Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın tapu kaydındaki mülkiyet durumunun hukuka uygun hâle getirilmesini sağlayan bir davadır. Davacı, mevcut kaydın tamamının veya belirli bir payının iptalini ve hak sahibi adına tescilini isteyebilir. Uyuşmazlık bazen geçersiz bir satıştan, bazen mirastan mal kaçırmadan, bazen de geçerli bir sözleşmeyle üstlenilen tapu devrinin yerine getirilmemesinden doğar. Bu nedenle davanın adı aynı olsa da ispat edilmesi gereken olaylar, süreler ve uygulanacak hükümler değişir.

Örneğin kişinin sahte vekâletnameyle elinden çıkarılan taşınmazını geri istemesi ile satın aldığı dairenin tapusu kendisine devredilmeyen alıcının talebi aynı hukuki sebebe dayanmaz. İlkinde geçersiz işlem ve yolsuz tescil, ikincisinde geçerli bir borç ilişkisine dayanarak mülkiyetin geçirilmesi tartışılır. Dilekçede yalnızca “tapu iptal edilsin” demek yeterli değildir; hangi işlem nedeniyle, hangi taşınmaz veya pay üzerinde ve kimin lehine düzeltme istendiği açıklanmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1024 ve 1025. maddeleri yolsuz tescilin düzeltilmesinin, 716. maddesi ise kişisel bir hakka dayanılarak mülkiyetin hükmen geçirilmesinin temel dayanakları arasındadır. Bunlara uyuşmazlığın niteliğine göre miras, aile, borçlar ve kadastro hukukuna ilişkin özel hükümler eklenir.

Hangi taleplerden ayrılır?

Ortaklığın giderilmesi davası mevcut paydaşlığın sona erdirilmesini amaçlar; paydaşlardan birinin tapusunun baştan itibaren geçersiz olduğu iddiasını tek başına çözmez. Elatmanın önlenmesi davası kullanım müdahalesine, ecrimisil haksız kullanımdan doğan tazminata yöneliktir. Tapuda isim veya basit yazım hatasının düzeltilmesi de mülkiyet uyuşmazlığı bulunmadığında farklı bir usule tabi olabilir. Tenkis ise saklı payın korunmasına ilişkin kendine özgü koşulları ve süreleri bulunan bir taleptir.

Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi ve bağlantılı dava türleri için Eskişehir Gayrimenkul Avukatı hizmet sayfamızı; miras ilişkilerinden doğan talepler için Miras Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Sebepleri ve Türleri

Aşağıdaki başlıklar, uygulamada tapu kaydının iptali veya mülkiyetin geçirilmesi istemine yol açabilen başlıca hukuki sebeplerdir. Bir olay birden fazla başlığı ilgilendirebilir. Ancak aynı taşınmaz hakkında ileri sürülebilecek sebeplerin birbirleriyle ilişkisi, talep sırası ve delilleri dava kurulurken açıklığa kavuşturulmalıdır.

1. Muris Muvazaası – Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası

Mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla satış veya görünüşte başka bir ivazlı işlem üzerinden devretmesi muris muvazaası incelemesine konu olabilir. Görünürdeki işlem ile gerçek irade arasındaki farklılık, mirasbırakanın amacı ve gizlenen işlemin şekil koşulları birlikte değerlendirilir. Her eşitsiz paylaşım veya aile içi satış, kendiliğinden muvazaa anlamına gelmez.

01.04.1974 tarihli, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama alanında, saklı payı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın miras hakkı zedelenen mirasçılar talepte bulunabilir. Gerçek bedel, alıcının ödeme gücü, mirasbırakanın satış ihtiyacı, aile ilişkileri ve kalan malvarlığı birlikte incelenir. Açık bağış ile murisin bedelini ödeyip doğrudan başka kişi adına aldırdığı taşınmazlar bu kararın kapsamına otomatik girmez; tenkis gibi başka yollar gündeme gelebilir.

Koşullar, deliller ve miras payı yönünden ayrıntılar: Muris Muvazaası – Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası. Kararın uygulama çerçevesi Yargıtayın resmî karar metninde de açıklanmaktadır.

2. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması

Satış yetkisi içeren vekâletname verilmesi, vekilin taşınmazı kendi çıkarına veya vekâlet verenin zararına dilediği şekilde devredebileceği anlamına gelmez. Vekilin sadakat ve özen borcu, verilen talimatlar ve satışın ekonomik koşulları önem taşır. Yakın kişiye gerçek değerinden çok düşük bedelle devir, bedelin ödenmemesi veya işlemin gizlenmesi iddiayı destekleyen olgular olabilir; her biri diğer delillerle değerlendirilir.

