Arsa Payı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi, müteahhidin ise kararlaştırılan projeye uygun bir yapı inşa ederek arsa sahibine düşen bölümleri teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Hukuki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem bir inşaatın yapılmasını hem de taşınmaz üzerinde hak devrini içerir. Günlük hayattaki “arsamı müteahhide vereceğim”, “kat karşılığı anlaşma yapacağız” ve “arsa karşılığında daire alacağım” ifadeleri genellikle bu ilişkiyi anlatır.

Bu sözleşmede temel mesele yalnızca arsa sahibinin kaç daire alacağı değildir. Hangi dairelerin verileceği, projenin hangi özellikleri taşıyacağı, tapuların ne zaman devredileceği, inşaatın hangi tarihte teslim edileceği ve yüklenici işi tamamlamazsa hangi güvencelerin kullanılacağı birlikte düzenlenmelidir. Arsa sahibinin bütün tapu paylarını başlangıçta devretmesi ile tamamlanan iş aşamalarına göre devretmesi aynı risk düzeyini taşımaz.

Müteahhit açısından da arsanın hukuken ve fiilen inşaata elverişli biçimde teslimi, gerekli imzaların verilmesi ve hak edilen payların zamanında devri önemlidir. Sağlıklı bir sözleşme, tarafların karşılıklı edimlerini belirler; belediye, tapu, proje, finansman ve teslim süreçlerini birbirine bağlar. Sadece bir paylaşım yüzdesi yazılması, bütün bu konuların çözüldüğü anlamına gelmez.

Bu rehber sözleşmenin kurulması ve uygulanmasıyla ilgilidir. Sözleşmenin sona ermesi üzerine devredilen tapuların geri alınmasına ilişkin ayrıntılar, aşağıdaki Sözleşmenin Feshi Halindeki Durum başlığında yönlendirdiğimiz alt rehberde yer alır. Konu, büromuzun hem Sözleşme Hukuku hem de Gayrimenkul Hukuku çalışma alanlarıyla ilişkilidir.

Sözleşmenin hukuki niteliği ve yasal dayanakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda bütün ayrıntıları tek bir başlık altında düzenlenmiş bağımsız bir sözleşme tipi değildir. Eser sözleşmesi ile taşınmaz devrine ilişkin unsurları birleştiren, karşılıklı borç yükleyen karma bir sözleşmedir. Yüklenicinin inşaatı yapma borcunda Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri; taşınmaz devri, tescil ve tapu sicili yönünden Türk Medeni Kanunu ve ilgili tapu hükümleri uygulanır.

Taraflar, kanunun emredici sınırları içinde sözleşmenin içeriğini düzenleyebilir. Ancak bir maddenin sözleşmede yazılı olması, her durumda geçerli veya aynen uygulanabilir olduğu anlamına gelmez. İmar mevzuatına aykırı yapım taahhüdü, hukuken mümkün olmayan paylaşım ve sorumluluğu kaldıran bazı hükümler ayrıca değerlendirilir. Sözleşmenin başlığı yerine gerçek içeriği ve tarafların üstlendiği edimler esas alınır.

İnşaatın yapılacağı yere ve projeye göre imar, yapı ruhsatı, yapı denetimi ve yapı kullanma izni hükümleri de önem taşır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde özel kanun hükümleri ayrıca incelenir. Olağan bir kat karşılığı sözleşme ile özel bir dönüşüm sürecinin imza ve karar kuralları birbirine karıştırılmamalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak resmî şekle tabidir. Uygulamada taşınmaz devri vaadini de içeren sözleşme, noterde düzenleme biçiminde yapılır. Tarafların kendi hazırladığı metni imzalaması, imzaların sonradan yalnızca onaylatılması veya adi yazılı bir protokol düzenlenmesi, düzenleme biçimindeki resmî sözleşmeyle aynı değildir. Fiilî tapu devri de ayrıca yetkili tapu işlemiyle gerçekleştirilir; noter sözleşmesi tek başına arsanın mülkiyetini değiştirmez.

“Müteahhitle el yazısıyla anlaştık, geçerli mi?” sorusunda metnin içeriği, işlem türü, ifa durumu ve sonraki tapu devirleri birlikte incelenir. Yargı uygulamasında şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olabildiği dar ve somut olayla sınırlı durumlar vardır. Bu istisnalar, başlangıçta resmî şekli atlamak için güvenli bir yol olarak kabul edilemez.

Sözleşme ekleri de ana metin kadar önemlidir. Bağımsız bölüm paylaşım planı, teknik şartname, ödeme/tapu devir takvimi ve proje listesi açıkça tanımlanmalı; hangi tarihli belgenin esas alındığı belirlenmelidir. Birbiriyle çelişen plan ve şartnameler ileride “hangi daire vaat edildi?” veya “hangi malzeme kullanılacaktı?” uyuşmazlığına yol açabilir.

TBK m. 13 uyarınca kanunen şekle bağlı sözleşmenin değiştirilmesinde de kural olarak aynı şekle uyulur. Paylaşım, devredilecek taşınmaz veya esaslı edim değişikliklerinin sıradan bir mesajlaşma ya da imzasız ekle çözüldüğü varsayılmamalıdır. Tamamlayıcı yan hükümlerle esaslı değişiklik arasındaki ayrım, değişikliğin içeriğine göre yapılır.

