve taraflara verilen bilgilerin uygunluğu bakımından önem taşır.

Tarım arazisinin kullanım ve planlama süreçlerinde uygulanacak teknik ve idari koşulları belirler. Amaç dışı kullanım, izin ve arazi niteliğiyle bağlantılı başvurular bu düzenleme çerçevesinde incelenir.

Mülkiyet hakkının içeriği -TMK Madde 683: Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

Mülkiyet hakkının kapsamı – TMK 684 : Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.

Bir maldan dönemsel olarak elde edilen ürünler, ayrılıncaya kadar o malın bütünleyici parçası sayılır. Ürün üzerindeki hak, mülkiyet veya intifa gibi yararlanma yetkisinin kapsamına göre belirlenir.

Asıl şeyin işletilmesi, korunması veya yararı için sürekli özgülenen taşınır eklenti sayılabilir. Bir eşyaya ilişkin tasarrufun eklentiyi kapsayıp kapsamadığı bu özgüleme ve tarafların iradesine göre incelenir.

Bir mal üzerinde birden fazla kişinin belirli paylarla malik olmasıdır. Payın devri, kullanım, yönetim, giderler ve ortaklığın sona erdirilmesi paylı mülkiyet kurallarına göre değerlendirilir.

Kanunun veya sözleşmenin kurduğu topluluğa bağlı ortak mülkiyette, ortakların belirlenmiş payları bulunmaz. Özellikle paylaşılmamış mirasta tasarruf yetkisi ve ortakların birlikte hareket etmesi önem taşır.

Arazi, tapuda ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetine konu olabilir. İşlemin şekli ve tescili bu niteliğe göre belirlenir.

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapuya tescille kazanılır; miras ve mahkeme kararı gibi kanuni istisnalar bulunur. Satışın geçerliliği, tescil talebi ve tescilsiz kazanımın sonuçları birlikte incelenir.

Tapu kaydının terkini veya taşınmazın tamamen yok olması mülkiyetin sona ermesine yol açabilir. Kamulaştırma gibi durumlarda ise özel kanundaki hükümler ve hak sahiplerinin talepleri uygulanır.

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar bulunduğu ölçüde altını ve üstünü de kapsar. Yapılar, bitkiler ve sınır uyuşmazlıkları bu kapsamın somut olayda belirlenmesini gerektirir.

Komşuluk, önalım ve geçit hakkı gibi sınırlamalar maliklerin yetkilerini sınırlandırabilir. Kısıtlamanın kanundan mı sözleşmeden mi doğduğu, tapuya etkisi ve talep koşulları ayrıca incelenir.

Kaynaklar kural olarak kaynadıkları arazinin bütünleyici parçasıdır; yeraltı suları kamu yararına ait sulardandır. Yararlanma, kirletme ve suyun kesilmesine ilişkin taleplerde özel düzenlemeler de dikkate alınır.

Konusu – Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.

Taşınmaz lehine irtifak kural olarak resmî sözleşme ve tapuya tescille kurulur. Hakkın kapsamının tapu kayıtlarına açık biçimde yansıtılması ilerideki kullanım uyuşmazlıklarını önler.

Terkin, taşınmazın yok olması veya hakkın yararını kaybetmesi irtifakın sona ermesini gündeme getirebilir. Yararı azalan bir irtifakın kaldırılmasında bedel ve mahkeme kararı koşulları incelenir.

Hak sahibi irtifakı, yüklü taşınmaza en az zarar verecek şekilde kullanmalıdır. Kullanımın sınırları öncelikle tapu kaydı, kuruluş sözleşmesi ve hakkın amacı üzerinden belirlenir.

İrtifak için gerekli tesislerin bakım giderlerinin kime ait olduğu yararlanma durumuna göre belirlenir. Tesisten yüklü taşınmaz maliki de yararlanıyorsa gider paylaşımı gündeme gelebilir.

Taşınmazların bölünmesi veya kullanım ihtiyacının değişmesi irtifakın uygulanmasını etkileyebilir. Değişikliğin hak sahibine ve yüklü taşınmaza etkisi mevcut hakkın sınırları içinde değerlendirilir.

Konusu : İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

Taşınmazlarda intifa hakkı tapuya tescille kurulur; taşınır ve alacaklarda farklı kuruluş işlemleri gerekir. Hakkın süresi, kapsamı ve tarafların yükümlülükleri kuruluş aşamasında belirlenir.

Sürenin dolması, hak sahibinin ölümü veya hakkın konusunun ortadan kalkması intifayı sona erdirebilir. Malın geri verilmesi ve kullanım dönemine ilişkin hesaplaşma ayrıca değerlendirilir.