Taşınmazı edinen kişinin vekilin kötüye kullanımını bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği sonucu etkiler. Alıcının korunması nedeniyle tapu iptali mümkün olmadığında vekile karşı hesap verme, bedel veya tazminat talepleri ayrıca incelenir. Tapunun geri alınması talebiyle vekâlet ilişkisinden doğan para alacağı aynı süre ve ispat kurallarına tabi kabul edilmemelidir.

3. Ehliyetsizlik ve Ayırt Etme Gücünün Bulunmaması

Taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmaması, işlemin geçerliliğini etkileyebilir. Belirleyici husus kişinin bugünkü sağlık durumu değil, satış veya vekâlet verme anında yaptığı işlemin anlam ve sonuçlarını kavrayabilmesidir. İleri yaş tek başına ehliyetsizlik sayılmaz; tanı konulmuş olması da her işlem bakımından aynı sonuca götürmez.

İşlem tarihine yakın sağlık kayıtları, kullanılan ilaçlar, hastane dosyaları, tanık anlatımları ve uzman değerlendirmesi birlikte ele alınır. Sonradan alınan raporun geçmiş döneme ilişkin neyi açıklayabildiği özellikle önemlidir. Küçükler ve kısıtlıların işlemlerinde ayırt etme gücü yanında temsil, izin ve onay kuralları da araştırılır.

4. Aldatma ve Hile

Kişinin yanlış bilgiler verilerek veya açıklanması gereken önemli hususlar gizlenerek taşınmazını devretmeye yönlendirilmesi, TBK 36 kapsamında aldatma oluşturabilir. “Kredi işlemi yapılacak” denilerek satış imzalatılması veya işlem amacının kasıtlı biçimde çarpıtılması buna örnek olabilir. İddia edilen davranışın sözleşmenin kurulmasına etkisi somutlaştırılmalıdır.

Aldatmayı üçüncü bir kişinin gerçekleştirmesi hâlinde karşı tarafın bunu bilmesi veya bilecek durumda olması ayrıca önem taşır. Öğrenme tarihi, TBK 39’daki bir yıllık hakkı kullanma süresi açısından belirlenmelidir. Ceza şikâyeti yapılmış olması, medeni hukuk talebinin ve süresinin ayrıca ele alınmasını gereksiz kılmaz.

5. Sahte İmza, Sahte Kimlik veya Sahte Vekâletname

Gerçek hak sahibinin iradesi bulunmadan sahte belgeyle yapılan devirlerde tapu işleminin dayanağı araştırılır. Resmî senet, vekâletnamenin aslı, noter kayıtları, kimlik doğrulama belgeleri ve imza örnekleri temel delillerdir. İmza incelemesinin uygun karşılaştırma belgeleriyle yapılması gerekir.

Sahte belgeyle işlem yapan ilk alıcı ile sonradan tapu sicilindeki kayda güvenerek taşınmazı edinen kişi aynı hukuki konumda olmayabilir. Sonraki edinimlerde TMK 1023’ün koşulları ayrıca değerlendirilir. Tapu iptali gerçekleşmezse sorumlulara ve koşulları varsa tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk hükümlerine dayanan tazminat seçenekleri incelenir.

6. Esaslı Yanılma veya Hata

İşlemin türünde, devredilen taşınmazda, pay miktarında veya sözleşmenin temel unsurunda esaslı yanılma, TBK 30 ve devamı kapsamında sözleşmeyle bağlı olmama sonucunu doğurabilir. Her hesap hatası veya sonradan duyulan pişmanlık bu kapsamda değildir. Yanılmanın niteliği, karşı tarafça fark edilip edilemeyeceği ve somut sözleşme üzerindeki etkisi araştırılır.

Örneğin başka parselin devredildiği iddiasında tarafların yazışmaları, gösterilen yer, resmî senet ve işlem öncesi görüşmeler önem kazanır. Yanılmanın öğrenildiği tarih ve karşı tarafa yapılan bildirimlerin içeriği, bir yıllık süre yönünden dosyaya yansıtılmalıdır.

7. Korkutma, Tehdit ve İkrah

Taşınmazın kişinin kendisine veya yakınlarına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehdidi altında devredilmesi, TBK 37–39 kapsamında incelenir. Baskının sözleşmeyi yapmaya yöneltmesi ve hukuken korkutma niteliği taşıması gerekir. Aile içi tartışma veya manevi baskı iddiası, somut olayın ağırlığı araştırılmadan yeterli görülmez.

Mesajlar, ses veya görüntü kayıtlarının hukuka uygun elde edilmiş örnekleri, tanıklar, koruma kararları ve soruşturma evrakı değerlendirmeye alınabilir. Bir yıllık süre, korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından başlar; bu tarih her durumda tapudaki satış tarihi değildir.

8. Aile Konutunun Eşin Açık Rızası Olmadan Devri

TMK 194, aile konutu üzerindeki belirli işlemlerde malik olmayan eşin açık rızasını arar. Uyuşmazlıkta taşınmazın işlem tarihinde aile konutu olup olmadığı, rızanın verilip verilmediği, işlemin kapsamı ve üçüncü kişinin hukuki durumu incelenir. Tapuda aile konutu şerhinin bulunması önemli olmakla birlikte, korumanın bütün unsurları yalnızca şerhe indirgenemez.