Ön protokol, niyet mektubu veya “anlaşma tutanağı” adı kullanılması da belgenin bütün sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Belge bağlayıcı bir taahhüt içeriyorsa şekil ve sorumluluk bakımından incelenmelidir. Notere gitmeden önce metnin hukuki ve teknik kontrolünün yapılması, imza gününde belirsiz şartlarla karşılaşma riskini azaltır.

Arsayı müteahhide vermeden önce neler kontrol edilmeli?

Kat karşılığı teklifin cazip görünmesi, teklifin uygulanabilir olduğunu tek başına göstermez. Arsa sahibinin ilk kontrolü mülkiyet ve imar koşulları; ikinci kontrolü yüklenicinin kimliği ve işi gerçekleştirme kapasitesi olmalıdır. Şirketin ticaret unvanı, sözleşmeyi imzalayan kişinin temsil yetkisi ve fiilen görüşülen kişiyle sözleşmenin tarafı arasındaki ilişki açıklığa kavuşturulmalıdır.

Yüklenicinin önceki projeleri mümkünse yalnızca fotoğraf üzerinden değil, teslim, iskân ve tapu işlemleri bakımından da değerlendirilmelidir. Referanslar garanti oluşturmaz; ancak çalışma biçimi hakkında veri sağlar. Vergi, borç ve mali durum gibi konularda ulaşılabilen belgeler hukuka uygun yollarla incelenmeli, sözlü “borcum yok” açıklaması tek başına yeterli sayılmamalıdır.

Arsanın eski tapu belgesinin fotokopisi güncel takyidat incelemesinin yerine geçmez. Aynı şekilde belediyenin genel plan bilgisi, belirli projeye ruhsat verileceğinin garantisi değildir. Teknik fizibiliteyi mimar ve ilgili mühendisler, sözleşme ve tapu risklerini avukat değerlendirmelidir. Her incelemenin konusu ve sınırı farklıdır.

Hisseli arsada ve miras kalan taşınmazda kimler imza atmalı?

Arsa birden fazla kişiye aitse, tek bir hissedarın yükleniciyle yaptığı anlaşmanın diğer maliklerin paylarını da bağladığı varsayılamaz. Paylı mülkiyette taşınmazın tamamı üzerinde inşaat ve pay devri içeren işlemler bakımından gerekli malik iradeleri belirlenmelidir. Miras ortaklığında ise elbirliği mülkiyeti, mirasçıların yetkileri ve varsa temsilci/vekâlet durumu ayrıca incelenir.

“Hissedarların çoğu kabul etti, sözleşme yeterli olur mu?” sorusuna, mülkiyet türü ve uygulanacak özel rejim görülmeden cevap verilemez. Olağan mülkiyet kuralları ile kentsel dönüşüm mevzuatındaki özel karar ve satış süreçleri farklıdır. Özel bir kanundaki çoğunluk kuralı bütün kat karşılığı işlemlere genellenemez.

Vekâleten imza atılacaksa vekâletnamenin işleme elverişli olması, taşınmaz ve yetki kapsamının kontrol edilmesi gerekir. Bir malik küçükse, temsil altında bulunuyorsa veya tüzel kişiyse, gerekli izin ve temsil koşulları değişebilir. Eş rızası, aile konutu şerhi veya malvarlığı üzerindeki başka sınırlamalar da olayın özelliklerine göre dikkate alınır.

Maliklerden birinin sözleşme sırasında veya inşaat devam ederken ölmesi, temsil ve bildirim süreçlerinde yeni sorunlar doğurabilir. Sözleşmede bildirim adresleri ve takip yöntemi düzenlenmeli; mirasçılık ve tapu kayıtları güncel tutulmalıdır. Bir paydaşla sorun çıkması halinde diğer paydaşların tapularının kendiliğinden geri döneceği de kabul edilmemelidir.

Kat karşılığı anlaşmada arsa sahibi kaç daire alır?

Arsa sahibine verilecek daire sayısını veya paylaşım oranını bütün projeler için belirleyen tek bir kanuni yüzde yoktur. Arsanın konumu, imar hakkı, inşaat maliyeti, satılabilir alan, mevcut yapıların durumu ve üstlenilen giderler görüşmeleri etkiler. Ancak oran konusunda anlaşmak yeterli değildir; oranı oluşturan bağımsız bölümlerin somut olarak belirlenmesi gerekir.

Örneğin arsa sahibine “dört daire” verilmesi kararlaştırılmışsa, bu dairelerin katı, cephesi, numarası, kullanım türü ve alanı belirtilmelidir. Zemin kattaki küçük bir bölüm ile üst kattaki farklı cepheli bir dairenin değeri aynı olmayabilir. Otopark, depo, teras, bahçe kullanımı ve ortak alanlara ilişkin vaatlerin projeye ve hukuki rejime uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Sözleşmedeki ekonomik paylaşım oranı ile kat mülkiyetindeki arsa payı aynı kavram değildir. Birincisi arsa sahibiyle yüklenici arasındaki karşılık düzenini; ikincisi bağımsız bölümün ana taşınmazdaki payını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3, arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleriyle hesaplanan değerleriyle orantılı kurulmasını öngörür. Yalnızca daire sayısına göre eşit pay yazılması her projede doğru sonuç vermez.