İntifa sahibi malı özenle yönetmek ve özgülendiği amaca uygun kullanmakla yükümlüdür. Ürünler, bakım, giderler, güvence ve malikin denetim hakları karşılıklı hak ve borçları belirler.

Tüketilebilen eşyalar, alacaklar ve malvarlığı üzerindeki intifada özel hükümler uygulanır. Mülkiyetin geçişi, değer ödeme veya alacağın tahsili malın niteliğine göre değişebilir.

Genel olarak – Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.

Hak sahibinin kişisel ihtiyaçları, ailesi ve ev halkıyla oturma imkânı hakkın kapsamını belirler. Bir bölümle sınırlı hakta ortak yerlerin kullanımı da değerlendirilir.

Oturma hakkındaki olağan bakım ve kullanım giderleri hakkın kullanım biçimine göre paylaşılır. Tek başına veya malik ile birlikte kullanım farklı gider sorumlulukları doğurabilir.

Arazi sahibi, başka bir kişiye arazinin üstünde veya altında yapı yapma ve yapıyı kullanma hakkı verebilir. Tapuda kurulacak bu hakkın süresi, devri ve sona erdiğinde yapının durumu açıkça belirlenmelidir.

Yapının konumu, niteliği ve kullanım amacı üst hakkının kapsamını belirler. Kuruluş sözleşmesindeki kayıtların sonraki malik ve hak sahiplerine etkisi önem taşır.

Üst hakkı sona erdiğinde yapı kural olarak arazi malikine geçer. Yapı bedeli, teminat ve terkin işlemleri kanun ile kuruluş sözleşmesindeki düzenlemelere göre ele alınır.

Üst hakkının ağır biçimde amacına aykırı kullanılması veya önemli yükümlülüklerin ihlali erken devir talebine yol açabilir. Talebin koşulları ve uygun bedel birlikte değerlendirilir.

Arazi malikinin üst hakkı karşılığında ödenecek iradı güvenceye almak için kanuni ipotek istemesi mümkündür. Güvencenin kapsamı ve tescil işlemleri özel hükümlere tabidir.

Bağımsız üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir; uzatma kanundaki koşullara bağlıdır. Sözleşmedeki süre ile tapudaki kaydın uyumlu olması gerekir.

Kaynak hakkı: Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Bir taşınmaz üzerinde belirli bir kişinin geçmesi, spor alanı olarak kullanması veya başka sınırlı bir ihtiyaç için yararlanması düzenlenebilir. Bu haklar mülkiyetin devri değildir; kapsam, süre ve başkasına geçip geçmeyeceği kuruluş belgesine bağlıdır.

Konusu: Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir.

Taşınmaz yükü kural olarak tapu kütüğüne tescille kurulur. Kuruluş belgesinde edimin türü ve yükün parasal değeri gibi unsurların belirlenmesi gerekir.

Terkin, taşınmazın yok olması veya yükten kurtarma hakkının kullanılması sona erme sebebi olabilir. Yükten kurtarma bedeli ve şartları tarafların konumuna göre incelenir.

Alacaklı, yükten doğan edimin yerine getirilmemesi hâlinde taşınmaz üzerinden tatmin isteyebilir. Malik değişikliği ve muaccel edimlerin durumu özel hükümlere göre belirlenir.

Taşınmaz rehni, bir alacağın tapuda belirlenen taşınmazla güvence altına alınmasını sağlar. Resmî şekil, tescil, rehin derecesi ve güvence kapsamı işlemin temel unsurlarıdır.

Amaç ve nitelik: Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.

İpotek kural olarak resmî sözleşme ve tapuya tescille kurulur. Güvence tutarı, derece ve alacağın niteliği tapu kaydıyla birlikte incelenir.

Alacağın sona ermesi üzerine malik ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Terkin, bildirim ve borçtan kurtarma koşulları somut alacak ve tapu kaydına göre belirlenir.

İpotekli taşınmazın devri borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni malikin durumu, borcun üstlenilmesi ve taşınmazın paraya çevrilmesi ihtimali birlikte değerlendirilir.

Satıcı veya yapı alacaklısı gibi bazı kişiler kanuni koşullarla ipotek tescili isteyebilir. Hakkın süresinde kullanılması ve güvence altına alınacak alacağın niteliği önemlidir.

İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel alacağı senede bağlayan özel bir kurumdur. Kuruluş, değerleme ve borç ilişkisi genel ipotekten farklı hükümlere tabidir.