Bu dava malik olmayan eşe kendiliğinden yarım pay kazandırmaz; hukuka aykırı tasarrufun etkilerini giderme amacı taşır. Aile konutu niteliğinin veya evliliğin yargılama sırasında sona ermesi talebin akıbetini etkileyebilir. Aile mahkemesinin görevi ve özel taraf yapısı gözetilmelidir.

Şerh bulunmayan evin satışı, açık rızanın ispatı, ilk ve sonraki alıcı ile kesinleşmiş boşanmanın etkisi için Aile Konutu – Eşin Açık Rızası Olmadan Ev Satışı Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası sayfasını inceleyebilirsiniz.

9. İnançlı İşlem ve Emaneten Tapu Devri

İnançlı işlemde taşınmaz, belirli bir amaç için ve koşullar gerçekleşince geri verilmek üzere başka kişiye devredilir. Borç için güvence sağlamak amacıyla tapunun geçirilmesi buna örnektir. Tarafların gerçekte hangi anlaşmayı yaptığı ve geri devir borcunun ne zaman doğduğu açıklanmalıdır; “emaneten verdim” ifadesi tek başına ispat yerine geçmez.

05.02.1947 tarihli, 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla bağlantılı uygulamada yazılı delil önem taşır. Koşulları varsa delil başlangıcı ve tamamlayıcı deliller değerlendirilir. HGK’nin 19.02.2025 tarihli, E.2023/1039, K.2025/60 sayılı kararı, dayanılan vakıaların ve belgelerin usulüne uygun biçimde ve süresinde ileri sürülmesinin önemini gösterir. Kararda, sonradan sunulan belgelerin değerlendirilmesiyle ilgili usul sorunu ele alınmış ve davanın reddine ilişkin direnme kararı onanmıştır. Geri devir borcu karşı edime bağlıysa borcun ödenmesi veya gerekli bedelin depo edilmesi de gündeme gelir.

10. Aşırı Yararlanma ve Gabin

Satış bedeliyle taşınmazın değeri arasındaki açık oransızlık tek başına gabin için yeterli değildir. TBK 28 kapsamında bu oransızlığın, zarar görenin zor durumundan, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak oluşturulması aranır. Değer incelemesi işlem tarihine göre yapılırken kişinin içinde bulunduğu durum da delillendirilir.

Zarar gören, koşullara göre sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirip verdiğini geri istemeyi veya sözleşmeyi sürdürerek oransızlığın giderilmesini seçebilir. Bir ve beş yıllık hak kullanma süreleri nedeniyle olayın ve öğrenmenin tarihleri baştan belirlenmelidir.

11. Yetkisiz Temsil ve Yetkinin Aşılması

Temsil yetkisinin hiç bulunmaması, sona ermiş olması veya işlem için yeterli kapsamı taşımaması, TBK 46 ve devamı çerçevesinde değerlendirilir. Taşınmaz devri bakımından özel yetki gereksinimi, vekâletnamenin metni, azil ve ölüm gibi gelişmelerin etkisi araştırılır. Yetki belgesinin varlığı ile o yetkinin somut işlem bakımından geçerli olması farklı hususlardır.

Temsil olunanın sonradan onayı, karşı tarafın bilgisi ve kanunun sona eren temsil yetkisi için öngördüğü korumalar sonucu değiştirebilir. Bu nedenle yalnızca vekâletnamenin düzenlenme tarihine bakılarak kesin sonuca varılmaz.

12. Genel Muvazaa ve Danışıklı Devirler

Tarafların görünüşte yaptıkları işlem ile gerçek ortak iradelerinin farklı olması TBK 19 kapsamında muvazaa incelemesini gerektirir. Borçtan, aile içi taleplerden veya başka bir hukuki sonuçtan kaçınma amacıyla yapılan görünüşte devirlerde gerçek anlaşma araştırılır. İşlemin tarafı ile üçüncü kişinin ispat olanakları aynı olmayabilir.

Muvazaa iddiası, alacaklıların tasarrufun iptali talepleriyle karıştırılmamalıdır. Tasarrufun iptali çoğu durumda tapunun alacaklı adına geçirilmesini değil, alacağın taşınmaz üzerinden tahsilini sağlayan farklı bir sonuç doğurur. Talep, korunmak istenen hakkın niteliğine uygun kurulmalıdır.

13. Vesayet İzinlerine veya Temsil Kurallarına Aykırı İşlemler

Vesayet altındaki kişinin taşınmazının satılması veya üzerinde ayni hak kurulması, TMK 462 ve ilgili hükümler uyarınca izin ve usul koşullarına bağlıdır. İşlemi yapan temsilcinin sıfatı, vesayet makamının kararının kapsamı, gerekli diğer izinler ve satışın gerçekleştirilme biçimi değerlendirilir.