Paylaşım krokisiyle onaylı proje arasında değişiklik olursa, bunun sözleşmeye nasıl yansıyacağı baştan düzenlenmelidir. “Belediye ne verirse kabul edilir” şeklindeki belirsiz bir ifade, kimin hangi bölümü alacağını çözmeyebilir. Ruhsat alınamaması veya beklenenden az yapı hakkı çıkması halinde yeniden görüşme ve sona erme koşulları da açık olmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bulunması gereken maddeler

İnternetten bulunan bir “kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği”, belirli arsanın imar koşullarını, malik yapısını veya tapu yüklerini bilemez. Örnek metinler konu başlıklarını görmek için kullanılabilir; doğrudan imzalanacak belge yerine geçmez. Sözleşme, parselin ve projenin özellikleri dikkate alınarak hazırlanmalıdır.

Bir teslim maddesini nasıl değerlendirmeli?

“İnşaat ruhsattan itibaren belirli sürede teslim edilecektir” cümlesi tek başına eksik kalabilir. Ruhsat başvurusunu kimin ve ne zaman yapacağı, ruhsatın alınması için son tarih, gecikmenin hangi tarafa yükleneceği ve teslimin hangi belgelerle tamamlanacağı da belirlenmelidir. Ruhsat için hiçbir son tarih konulmazsa teslim süresi fiilen uzun süre başlamayabilir.

Bir tapu devir maddesini nasıl değerlendirmeli?

“Yükleniciye tapu verilecektir” yerine, hangi payın hangi iş aşamasında, hangi teknik tespit ve belgeler üzerine devredileceği somutlaştırılmalıdır. İşin yapılması, bağımsız bölümlerin belirlenmesi ve üçüncü kişilere satış yetkisi birbiriyle uyumlu düzenlenmelidir. Bu açıklamalar bir madde kontrol yöntemidir; noter düzenlemesi gereken bütün unsurları içeren hazır bir sözleşme değildir.

Ekler arasında çelişki çıkarsa uygulanacak sıralama da önemlidir. Ana metin, teknik şartname, paylaşım planı ve daha sonra onaylanan proje arasında hangi belgenin hangi konuda öncelikli olduğu açıklanmalıdır. Değişikliklerin kimlerce ve hangi şekille kabul edileceği ayrıca gösterilmelidir.

Arsa sahibinin ve müteahhidin yükümlülükleri

Arsa sahibinin başlıca borçları

Arsa sahibi, sözleşmede üstlendiği koşullarla taşınmazı inşaata elverişli biçimde teslim etmeli, gerekli iş birliğini göstermeli ve hak edilen payların devrine ilişkin borcunu yerine getirmelidir. Kiracıların tahliyesi, eski yapının boşaltılması, imar işlemleri için belge sağlanması ve mevcut tapu yüklerinin giderilmesi gibi konuların hangi tarafa ait olduğu özellikle belirlenmelidir.

Arsa sahibinin kendi yükümlülüğünü yerine getirmemesi, gecikmenin tamamını yükleniciye yüklemeyi engelleyebilir. Örneğin sözleşmede arsanın boş teslimi maliklere bırakılmışken kiracı nedeniyle iş başlayamaması ile yüklenicinin ruhsat başvurusunu yapmaması farklıdır. Her gecikmede neden, süre ve diğer işlere etkisi belgelenmelidir.

Yüklenicinin başlıca borçları

Yüklenici, kararlaştırılan eseri sözleşmeye, projeye ve uygulanacak mevzuata uygun biçimde meydana getirip teslim etmekle yükümlüdür. TBK m. 471 kapsamında iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeten sadakat ve özen borcu bulunur. Yapı güvenliği, malzeme, işçilik, proje uyumu ve koordinasyon yalnızca dairelerin görünen kısmıyla sınırlı değildir.

İşin alt yüklenicilere yaptırılması, asıl yüklenicinin sözleşmedeki sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Hangi işlerin başkasına gördürülebileceği, kontrol yöntemi ve yüklenici değişikliğinin koşulları sözleşmede açıklanmalıdır. Yüklenici, işin gereği gibi veya zamanında yapılmasını tehlikeye düşüren arsa/proje koşullarını öğrendiğinde gerekli bildirimleri yapmakla da karşılaşabilir.

Arsa sahibinin şantiyeyi kontrol etmesiyle müteahhidin yerine teknik yönetim sorumluluğu üstlenmesi aynı şey değildir. Kontrol ve onayların kapsamı açık tutulmalı; malik tarafından verilen hatalı talimatların sonuçları da ayrıca değerlendirilmelidir. Hukuki denetim, mimari ve mühendislik denetiminin yerine geçmez.

Ruhsat, işe başlama ve teslim tarihi nasıl belirlenmeli?