İrat senedi, taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü biçiminde bir alacak hakkı kurar. Güvenceye elverişli taşınmazlar ve sorumluluğun kapsamı özel kurallarla sınırlandırılmıştır.

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların aleniyetini sağlar. Kütük, yevmiye, belgeler ve planlar birlikte değerlendirilerek taşınmazın hukuki durumu belirlenir.

Arazi, bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetindeki bağımsız bölümler sicile kaydedilebilir. Kamu malları gibi bazı taşınmazların kayıt rejimi farklıdır.

Tapu ve kat mülkiyeti kütükleri, yevmiye defteri, resmî belgeler ve planlar sicilin unsurlarıdır. Hak sahipliği araştırılırken yalnız güncel kayıt değil dayanak belgeler de önem taşır.

Sicilin tutulması ve işlemlerin kayda geçirilmesi kanuni usullere bağlıdır. Sicil hatasından doğan zararlar bakımından devletin sorumluluğu ayrıca gündeme gelebilir.

Tapu müdürlükleri taşınmazların mülkiyet ve hak kayıtlarıyla ilgili işlemleri yürütür. Satış, miras nedeniyle kayıt değişikliği veya ipotek kaldırma gibi işlem için gereken belge ve randevu koşulları resmî kanallardan öğrenilebilir.

Mülkiyet ve sınırlı ayni haklar tescil edilir; kişisel haklar ve tasarruf kısıtlamaları kanuni koşullarla şerh edilebilir. Beyanların etkisi ise kaydın hukuki niteliğine göre değişir.

Tescil talebinde bulunan kişi tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemelidir. Eksik belge, yetkisiz işlem veya geçersiz sebep tescilin reddine ya da yolsuz tescil uyuşmazlığına yol açabilir.

Tesciller, istemlerin yevmiye defterine kaydedilme sırasına göre yapılır. Kayıt tarihi ve sırası, özellikle ayni hakların önceliğinin belirlenmesinde önem taşır.

Tapu görevlisinin ilgililere bildirmekle yükümlü olduğu işlemler bulunur. Bildirim, kişinin kaydı öğrenmesi ve gerekiyorsa itiraz veya düzeltme yollarına başvurması açısından önemlidir.

Tapu sicilinin açıklığı – Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Tescil, ayni hakların doğumu ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesinde temel rol oynar. İyiniyetle kazanım ile yolsuz tescilin bilindiği durumlar farklı sonuçlar doğurur.

Hak sahibinin rızası veya mahkeme kararı gibi hukuki sebeplerle tapu kaydı terkin edilebilir ya da düzeltilebilir. Maddi hata ile hak sahipliğini etkileyen yolsuz tescil birbirinden ayrılır.

Yapının tamamlanması ve gerekli belgelerin sağlanması üzerine kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilir. Yapı kullanma izni ve tapu kaydının projeyle uyumu incelenir.

Yönetim planı ana taşınmazın yönetimini ve kullanım kurallarını düzenler; maliklerle haleflerini bağlar. Tek apartmandaki KMK m.28 ile toplu yapılardaki m.70’in farklı değişiklik çoğunlukları gözetilir. Planın hazırlanması, değiştirilmesi ve aykırı hükümlere ilişkin talepler incelenir.

Depo, garaj gibi doğrudan bir bağımsız bölüme özgülenen yerler eklenti olabilir. Eklentinin tapu ve projedeki durumu, kullanım ve mülkiyet uyuşmazlıklarında belirleyicidir.

Arsa payı, bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki değerine göre belirlenir. Değerle orantısız pay tahsisi varsa koşulları içinde arsa payının düzeltilmesi istenebilir.

Ortak gider alacağının diğer yollarla tahsil edilememesi hâlinde bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek istenebilir. Borcun ve tescil talebinin kanuni koşulları değerlendirilir.

Bağımsız bölümde yürütülecek bazı faaliyetler yasaklanmış veya kat maliklerinin iznine bağlanmıştır. Tapudaki kullanım amacı, yönetim planı ve faaliyetin türü birlikte incelenir.

Tapu kaydı ile onaylı projedeki bağımsız bölüm numaraları arasındaki hatalar özel usulle düzeltilebilir. Kimlik tespiti ve maliklerin rızası gibi şartlar somut kayda göre ele alınır.

Ana taşınmazın yok olması, kamulaştırılması veya diğer kanuni sebepler kat mülkiyetini sona erdirebilir. Terkin ve arsa üzerindeki hakların durumu ayrıca düzenlenir.

Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılmasında zaman, gündem ve bildirim usulü önem taşır. Olağanüstü toplantıda sebebin belirtilmesi ve kanuni bildirim koşulları incelenir.