Temsilci ile temsil olunanın menfaatlerinin çatışması da ayrıca önemlidir. Eksik izin, temsil sorunu ve kişinin kendi ehliyetsizliği farklı hukuki meseleler olduğundan her birinin sonucu somut işlem üzerinden belirlenmelidir.

14. Hukuki Sebepten Yoksun veya Geçersiz İşleme Dayanan Tescil

Yolsuz tescil, yalnızca bir hata türünün adı değildir; geçerli hukuki dayanağı bulunmayan sicil kaydını ifade eden üst kavramdır. Hükümsüz sözleşme, geçersiz temsil veya ayni hakkın haksız biçimde terkin edilmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. TMK 1025, ayni hakkı zedelenen kişiye sicilin düzeltilmesini isteme imkânı sağlar.

Bununla birlikte tescilin yolsuz olması, taşınmazın her koşulda geri alınabileceği anlamına gelmez. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı, kazandırıcı zamanaşımı ve talebin özel hukuki koşulları ayrıca ele alınır.

15. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi

Bakım karşılığı taşınmaz devrinde bakım borcunun kapsamı, fiilen yerine getirilip getirilmediği ve sözleşmenin sürdürülmesinin mümkün olup olmadığı araştırılır. TBK 611 ve devamındaki özel hükümler çerçevesinde sona erme ve geri verme talepleri gündeme gelebilir. Her bakım uyuşmazlığı otomatik olarak tapunun iptalini gerektirmez; kanunun öngördüğü başka çözümler de değerlendirilir.

Gerçekte bakım amaçlanmayıp bağışın gizlenmesi ve mirasçılardan mal kaçırılması ileri sürülüyorsa muris muvazaası yönünden farklı bir inceleme yapılır. Bakım borcuna aykırılık ile sözleşmenin baştan itibaren görünüşte olması ayrı iddialardır.

16. Bağışlamanın Geri Alınması

Bağışlayan, sırf kararından döndüğü için tamamlanmış taşınmaz bağışını geri alamaz. TBK 295’teki ağır suç, kanuni yükümlülüklere önemli aykırılık veya yüklemeli bağışlamada haklı sebep olmaksızın yüklemenin yerine getirilmemesi gibi nedenler araştırılır. Bağış sözleşmesindeki koşulların açık biçimde incelenmesi gerekir.

TBK 297, geri alma sebebinin öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süre ve mirasçılara geçiş bakımından özel hükümler içerir. Mirasçının kendi saklı payına dayanan tenkis talebi ile bağışlayanın geri alma hakkı birbirinden ayrılmalıdır.

17. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Geçerli satış vaadine rağmen tapu devrinin yapılmaması hâlinde, vaat alacaklısı TMK 716 çerçevesinde hükmen tescil isteyebilir. Sözleşmenin resmî şekli, vaat edilen taşınmazın belirlenebilirliği, devir borcunun muaccel olması ve alıcının kendi edimini yerine getirmesi temel inceleme konularıdır.

Resmî şekil, şerh ve süreler için Satış Vaadi – Söz Verilen Tapunun Devredilmemesi rehberine geçebilirsiniz. Ön ödemeli konut satışında şekil zorunluluğu devam eder; 6502 m.41’deki tüketici koruması, satıcının geçersizliği tüketici aleyhine ileri sürmesini sınırlar.

Sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği, sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşır. Vaat borçlusunun devir yetkisinin ve taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi gerekir. Tescilin mümkün olmadığı durumlarda bedel veya zarar talepleri, sözleşmenin geçerliliği ve ihlalin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.

18. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alınması

İnşaat şirketinden veya yükleniciden alınan dairenin tapusunun verilmemesi hâlinde, alıcının dayandığı hakkın kaynağı belirlenir. Satıcı tapu maliki olabilir ya da arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel hakkı devretmiş olabilir. Bu ayrım, alıcının kimden ve hangi koşullarla tescil isteyebileceğini etkiler.

Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirme düzeyi, alıcı sözleşmesinin şekli, bedel ödemeleri ve bağımsız bölümün durumu birlikte incelenir. Tüketici işlemlerinde özel koruma hükümleri ayrıca uygulanabilir; her yüklenici satışının aynı mahkemede ve aynı ispat koşullarıyla çözüleceği varsayılmamalıdır.

19. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Arsa sahibinin yükleniciye devrettiği payların, inşaatın yapılmaması veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle geri istenmesi; sözleşmenin sona erme biçimi, işin tamamlanma oranı ve tarafların edimlerine bağlıdır. Yüklenicinin hak ettiği payların tescili talebi de aynı sözleşme ilişkisinden doğabilir.