Sözleşme takvimi, birbirini izleyen aşamalar üzerine kurulmalıdır: arsanın teslimi, proje hazırlanması, idari başvurular, ruhsat, işe başlama, kaba ve ince işler, yapı kullanma izni ve nihai teslim. Her aşama için sorumlu kişi, başlangıç koşulu ve gerekli belgeler belli olmalıdır. Bir aşamanın gerçekleşmemesi bütün takvimi belirsiz bırakmamalıdır.

“Belediye işlemleri bittiğinde başlanır” gibi açık uçlu ifadelerde, başvuruyu kimin takip edeceği ve makul sürede ilerleme olmaması halinde ne yapılacağı belirsizdir. Kurumdan kaynaklanan gerçek gecikme ile eksik başvuru, geç belge sunulması veya takip yapılmamasından kaynaklanan gecikme ayrılmalıdır. Yüklenicinin kontrol alanındaki her sorunun mücbir sebep sayılması uygun değildir.

Beklenmeyen olaylar için bildirim ve belge düzeni kurulabilir. Ancak bir olayın mücbir sebep veya süre uzatımı sebebi olup olmadığı; öngörülebilirliği, önlenebilirliği, sözleşmedeki risk dağılımı ve işe etkisine göre değerlendirilir. Her fiyat artışı, personel sıkıntısı veya tedarik sorunu otomatik süre uzatımı doğurmaz.

Ara iş aşamalarının tarihleri, erken uyarı işlevi görür. Ruhsat alınmasına rağmen işe başlanmaması veya işin ilerlemesinin teslimi açıkça imkânsız hale getirmesi, nihai günü beklemeden hukuki değerlendirme yapılmasını gerektirebilir. TBK m. 473’teki koşulların gerçekleşmesi, sözleşmenin sona ermesine ilişkin ayrı haklar doğurabilir; her yavaşlama aynı sonucu doğurmaz.

Müteahhide tapu ne zaman verilir? Aşamalı devir ve hak ediş

Tapu devir zamanı, sözleşmenin en önemli risk dağılımı maddelerindendir. İnşaat başlamadan bütün yüklenici paylarının devri, arsa sahibini iş tamamlanmadığı halde mülkiyet bakımından zayıf bir konumda bırakabilir. Bunun yerine taraflar, işin ilerlemesiyle bağlantılı aşamalı devir ve teminat düzeni kurabilir. Bunun bütün projeler için değişmez bir yüzde veya zorunlu aşama listesi yoktur.

Sözleşme ve uygulanacak hükümler uyarınca yüklenicinin karşı edime hak kazanması, üstlendiği işin yerine getirilmesiyle bağlantılıdır. Erken veya aşamalı devir kararlaştırılmışsa, hangi edimin hangi payın karşılığı olduğu anlaşılabilir olmalıdır. “Kaba inşaat bitti” ifadesinin teknik kapsamı, ortak alanlar ve proje dışı işler bakımından açıklanmalıdır.

Bu tablo sözleşmede kurulabilecek bir kontrol düzenini gösterir; belirli bir aşamada mutlaka tapu devredilmesi gerektiğini söylemez. Hak ediş tespitini kimin yapacağı, rapora itiraz süresi ve anlaşmazlık halinde izlenecek yöntem baştan belirlenmelidir. Yüklenicinin tek taraflı “iş tamamlandı” yazısı yeterli kabul edilmemelidir.

Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin tapuları ile yükleniciye bırakılacak bölümler açıkça ayrılmalıdır. Tapu devrinin üçüncü kişiye doğrudan yapılması isteniyorsa, sözleşmedeki yetki ve yüklenicinin hak ediş durumu incelenmelidir. İnşaatın fiziken tamamlanmasıyla hukukî teslim, iskân ve tüm sözleşmesel borçların yerine getirilmesi her olayda aynı aşamada gerçekleşmez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhi

TMK m. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakların tapu siciline şerhini düzenler. Şerh edilen hak, kanuni koşullarıyla taşınmaz üzerinde daha sonra hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Tapu Kanunu m. 26’da, noterce düzenlenen ilgili sözleşmelerin şerhine ilişkin hükümler bulunur.

Şerh, tapu devri değildir. Şerhle arsa sahibi veya yüklenici kendiliğinden yeni bir bağımsız bölümün maliki olmaz. Ayrıca şerhin her türlü satış, haciz veya ipoteği otomatik olarak engellediği söylenemez. Şerhin içeriği, sırası, dayandığı sözleşme ve sonraki haklarla ilişkisi ayrı incelenmelidir.

Tapu Kanunu m. 26’daki düzenlemeye göre, şerhten itibaren beş yıl içinde öngörülen satış veya irtifak hakkı tescili gerçekleşmezse şerhin resen terkinine ilişkin kural vardır. Bu, “kat karşılığı sözleşme beş yılda kendiliğinden geçersiz olur” anlamına gelmez. Şerhin sicildeki durumu ile tarafların sözleşmeden doğan hakları farklı konulardır; ilgili kayıt ve işlem türü üzerinden kontrol yapılmalıdır.