Toplantı ve karar yeter sayıları, alınacak kararın türüne göre değişir. İlk ve ikinci toplantı kuralları ile özel çoğunluk gerektiren kararlar birbirinden ayrılır.

Kurul kararları karar defterine yazılarak toplantıya katılanlarca imzalanır. Muhalefet şerhi ve karar kayıtları, sonradan açılabilecek iptal davasında önem taşır.

Yönetici seçimi kat malikleri kurulunca kanundaki çoğunlukla yapılır. Seçim yapılamaması veya uyuşmazlık hâlinde mahkemeden yönetici atanması istenebilir.

Yönetici, kurul kararlarının uygulanması, ortak yerlerin bakımı ve giderlerin toplanması gibi işleri yürütür. Yetkinin sınırı kanun, yönetim planı ve kurul kararlarına göre belirlenir.

Yönetici, yönetim işlemlerinin dayanağı olan defter, belge ve makbuzları düzenli tutmalıdır. Gelir ve giderlerin izlenebilmesi hesap verme yükümlülüğünün temelini oluşturur.

İşletme projesi apartman ve sitenin gelir, gider ve avans planıdır; kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar ve en geç üç ay içinde kurul onayına sunar. Avans belirlenirken KMK m.37’deki güncel sınırlar incelenir.

Kesinleşen işletme projesi ve kurulun gider kararları, kanundaki koşullarla icra takibinde belge niteliği taşıyabilir. Alacağın kapsamı ve itirazın kaldırılması koşulları ayrıca değerlendirilir.

Yönetici, gelir ve giderler hakkında kat maliklerine hesap verir. Hesabın zamanı, dayanak belgeler ve eksik ya da usulsüz harcamalara ilişkin itirazlar incelenir.

Yönetimin hesap ve işlemleri kat malikleri veya seçilen denetçi tarafından denetlenebilir. Denetim raporu, yönetimin ibra edilmesi ve sorumluluk talepleri açısından önemlidir.

Ortak yerlerde faydalı yenilikler, lüks harcamalar ve ilave yapı yapılması farklı çoğunluklara tabidir. Kararın geçerliliği kadar giderlere hangi maliklerin katılacağı da belirlenir.

Kanuna veya yönetim planına aykırı kurul kararlarının iptali istenebilir. Dava açabilecek kişiler, kararın öğrenilmesi ve hak düşürücü süreler somut olaya göre değerlendirilir.

Kat maliklerinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya yönetim uyuşmazlıklarında hâkimin müdahalesi istenebilir. Mahkeme, ihlalin giderilmesi için uygun yükümlülük ve süre belirleyebilir.

Kat malikleri kurulunda yönetici seçilememesi hâlinde sulh hukuk mahkemesinden atama talep edilebilir. Yönetim planı, mevcut yönetim durumu ve başvuru koşulları incelenir.

Kat malikleri ortak gider ve avanslara kanundaki paylaşım esaslarıyla katılır. Ödenmeyen aidatlar için yönetim kararları ve hesap kayıtlarına dayalı takip veya dava gündeme gelebilir.

Ortak gider borcunun zamanında ödenmemesi gecikme tazminatına yol açabilir. Borcun muacceliyeti, malikin bilgilendirilmesi ve ödeme tarihleri hesaplamada önem taşır.

Projeye aykırı tadilat veya ortak yere müdahale eski hâle getirme talebine konu olabilir. Onaylı proje, malik rızaları ve yapının mevcut durumu karşılaştırılır.

Bağımsız bölüm veya ortak yere verilen zararın giderilmesi sorumlu kişiden istenebilir. Zarara yol açan davranış, kusur ve onarım bedeli delillerle ortaya konulur.

Zorunlu bakım ve onarım için bağımsız bölüme girilmesine izin verilmesi gerekebilir. Müdahalenin gerekliliği, kapsamı ve doğacak zararın karşılanması birlikte değerlendirilir.

Tapuda mesken görünen yerde bazı işlerin yürütülmesi oybirliği veya başka özel koşullara bağlıdır. Yasak faaliyetin önlenmesi için tapu kaydı, yönetim planı ve kullanım biçimi incelenir.

Diğer maliklerin haklarını çekilmez biçimde ihlal eden malikin bağımsız bölümünün devri istisnai koşullarla istenebilir. Bu ağır yaptırım için kanuni sebep, karar ve dava şartları aranır.

Yapının tamamen veya kısmen harap olması, kat mülkiyetinin devamı ve onarım yükümlülüklerini etkiler. Yeniden yapım, süreler ve arsa hakları özel hükümlere göre değerlendirilir.