Payların veya bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilmesi incelemeyi genişletir. Üçüncü kişinin edinimi, tapu siciline güven, iyiniyet ve güncel içtihat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. Sözleşmenin sona ermesi, bütün sonraki devirlerin her olayda kendiliğinden geçersiz olduğu biçiminde açıklanmamalıdır.

20. Miras Paylaşma Sözleşmesine Dayalı Tescil

Mirasçıların yaptığı geçerli paylaşma sözleşmesinde belirli bir taşınmazın bir mirasçıya bırakılmasına rağmen devir gerçekleşmiyorsa sözleşmenin ifası ve tescil talebi gündeme gelebilir. TMK 676, paylaşma sözleşmesinin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Taşınmazın gerçekten terekeye ait olması, sözleşmenin tarafları ve kapsamı incelenir.

Miras paylaşma sözleşmesi, miras payının devri ve miras açılmadan önce yapılan anlaşmalar farklı hükümlere tabidir. Bir mirasçının tek başına üçüncü kişiyle yaptığı anlaşmanın diğer mirasçıları da bağladığı varsayılamaz. Ayrıntılar için Mirasın Paylaşılması sayfamızı inceleyebilirsiniz.

21. Vasiyetnameye Dayalı Tescil

Belirli bir taşınmazın vasiyet edilmesi, vasiyet alacaklısına kural olarak yükümlülere karşı kişisel bir istem hakkı verir. TMK 600 çerçevesinde vasiyet borcunun ifası ve koşulları varsa tescil istenebilir. Vasiyetnamenin açılması, ilgililere bildirilmesi, içeriği ve geçerliliğine yönelik uyuşmazlıklar birlikte incelenir.

Belirli mal vasiyeti ile mirasçı atama aynı sonucu doğurmaz. İptal veya tenkis iddialarının bulunması, muacceliyet ve TMK 602’deki süre de değerlendirilmelidir. Vasiyetname bulunması her olayda doğrudan tapu müdürlüğünden devir alınabileceği anlamına gelmez. İlgili süreç için Vasiyetin Yerine Getirilmesi sayfamıza bakabilirsiniz.

22. Resmî Şekle Aykırılık ve Geçersiz Sözleşme

TMK 706 ve TBK 237, taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerde resmî şekli esas alır. Adi yazılı belge düzenlenmesi veya bedelin banka yoluyla ödenmesi, tek başına bütün şekil eksikliklerini gidermez. Bununla birlikte sözleşmenin türü, özel kanun hükümleri ve dürüstlük kuralı bakımından özellik taşıyan durumlar ayrı incelenir.

Geçersiz sözleşmede kimi zaman doğru talep tescil yerine ödenenin iadesi veya başka bir alacak olabilir. Geçersizliğin tapu kaydına etkisi ile taraflar arasındaki para ilişkisinin sonucu aynı başlık altında eritilmemelidir.

23. Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı

TMK 712, hukuki sebep olmaksızın tapuda malik yazılan kişinin iyiniyetli, davasız ve aralıksız on yıllık zilyetliğini özel koşullarla korur. TMK 713 ise tapusuz taşınmazlar ile maddede tanımlanan özel durumlarda yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetliğe bağlı tescili düzenler. Bu hükümler, başka kişinin tapulu taşınmazını yirmi yıl kullanan herkesin malik olacağı anlamına gelmez.

Taşınmazın özel mülkiyete elverişliliği, kadastro geçmişi, kamu malı niteliği, zilyetliğin süresi ve biçimi araştırılır. Malikin ölmüş olması tek başına güncel bir kazanma nedeni değildir: AYM’nin 17.03.2011 tarihli, E.2009/58, K.2011/52 sayılı kararı TMK 713’teki ilgili ibareyi iptal etmiştir. Önceki dönemlerde kazanıldığı ileri sürülen hakların durumu ayrıca incelenir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Kanuni Dayanaklar

Bu tablo her dava için bütün maddelerin birlikte uygulanacağı anlamına gelmez. Davacının anlattığı olaylar ile istediği hukuki sonuç arasındaki bağ kurulmalı; özel kanun ve güncel içtihatlar dosyanın özelliğine göre değerlendirilmelidir.

Taşınmazı Sonradan Alan Üçüncü Kişinin İyiniyeti

İlk devirde geçersizlik bulunması ile sonraki malikin kazanımının korunması iki ayrı inceleme konusudur. TMK 1023, tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. TMK 1024 uyarınca kaydın yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu korumadan yararlanamaz. Kendi yaptığı geçersiz işlemin tarafı olmak ile önceki kayda güvenerek sonradan hak edinmek aynı hukuki konum değildir.