Şerh başvurusu, noter sözleşmesinin içeriği ve tapu müdürlüğünün istediği belgelerle birlikte planlanmalıdır. Sözleşmenin değiştirilmesi veya sona ermesi halinde şerhin akıbeti de değerlendirilmelidir. Şerh, aşamalı devir ve teminat hükümleriyle birlikte ele alındığında daha anlamlı bir güvence düzeni oluşturur.

Teminat, ipotek ve müteahhide verilecek vekâletname

İnşaatın yarım kalması veya yüklenicinin borçlarını yerine getirmemesi ihtimaline karşı hangi teminatın alınacağı sözleşmenin başında belirlenmelidir. Banka teminatı, uygun içerikte ipotek, aşamalı devir ve son teslim öncesinde belirli bir güvencenin korunması gibi araçlar olayın koşullarına göre kullanılabilir. Bir teminatın adı değil, tutarı/kapsamı, sırası, süresi ve kullanılma şartları önemlidir.

Bir ipotek varsa önceki ipotek ve hacizler, güvence altına alınan alacak, üst sınır ve tescil şartları değerlendirilmelidir. Başka bir kişiye ait taşınmaz üzerinden alınan güvence, gerekli işlemler yapılmadan sadece sözleşmedeki vaatle kurulmuş olmaz. Banka teminatında da sona erme tarihi, talep koşulları ve hangi borcu kapsadığı okunmalıdır.

Teminatın çözülmesi yalnızca “iş bitti” beyanına bağlanmamalıdır. Teslim, iskân, eksik işler, tapu işlemleri ve sözleşmedeki diğer borçların durumuyla uyumlu bir çözülme düzeni kurulmalıdır. Çok erken serbest bırakılan teminat, tam ihtiyaç duyulduğu anda kullanılamayabilir. Yüklenicinin ekonomik kapasitesiyle bağdaşmayan bir güvence vaadi de kâğıt üzerinde kalabilir.

Müteahhide vekâletname verilecekse, proje ve ruhsat işlemleri için gereken temsil yetkisiyle satış, ipotek, bağış veya sözleşme değişikliği yetkileri ayrılmalıdır. Hangi taşınmaz/pay için, kime satış yapılabileceği ve yetkinin sınırları kontrol edilmelidir. Geniş bir satış vekâleti, sözleşmede yazan aşamalı devir düzenini fiilen etkisiz bırakabilecek işlemlere yol açabilir.

Vekâletnamenin geri alınması daha önce yapılmış tapu işlemlerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Temsil yetkisi, üçüncü kişilerin durumu ve sözleşmeden doğan yükümlülükler birlikte değerlendirilir. Bu nedenle vekâlet ve noter sözleşmesi, birbirinden bağımsız hazır belgeler gibi imzalanmamalıdır.

Noter, tapu, ruhsat ve inşaat giderlerini kim öder?

Taraflar kendi aralarındaki gider paylaşımını açıkça belirlemelidir. Noter, tapu, proje, ruhsat, yapı denetimi, yıkım, altyapı bağlantıları, yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti işlemleri farklı gider kalemleridir. “Bütün masraflar müteahhide aittir” ifadesi kullanılacaksa hangi işlemleri kapsadığı, önceden doğmuş borçlar ve sonradan oluşacak giderler bakımından ayrıntılandırılmalıdır.

Vergi ve harçların kamu idaresine karşı kimin yükümlülüğünde olduğu, tarafların kendi aralarındaki ödeme paylaşımından farklı olabilir. Sözleşmedeki bir gider maddesi, kanunun belirlediği vergi mükellefini veya idareye karşı sorumlu kişiyi her durumda değiştirmez. Diğer taraf ödeme yapmazsa geri isteme/rücu hakkı ile idarenin talebi ayrı değerlendirilir.

İşlemin ekonomik ve vergisel sonuçları; tarafların gerçek kişi veya şirket olması, taşınmazın niteliği ve işlem biçimine göre değişebilir. Bu nedenle güncel oranlar ve işlem özelindeki yükler imza öncesinde ilgili uzmanla hesaplanmalıdır. Sabit bir internet maliyet tablosu, her parsel ve taraf yapısı için geçerli olmaz.

Şantiye dönemindeki elektrik/su, mevcut yapının giderleri, kira yardımı veya geçici barınma ödemeleri de açık tutulmalıdır. Ödeme tarihleri, belge sunulması ve gecikme sonuçları belirlenmezse ana paylaşım doğru olsa bile yan giderler uzun süreli uyuşmazlık yaratabilir.

Proje değişikliği, ek iş ve maliyet artışı halinde ne olur?

İnşaat sırasında bölüm sayısı, cephe, malzeme veya kullanım biçimi değiştirilecekse bunun sözleşme ve onaylı projeye etkisi incelenmelidir. Belediyenin bir değişikliğe izin vermesi, arsa sahibinin sözleşmesel olarak daha düşük değerli bölümü kabul etmiş sayılması anlamına gelmez. Aynı şekilde malikin sözlü isteği, ruhsata aykırı bir imalatı hukuka uygun hale getirmez.