Toplu yapı uyuşmazlıklarında blok, ada ve toplu yapı yönetimlerinin yetki alanları ayrılır. Davanın doğru kişi veya yönetim birimine yöneltilmesi talepten önce belirlenmelidir.

Görevi sona eren kapıcı gibi personele görevi nedeniyle tahsis edilmiş yerin boşaltılması özel usule tabidir. Görevin sona erdiği tarih ve tahsis niteliği değerlendirilir.

Kat irtifakı sahiplerinden birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde pay devri veya hakkın sona ermesi talepleri gündeme gelebilir. İhlalin niteliği ve özel kanuni koşullar incelenir.

Güncel tapu bilgisi, ada-parsel veya adres, varsa kira ya da satış sözleşmesi, ödeme kayıtları ve gelen tebligatları hazırlayın. Eksik belge olması görüşme talep etmenize engel değildir; elinizdeki kayıtlarla hangi bilgilerin tamamlanacağı belirlenebilir.

Tapu devri yapılmadan, kira bildirimi gönderilmeden veya bir dava tebligatı alındığında görüşmek; yanlış talep ve süre kaybı riskini azaltır.

Avukatlık ücreti, tapu, kira, hisseli taşınmaz ve taşınmaz sözleşmesi konusundaki işin kapsamı, aşaması ve gerektirdiği çalışmaya göre belirlenir. Görüşmede ücret anlaşması, dava ve takip giderleri ile kapsama dâhil işlemler ayrı ayrı açıklığa kavuşturulmalıdır.

İlk değerlendirmede tapu, kira, hisseli taşınmaz ve taşınmaz sözleşmesi uyuşmazlığının belgeleri, talep edilebilecek haklar ve başvuru seçenekleri ele alınabilir. Görüşme istemek dava açmayı kabul etmek değildir; uzlaşma, başvuru veya dava seçenekleri birlikte karşılaştırılır.

Eskişehir'deki tapu, kira, hisseli taşınmaz ve taşınmaz sözleşmesi işleminiz için şehir dışında bulunurken de büromuza görüşme talebi iletebilirsiniz. Görüşme yöntemi, belge iletimi, vekâletname ihtiyacı ve sizin katılmanız gereken işlemler randevu planlanırken netleştirilir.

Tapu kayıtlarının getirtilmesi, keşif, bilirkişi incelemesi, taraf sayısı ve karara karşı başvurular süreyi etkiler. Dosya görülmeden kesin bitiş tarihi verilmesi doğru olmaz; ilk inceleme sonrasında beklenen aşamalar açıklanabilir.

İşin kapsamı ve gerekiyorsa vekâletname düzeni belirlenir; sizden olayları ve belgeleri eksiksiz paylaşmanız beklenir. Yeni tebligat, ödeme veya gelişmeler bildirilmelidir; gayrimenkul dosyasında bizzat katılmanız gereken işlemler ayrıca açıklanır.

Bu sayfadaki ön görüşme formundan tapu, kira, hisseli taşınmaz ve taşınmaz sözleşmesi konunuzu kısaca belirtebilir veya büromuzu telefonla arayabilirsiniz. Varsa tebligat tarihi ve yakın bir başvuru süresini özellikle belirtin; form göndermek resmî başvuru yerine geçmez ve süreleri durdurmaz.

Ön Görüşme Talebi0532 064 01 98 — Telefonla arayın

Tapu sahibi, ipotek ve diğer sınırlamalar, imar durumu, mevcut kullanım ve sözleşmedeki teslim koşulları birlikte incelenir. Yalnızca tapu fotokopisini görmek her riski ortaya koymaz; taşınmazın niteliğine göre ek kayıtlar gerekir.

Paylaşım, kullanım veya satış seçenekleri konusunda görüşmeler yürütülebilir ve anlaşma koşulları yazılı hâle getirilebilir. Diğer tarafın kabulü garanti edilemez; anlaşma sağlanamazsa uygun dava ve ön başvuru yolları değerlendirilir.

Kira sözleşmesi, bildirim ve ödeme kayıtları dava öncesinde incelenebilir. İhtar, arabuluculuk, ödeme veya tahliye seçenekleri somut duruma göre belirlenir; her uyuşmazlığın doğrudan dava ile başlaması gerekmez.

Taşınmazın başka şehirde olması hukuki inceleme yapılmasına engel değildir. Davanın nerede açılacağı ve yerinde inceleme gerekip gerekmediği taşınmazın yeriyle talebin türüne göre belirlenir; temsilin kapsamı ayrıca kararlaştırılır.