İyiniyet, yalnızca alıcının “haberim yoktu” demesiyle çözülemez. İşlem tarihindeki tapu kayıtları, taşınmazın kim tarafından kullanıldığı, tarafların ilişkileri, devirlerin zamanlaması ve somut uyarıcı koşullar birlikte incelenir. Kanunun aradığı özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiası korunmayabilir. Buna karşılık yalnızca akrabalık veya bir bedel farkı da her dosyada tek başına kesin sonuç doğurmaz.

Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse güncel malik yanında ipotek veya başka ayni hak sahipleri de değerlendirmeye dâhil edilmelidir. Korunan bir kazanım nedeniyle tapunun geri alınamadığı olaylarda sözleşmeye aykırılık, haksız fiil, vekâlet ilişkisi veya koşulları varsa TMK 1007 kapsamındaki devlet sorumluluğu ayrı tazminat yolları sağlayabilir. Her yolun davalısı, şartları, ispatı ve süresi farklıdır; tapu isteminin reddi otomatik olarak tazminat verilmesini sağlamaz.

Davayı Kim Açabilir, Dava Kime Karşı Açılır?

Dava açma hakkı, korunması istenen hakkın sahibine aittir. Bu kişi eski malik, mirasçı, geçerli sözleşmenin alacaklısı, aile konutu bakımından rızası alınmayan eş veya kanunun tescil isteme yetkisi verdiği başka bir kişi olabilir. Davanın kural olarak kaydı iptal edilecek mevcut tapu malikine yöneltilmesi gerekir. Tazminat veya sözleşmesel sorumluluk taleplerinde başka kişilerin de davaya katılması gerekebilir.

Tapu müdürlüğü, özel kişiler arasındaki her tapu iptal davasında davalı değildir. Hazine, kamu tüzel kişileri veya diğer ilgililerin taraf olması, talebin sebebine bağlıdır. TMK 713’e dayalı tescil davaları gibi özel düzenlemelerde taraf yapısı ayrıca gösterilmiştir. Dava sırasında taşınmaz devredilirse usul hukuku bakımından dava konusunun devri hükümleri de değerlendirilir.

Mirasçı tek başına dava açabilir mi?

Muris muvazaası nedeniyle kişinin kendi miras payı için dava açabilmesiyle, mirasbırakana ait hakkın terekeye geri kazandırılmasının istenmesi aynı değildir. Ehliyetsizlik veya vekâletin kötüye kullanılması gibi sebeplerde elbirliği mülkiyeti, diğer mirasçıların katılımı veya tereke temsilcisi ihtiyacı gündeme gelebilir. Talebin tereke adına mı, yalnızca davacı payı için mi ileri sürüldüğü açık olmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 06.04.2026 tarihli, E.2025/4011, K.2026/2670 sayılı kararı, terekeye üçüncü kişi olan kayıt malikine karşı payla sınırlı talep kurulmasının doğurabileceği usul sorununu göstermektedir. Bu nedenle taraf teşkili, davanın esasından bağımsız bir ayrıntı olarak görülmemelidir.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Arabuluculuk

Genel kural, tapu iptali ve tescil davasının asliye hukuk mahkemesinde görülmesidir. Ancak dava aile konutu hükümlerinden kaynaklanıyorsa aile mahkemesi, tüketici işleminden doğuyorsa tüketici mahkemesi, özel kadastro uyuşmazlığı niteliğindeyse ilgili özel görev kuralları gündeme gelebilir. Görev, yalnızca dilekçedeki dava adına göre belirlenmez.

HMK 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Eskişehir’deki bir taşınmaz için ilgili ilçe ve mahkemenin yargı çevresi dikkate alınır. Tarafların başka şehirde yaşaması bu kuralı kendiliğinden değiştirmez. Birden fazla taşınmaza ilişkin taleplerde maddede tanınan olanaklar ve davaların birlikte görülme koşulları değerlendirilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Tapu iptali ve tescil davası adı, tek başına genel bir zorunlu arabuluculuk şartı yaratmaz. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesindeki kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları ayrı kapsam oluşturur. Aynı Kanun’un 17/B maddesinde taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişli sayılması da bütün tapu davalarında başvurunun zorunlu olduğu anlamına gelmez.

Ayrıca TKHK 73/A/1-d, tüketici işlemi mahiyetindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğun dışında bırakır. Alternatif bedel veya tazminat talebi bulunması hâlinde uyuşmazlığın ticari ya da tüketici niteliği ve taleplerin yapısı ayrıca incelenmelidir. İhtiyari arabuluculukta anlaşma sağlanırsa kanunun öngördüğü icra edilebilirlik şerhi ve tapu incelemesiyle tescil yolu kullanılabilir.

Hangi Deliller ve Belgeler Gereklidir?

İlk adım taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtlarıyla işlem zincirinin çıkarılmasıdır. Resmî senetler, önceki malik ve pay bilgileri, şerhler, ipotekler, vekâletnameler ve kadastro belgeleri uyuşmazlığın hukuki çerçevesini belirler. İnternetten alınan basit bir tapu bilgisi, bütün geçmiş devirleri veya işlemin dayanaklarını göstermeyebilir.