Ek işlerde kapsam, ücret veya paylaşım etkisi, süreye etkisi ve onay yöntemi belirlenmelidir. Taraflar, teknik tercihlerle esaslı sözleşme değişikliklerini ayırmalıdır. Uygulanacak resmî şekil gereği varsa buna uyulmalı; hangi isteğin kim tarafından ve ne zaman kabul edildiği belgelenmelidir.

TBK m. 480’de götürü bedel esasına bağlı işlerde, işin beklenenden fazla emek veya masraf gerektirmesi tek başına yükleniciye karşılığı artırma hakkı vermez. Önceden öngörülemeyen veya öngörülse de hesaba katılmayan koşulların işi son derece güçleştirmesi halinde kanundaki koşullarla uyarlama, dönme veya uygun durumda fesih gündeme gelebilir. Genel uyarlama hükümlerinin uygulanması da sözleşme ve olay üzerinden değerlendirilir.

Bu nedenle “malzeme fiyatları arttı, artık iki daire daha benim” şeklinde tek taraflı bir paylaşım değişikliği kendiliğinden geçerli olmaz. Uyarlama talebi, riskin hangi tarafa bırakıldığı, artışın niteliği ve ifa durumu gibi unsurlara dayanmalıdır. Arsa sahibi de sonradan daha değerli hale gelen bölümler için sözleşmede kararlaştırılan karşılığı tek taraflı değiştiremez.

Daire teslimi, iskân ve kat mülkiyeti aynı şey mi?

Hayır. Dairenin anahtarının verilmesi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve kat mülkiyetinin kurulması farklı işlemlerdir. Anahtar teslimi fiilî kullanım bakımından bir belirti olabilir; sözleşmede yüklenilen bütün borçların tamamlandığını tek başına göstermez. Yapı kullanma izni, yapının idari koşulları yönünden; tapu işlemleri ise mülkiyet ve bağımsız bölüm hakları yönünden değerlendirilir.

“Anahtar teslim” ifadesinin kapsamı sözleşmede açıklanmalıdır. Ortak alanlar, asansör, otopark, tesisatlar ve kullanım için gereken belgeler tamamlanmamışsa yalnızca dairenin içinin bitmesi yeterli olmayabilir. İskân ve kat mülkiyeti yükümlülüklerinin kime ait olduğu, hangi tarihe kadar yapılacağı ve gecikme sonuçları belirlenmelidir.

Teslim tutanağı, inceleme yapılmadan “bütün haklarımdan vazgeçiyorum” anlamına gelebilecek genel ifadelerle imzalanmamalıdır. Görülen eksiklikler numaralandırılmalı; giderilme tarihi ve kimin sorumlu olduğu yazılmalıdır. Gecikme cezası gibi haklar yönünden teslim sırasında çekince konulmasının önemi ayrıca değerlendirilir.

Dairenin teslim alınması her gizli ayıp hakkını ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte kabul, açık ayıplar ve bildirim süreleri bakımından hukuki sonuç doğurabilir. Teslim tespiti ile ayıp bildirimi aynı belge üzerinden yürütülüyorsa içeriği dikkatle hazırlanmalıdır.

Eksik iş, ayıplı inşaat ve malzeme değişikliği

Eksik iş, yapılması gereken imalatın hiç yapılmaması; ayıplı iş ise yapılan imalatın kararlaştırılan veya gerekli nitelikleri taşımamasıyla ilgilidir. Sözleşmedeki mutfak dolaplarının takılmamasıyla takılan dolapların şartnameye aykırı olması aynı incelemeyi gerektirmeyebilir. Talep, her kalemin hukuki niteliğine göre kurulmalıdır.

TBK m. 474 uyarınca teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz eser incelenmeli ve ayıplar uygun süre içinde bildirilmelidir. Gizli ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde de gecikmeden bildirim önem taşır. Fotoğraf, video, yazışma ve uzman raporları delil sağlar; sonradan yapılacak onarımlardan önce mevcut durumun korunması gerekir.

TBK m. 475 kapsamında koşullara göre ücretsiz onarım, bedelden indirim veya ağır durumlarda sözleşmeden dönme gibi haklar değerlendirilebilir. Ancak yapı iş sahibinin arsası üzerindeyse ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkının kanuni sınırlaması dikkate alınmalıdır. Her ayıp, bütün sözleşmeyi ortadan kaldırma hakkı vermez; kusura bağlı tazminat talepleri de ayrıca incelenir.

TBK m. 478, ayıplı taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıllık; yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıllık zamanaşımı düzenler. Bu süreler bütün kat karşılığı alacakların aynı sürede zamanaşımına uğradığı veya arsa sahibinin bildirim yapmadan bekleyebileceği anlamına gelmez. Eksik iş, tapu tescili, cezai şart ve başka taleplerin süreleri farklı değerlendirilebilir.

Malzeme değişikliğinin “muadili kullanıldı” denilerek geçiştirilmemesi için şartnamede kalite, performans ve onay yönteminin belirlenmesi yararlıdır. Marka yerine teknik özellik seçilmişse bunlar ölçülebilir olmalıdır. Ayrıntılı uyuşmazlık türleri için ayıplı inşaattan doğan talepler konusuna da bakabilirsiniz.

Müteahhit daireyi geç teslim ederse kira ve gecikme cezası

Teslimin gecikmesi halinde önce vade, temerrüt koşulları ve gecikmenin kime yüklenebileceği belirlenir. Sözleşmedeki tarih açık değilse veya teslimin başlangıç koşulu tartışmalıysa, ihtar ve süre verme gereği önem kazanır. Arsa sahibinin gecikmeye etkisi, idari işlem süreleri ve yüklenicinin bildirdiği nedenler belgelerle incelenmelidir.

Taraflar gecikme halinde kira karşılığı ödeme veya cezai şart kararlaştırabilir. Bu iki kavramın niteliği aynı olmayabilir; sözleşmede kullanılan ad yerine içeriği değerlendirilir. Ödemenin hangi tarihte başlayacağı, nasıl hesaplanacağı, bağımsız bölümlerden hangilerini kapsayacağı ve ne zaman sona ereceği açık yazılmalıdır.

TBK m. 179 ve devamındaki cezai şart hükümleri, cezanın asıl edimle birlikte istenip istenemeyeceği ve teslimin çekincesiz kabulünün etkisi bakımından önemlidir. Zarar ve ceza taleplerinin birlikte ileri sürülmesinde aynı kaybın iki kez karşılanmaması, cezanın kapsamı ve kusur koşulları dikkate alınır. Aşırı cezai şartın indirilmesine ilişkin genel hüküm yanında tacirler yönünden özel kurallar da vardır; her olayda otomatik indirim sonucu çıkarılamaz.

Yüklenicinin işi bırakması, ara aşamalara uymaması veya süresinde bitiremeyeceğinin anlaşılması halinde yalnızca aylık ödeme talebi yeterli olmayabilir. Sözleşmenin devamı, işin başka yükleniciye tamamlattırılması veya sona erme seçenekleri karşılaştırılmalıdır. İnşaatın gecikmesi ve yüklenici temerrüdü başlığı da bu değerlendirmeyle ilgilidir.

Sözleşmenin Feshi Halindeki Durum

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi, sadece bir noter ihtarı gönderilmesiyle bütün tapuların arsa sahibine döneceği anlamına gelmez. Sona erme sebebi, yüklenicinin temerrüdü, gerekli ek süre, inşaatın gerçekleşme düzeyi ve hangi payların kime devredildiği birlikte incelenir. Tarafların sona ermede anlaşmasıyla çekişmeli fesih/dönme ve mahkeme kararı gerektiren tapu işlemleri de ayrılmalıdır.

İşin tamamlanma düzeyi ve olayın özellikleri, sona ermenin geriye veya ileriye etkili sonuçlarını ve yüklenicinin hak ettiği karşılığı etkileyebilir. Hiç başlanmamış iş ile önemli ölçüde tamamlanan yapı aynı tasfiye hesabına tabi tutulmaz. Önceden yapılan tapu devirleri, üçüncü kişi satışları, ipotekler ve tarafların diğer alacakları ayrı kalemler olarak değerlendirilir.

TBK m. 484 kapsamında iş sahibinin eser tamamlanmadan sona erdirme imkânı da karşılıksız ve sonuçsuz bir vazgeçme hakkı değildir. Kanundaki koşullarda yapılan kısmın karşılığı ve yüklenicinin bütün zararlarının giderilmesi gündeme gelebilir. Bu yol ile yüklenicinin sözleşmeye aykırılığı nedeniyle kullanılan haklar birbirine karıştırılmamalıdır.

Tapu halen yüklenicideyse uygulanacak yol ile yüklenicinin payı başka bir kişiye devretmesi halinde uygulanacak yol farklılaşabilir. Tek taraflı fesih beyanından sonra dahi tapu kaydının düzeltilmesi için uygun hukuki işlem veya dava gerekebilir. Sona erme kararı almadan önce mevcut inşaat ve tapu durumunun delillerle belirlenmesi önemlidir.

Müteahhidin daire satması ve üçüncü kişilerin hakları

Yüklenicinin kendisine bırakılan bölümleri satması projenin finansmanının bir parçası olabilir. Bununla birlikte henüz hak edilmemiş payların devri veya arsa sahibine ait bölümün satışına girişilmesi farklı hukuki sorunlar doğurur. Sözleşme, hangi aşamada hangi bölümlerin satılabileceğini ve doğrudan malik üzerinden yapılacak devirlerin koşullarını açıklamalıdır.

Tapu sicilinde hak kazanan üçüncü kişinin durumu, yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeye bakılarak çözülemez. TMK m. 1023–1024 ve iyi niyet değerlendirmesi önemlidir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı da yükleniciden mülkiyet veya ipotek hakkı edinen üçüncü kişinin iyi niyetinin değerlendirilmesini gerektirir. Her üçüncü kişi kazanımının otomatik olarak korunacağı veya otomatik olarak iptal edileceği söylenemez.

Bu nedenle sözleşmedeki satış sınırları, tapu şerhi, teminat ve temsil yetkileri birlikte planlanmalıdır. Bir sözleşme maddesi, üçüncü kişinin ayni hakkını her durumda tek başına ortadan kaldıramaz. Fesih sonrasındaki sonuçlar, fesih rehberimizdeki 2025 kararı ve üçüncü kişi başlığında ayrıntılı ele alınmıştır.