İddianın niteliğine göre banka dekontları, sözleşmeler, ihtarnameler, yazışmalar, mirasçılık belgesi, sağlık kayıtları, noter belgeleri, ceza dosyaları ve tanıklar önem kazanır. Keşif ve bilirkişi incelemesi taşınmazın değerini, teknik kimliğini veya inşaatın durumunu açıklayabilir; ancak hukuki değerlendirme mahkemeye aittir.

İspat kuralları dava sebebine göre değişir. İnançlı işlemde yazılı belge ve delil başlangıcı; muris muvazaasında mirasbırakanın amacı; ehliyetsizlikte işlem tarihindeki sağlık durumu; hilede aldatıcı davranış ve öğrenme tarihi öne çıkar. Aynı belge her davada aynı hukuki değeri taşımaz. Delillerin hangi olguyu kanıtlamak için sunulduğu dilekçede anlaşılır biçimde belirtilmelidir.

Taşınmazın Satılmasını Önlemek İçin İhtiyati Tedbir

Dava açılması, tapunun başkasına devrini veya üzerinde yeni haklar kurulmasını kendiliğinden durdurmaz. Hak aramanın önemli ölçüde zorlaşması, imkânsızlaşması veya ciddi zarar doğması tehlikesi varsa HMK 389 ve devamı kapsamında ihtiyati tedbir istenebilir. Talepte, korunmak istenen taşınmaz ve pay ile somut risk açıklanmalıdır.

Mahkeme yaklaşık ispatı, karşı tarafın durumunu ve tedbirin ölçülülüğünü değerlendirir. Teminat istenebilir; kanuni koşullar varsa teminatsız karar verilebilir. Tapuya uyuşmazlıkla ilgili kayıt düşülmesi ile tasarrufu engelleyen bir tedbir aynı sonucu doğurmayacağından kararın içeriği önem taşır.

HMK 393 uyarınca tedbirin uygulanması, kararın isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir. Dava açılmadan önce verilen tedbirde HMK 397’deki iki haftalık esas dava açma ve belge ibrazı yükümlülüğü de takip edilir. Bu süre, tedbirin uygulanmasının talep edildiği tarihe bağlıdır; varsa arabuluculuk sürecinin kanuni etkileri ayrıca dikkate alınır.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Bütün tapu iptal davalarına uygulanabilecek tek bir süre yoktur. Ayni hakkın korunmasına dayanan talep ile sözleşmeden doğan tescil alacağı, irade bozukluğu nedeniyle bağlı olmama hakkı ve kadastro öncesi sebebe dayanan dava farklı kurallara tabidir. “Tapu iptali davası her zaman açılır” veya “mutlaka on yıl içinde açılır” şeklindeki genel ifadeler bu nedenle yanıltıcıdır.

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescilde güncel süre

Paydaşın yasal önalım hakkı ayrı bir tescil sebebidir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK 733’teki üst süre bir yıla indirilmiştir. Güncel düzenlemede noter bildirimi üzerinden üç ay ve her hâlde satış üzerinden bir yıl esas alınır; yürürlükten önce yapılan satışlara önceki hükümler uygulanır.

TMK 734’teki değişiklik uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin belirlenen kesin sürede, nemalandırılmak üzere yatırılması gerekir. Bedel düzenlemesi daha önce açılan davalara da uygulanır. Bu sebeple eski içeriklerdeki “her durumda iki yıl” veya yalnız tapuda gösterilen satış bedelini esas alan anlatımla işlem yapılmamalıdır. 7571 sayılı Kanun’un 35–37. maddeleri geçiş kurallarını da içermektedir.

Dava Nasıl İlerler?

1. Ön inceleme: Tapu geçmişi, sözleşmeler, hukuki sebep, süreler ve taraflar belirlenir. Tescil yanında alternatif bedel talebine ihtiyaç olup olmadığı değerlendirilir.
2. Davanın açılması: Yetkili ve görevli mahkemede dilekçe sunulur; taşınmaz, pay, istenen kayıt değişikliği ve deliller açıklanır. Gerekiyorsa tedbir talep edilir.
3. Dilekçeler ve ön inceleme: Karşı tarafın savunması alınır, dava şartları ve uyuşmazlık noktaları belirlenir. Delillerin sunulması ve giderlerin yatırılması için verilen süreler izlenir.
4. Tahkikat: Tapu ve noter kayıtları getirtilir; gerekirse tanık, keşif, bilirkişi, sağlık ve imza incelemeleri yapılır. Raporlara somut itirazlar sunulur.
5. Karar ve kanun yolları: Mahkeme talebi tamamen veya kısmen kabul edebilir ya da reddedebilir. Kanuni koşullara göre istinaf ve temyiz değerlendirilir.
6. Kesinleşme ve tescil: Kesinleşen hükme uygun kayıt işlemleri yürütülür; varsa hükmedilen diğer talepler ayrıca yerine getirilir.