Arsa sahibinden farklı olarak müteahhitten daire alan kişinin tapusunu alamaması ayrı bir uyuşmazlık grubudur. Satışın şekli, ödeme ve yüklenicinin hak edişi için Müteahhitten Alınan Dairenin Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası rehberine bakabilirsiniz.

Uyuşmazlık süreci ve Eskişehir’de sözleşme incelemesi

Uyuşmazlık çıktığında ilk adım, istenen hukuki sonucun belirlenmesidir: sözleşmenin devamı ve teslim, eksik/ayıplı işlerin giderilmesi, gecikme alacağı, sözleşmenin sona ermesi veya tapu kaydının düzeltilmesi. Bu taleplerin her biri aynı mahkemeyi, aynı dava şartını veya aynı süreyi gerektirmeyebilir. Dava açılmadan önce sözleşme ve ekler, tapu hareketleri, ihtarlar, ödemeler ve inşaat seviyesi birlikte incelenmelidir.

Genel görev kuralları yanında tarafların ticari niteliği ve somut işlemin tüketici işlemi olup olmadığı değerlendirilir. Tapu iptali ve tescil gibi ayni hak taleplerinde taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi gündeme gelebilir. Sadece sözleşmede başka bir yer yazılması, kanundaki bütün görev ve yetki kurallarını değiştirmez.

Kat karşılığı sözleşmeden kaynaklanan her uyuşmazlık sırf taşınmazla ilgili olduğu için zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Talebin niteliği ve uygulanacak özel dava şartları araştırılmalıdır. Özellikle ticari veya tüketici kapsamındaki belirli talepler bakımından farklı kurallar söz konusu olabilir. Uygun uyuşmazlıklarda ihtiyari arabuluculuk da değerlendirilebilir; ayrıntı için gayrimenkul uyuşmazlıklarında arabuluculuk açıklamamıza bakabilirsiniz.

İnşaatın mevcut durumunun değişmesi veya tapu devrinin sürmesi riski varsa delil tespiti ve ihtiyati tedbir koşulları ayrıca incelenir. Mahkemeden istenen tedbirin türü, korunacak hak ve yaklaşık ispatla uyumlu olmalıdır. Her dava açılması kendiliğinden satış yasağı doğurmaz. Dava açmadan önceki noter ihtarı da doğru kişilere, doğru talep ve süreyle yöneltilmelidir.

Sözleşme incelemesi için hangi belgeler gerekli?

• Noter sözleşmesi, ön protokoller, değişiklikler ve bütün ekler.
• Güncel tapu kaydı, şerhler, ipotek/haciz bilgileri ve yapılan devirler.
• İmar durumu, onaylı proje, ruhsat ve varsa yapı kullanma izin belgesi.
• Paylaşım planı, teknik şartname ve hak ediş/teslim tutanakları.
• Ödeme belgeleri, ihtarlar, yazışmalar ve mevcut inşaat fotoğrafları.

Eskişehir’de arsa payı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması veya mevcut metnin incelenmesinde, arsa sahibinin ya da yüklenicinin konumu ve hedefi esas alınır. Hukuki çalışma; temsil ve şekil kontrolü, paylaşım/tapu takvimi, teminatlar, teslim koşulları ve uyuşmazlık seçeneklerini kapsayabilir. Teknik projenin uygunluğu için ilgili uzmanların incelemesi ayrıca gerekir. Belgelerin kapsamı ve uygun çalışma yöntemi ön görüşmede belirlenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında sık sorulan sorular

İlgili rehberler ve resmî hukuk kaynakları

Sözleşmenin alt konusu ve bağlantılı rehberler

• Sözleşmenin Feshi Halindeki Durum: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası
• Müteahhitten Alınan Dairenin Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası
• Tapu İptali ve Tescil Davası: genel rehber
• Sözleşme Hukuku hizmetleri
• Gayrimenkul Hukuku hizmetleri

Başlıca resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin: şekil, eser sözleşmesi, ayıp, cezai şart ve sona erme hükümleri.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin: taşınmaz devri, kişisel hakkın şerhi ve tapu siciline güven.
• Adalet Bakanlığı İçtihat Bilgi Bankası — sözleşmenin karma niteliği ve resmî şekil.
• Adalet Bakanlığı İçtihat Bilgi Bankası — karşılıklı edimler, hak ediş ve teslim.
• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2 — üçüncü kişinin iyi niyeti.
• TBMM — Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 değişikliği: bağımsız bölüm değeriyle orantılı arsa payı.
• TBMM resmî belgesi — Tapu Kanunu m. 26 hükümlerinin aktarımı: noter sözleşmesinin şerhi ve beş yıllık terkin düzenlemesi.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — resmî metin: görev, yetki, delil tespiti ve ihtiyati tedbir.
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı — dava şartı arabuluculuk açıklamaları.

Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Belirli bir sözleşmenin geçerliliği, paylaşım, tapu devri ve kullanılabilecek haklar; sözleşme, proje, tapu kayıtları ve gerçekleşen işlemler birlikte incelenerek belirlenir.