Davanın süresi için her dosyaya uygulanabilecek bir ay veya yıl garantisi verilemez. Taraf sayısı, tebligatlar, taşınmazın işlem geçmişi, teknik incelemeler, başka dosyanın sonucunun beklenmesi ve kanun yolları toplam süreyi etkiler.

Kararın Kesinleşmesi ve Tapuda Tescil

Tapu iptali ve tescil hükmünün uygulanması için kesinleşme gerekir. HMK 350/2 ve 367/2, taşınmazın ayni haklarına ilişkin kararların kesinleşmeden yerine getirilemeyeceğini düzenler. İlk derece mahkemesinin davayı kabul etmesi, kararın aynı gün tapuda uygulanabileceği anlamına gelmez.

Hükümde taşınmazın kimliği, iptal edilen kayıt veya pay ve tescilin kimin adına hangi oranda yapılacağı tereddütsüz gösterilmelidir. Kesinleşme şerhi ve gerekli belgelerle tapu işlemleri yürütülür. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz veya diğer hakların durumu da hükmün kapsamına ve ilgili hak sahiplerinin konumuna göre değerlendirilir; davanın kazanılması bütün kayıtların otomatik silineceği anlamına gelmez.

Tescil mümkün değilse bedel veya tazminata hükmedilmesi, böyle bir talebin usulüne uygun ileri sürülmesine ve hukuki koşullarına bağlıdır. Mahkemenin her reddedilen tescil talebini kendiliğinden para alacağına dönüştüreceği düşünülmemelidir.

Dava Değeri, Harç ve Yargılama Giderleri

Tapu iptali ve tescil davalarında dava değeri, talep konusu taşınmazın veya payın değeriyle ilişkilidir. Harcın eksik yatırıldığı anlaşılırsa tamamlanması gerekebilir. Taşınmazın tamamı yerine belirli bir payın istendiği dosyada bu ayrım dava değerine de yansır. Özel muafiyetler ve dava türüne özgü hükümler ayrıca dikkate alınır.

Harç dışında tebligat, keşif, bilirkişi, belge ve gerekiyorsa tedbir teminatı giderleri doğabilir. Avukatla kararlaştırılan ücret ile mahkemenin yargılama sonunda hükmedeceği karşı vekâlet ücreti farklıdır. Giderlerin hangi tarafa yükletileceği davanın sonucu ve usule ilişkin hükümler çerçevesinde belirlenir; dava başında bütün masrafın karşı taraftan tahsil edileceği söylenemez.

Mali koşulları uygun olmayan kişiler için adli yardımın kanuni şartları değerlendirilebilir. Sağlıklı maliyet hesabı için tapu bilgisi, istenen pay, yaklaşık değer, taraf sayısı ve gerekli incelemeler birlikte ele alınmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Mevzuat ve Resmî Karar Kaynakları

Bu içerikteki açıklamalar, hukuki sebebe göre değişen genel kuralları göstermektedir. Somut dosyada işlem tarihi, tapu geçmişi, geçiş hükümleri ve güncel mevzuat birlikte incelenmelidir. Aşağıdaki kaynaklar, ilgili düzenlemelere ve metinde değinilen kararların resmî yayımlarına ulaşmak için kullanılabilir.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — mülkiyet, tescil, miras, aile konutu ve vesayet hükümleri.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — sözleşmeler, irade bozuklukları, temsil, bağışlama ve bakım hükümleri.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — görev, yetki, ispat, tedbir ve kesinleşme.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — 17/B ve 18/B kapsamındaki ayrımlar.
• 6502 sayılı Kanun’un Ticaret Bakanlığı yayımı — 73/A/1-d kapsamındaki arabuluculuk istisnası.
• 7531 sayılı Kanun, m.24 ve 26 — arabuluculuk anlaşmasına dayanarak tescil.
• 7571 sayılı Kanun, m.35–37 — yasal önalımda güncel süre, rayiç bedel ve geçiş hükümleri.
• Muris muvazaasına ilişkin resmî Yargıtay metni — 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulaması.
• HGK, E.2023/1039, K.2025/60 — inançlı işlemde yazılı belge ve ispat incelemesi.
• Yargıtay 1. HD, 06.04.2026, E.2025/4011, K.2026/2670 — tereke ve payla sınırlı talep.
• AYM, 17.03.2011, E.2009/58, K.2011/52 — TMK 713’teki ölüm sebebine ilişkin iptal.

Eskişehir’deki taşınmazınıza ilişkin uyuşmazlığın değerlendirilmesinde güncel tapu kaydı, devir belgeleri, varsa sözleşme ve vekâletname ile olayların tarih sırasının birlikte incelenmesi gerekir. Genel hizmet kapsamına Gayrimenkul Hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz.