Kira Alacağı ve Tahliye İstemli İcra Takibi

Kira Alacağı ve Tahliye İstemli İcra Takibi Nedir?

Kira alacağı ve tahliye istemli icra takibi, ödenmeyen kira bedellerinin tahsiliyle birlikte, kanuni şartlar oluştuğunda kiracının kiralanandan çıkarılmasının da istendiği özel bir ilamsız takip yoludur. Uygulamada “tahliye talepli icra takibi”, “kira için icra takibi” veya “Örnek 13 ödeme emri” ifadeleriyle karşılaşılır. Başlangıçta bir mahkeme kararı bulunması zorunlu değildir; fakat kiracının fiilen çıkarılması, yalnız icra dosyasının açılmasıyla gerçekleşmez.

Ev sahibinin kira alacağını istemesi, tahliye hakkının da kendiliğinden doğduğu anlamına gelmez. Takip talebinde tahliye isteminin bulunması, ödeme emrinin gerekli ihtarları taşıması, usulüne uygun tebligat ve ödeme süresinin değerlendirilmesi gerekir. İtiraz varsa bunun hukuki sonucu ayrıca ele alınır. Şartlarına göre icra mahkemesinden tahliye kararı alınması ve kararın icra dairesince uygulanması gündeme gelir.

Kiraya veren açısından amaç alacağın tahsili, taşınmazın geri alınması veya her ikisi olabilir. Kiracı açısından ise yanlış kira hesabına, daha önce ödenen borca, geçersiz tahliye talebine veya usule aykırı tebligata karşı hakların korunması önem taşır. İcra Hukuku hizmetlerimiz kapsamında dosyanın tarafına ve ihtiyacına göre hukuki değerlendirme yapılır.

Kira Takibinde ve Kiracı Tahliyesinde Avukatlık Hizmeti

Bir kira uyuşmazlığında takip açmadan önce hangi ayların ödenmediği, geçerli aylık kira tutarı, yapılan ödemeler ve taraf sıfatları belirlenmelidir. Sözleşme yalnız başlangıç kira bedelini gösteriyorsa sonraki dönemlerin artışı da incelenir. Tahliye istenecekse para alacağından ayrı usul ve süre koşulları için dosya planı hazırlanır.

Kiraya veren için avukatlık hizmeti; kira sözleşmesi ve banka kayıtlarının incelenmesini, dönem bazında alacak hesabını, uygun takip yolunun seçilmesini, tahliye isteminin ve ihtarların hazırlanmasını, tebligatın takibini, itirazın kaldırılması veya dava sürecinde temsili, haciz ve tahliye işlemlerinin yürütülmesini kapsayabilir. Belgelerin niteliğine göre sulh hukuk mahkemesinde dava açılması veya arabuluculuk süreci de değerlendirilir.

Kiracı için hizmet; ödeme emrinin ve tebliğ tarihinin kontrolünü, kira sözleşmesi ile imza savunmalarının ayrılmasını, ödeme, mahsup, yetki, zamanaşımı ve kira miktarı itirazlarının incelenmesini, gerektiğinde şikâyet ve dava yollarında temsili içerir. Sözleşmeyi inkâr etmekle borcun ödendiğini söylemek aynı savunma değildir; seçilen itirazın sonraki yargılamayı etkilemesi nedeniyle profesyonel inceleme önemlidir.

Kira Alacağı ve Tahliye İçin Hangi Hukuki Yol Kullanılır?

Kira ilişkisiyle ilgili her icra dosyası aynı kurallara tabi değildir. Ödenmeyen kira, tahliye taahhüdü ve mahkemenin verdiği tahliye kararı farklı dayanaklardır. Aşağıdaki tablo bu ayrımı gösterir; somut seçim belgelere, talebe ve mevcut yargılama durumuna göre yapılır.

Takiplerin ortak hazırlık aşaması, harç ve gider grupları için İcra Takibi Başlatma rehberimiz incelenebilir. Kira sözleşmesi, adi senet veya başka bir sözleşme belgesinin genel haciz yolundaki etkisi Adi Senede / Sözleşmeye Dayanan İcra Takibi sayfasında ele alınmaktadır.

Temel Kanuni Dayanaklar

İİK’nın kira hükümlerindeki eski Borçlar Kanunu madde numaraları, yürürlükteki TBK karşılıklarıyla birlikte okunmalıdır. Güncel kira temerrüdü incelemesinde TBK m.315 ve ürün kiraları için m.362 önem taşır.

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi İçin Hangi Şartlar Aranır?

Ödenmeyen kira nedeniyle tahliye değerlendirmesinde öncelikle gerçekten vadesi gelmiş bir kira alacağının bulunması gerekir. Muaccel alacak, ödeme zamanı geldiği için istenebilir hâle gelmiş alacaktır. Gelecek ayların henüz doğmamış kira bedelleri veya talep edilemeyecek artış farkları üzerinden takip kurulması, uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir.

Tahliye amacı başlangıçta takip talebinde açıkça yer almalı ve ödeme emri gerekli ihtarı içermelidir. Kiracıya usulüne uygun tebligat yapılması, doğru ödeme süresinin tanınması ve bu sürede ifanın gerçekleşip gerçekleşmediğinin incelenmesi gerekir. İtiraz edilmişse, itirazın kapsamı ve kullanılan belgenin icra mahkemesinde değerlendirmeye elverişliliği ayrıca önem taşır.

Bir aylık kira borcu dahi şartları varsa hukuki incelemeye konu olabilir; kanunda her durumda “en az üç ay kira ödenmemeli” şeklinde genel bir koşul yoktur. Buna karşılık yalnız gecikme yaşanması, usul ve ödeme süresi değerlendirilmeden kesin tahliye sonucu doğurmaz. Borcun doğru kişiden, doğru dönem ve miktarla istenmesi gerekir.

Noter tasdikli kira sözleşmesi her takip başlangıcında zorunlu değildir. Ancak kiracının sözleşmeyi veya imzayı inkâr etmesi hâlinde, özel icra mahkemesi yolunda kullanılabilecek belgeler bakımından noter belgesinin niteliği belirleyici olabilir. Bu nedenle “sözleşmem var, kesin tahliye ederim” yaklaşımı yerine belgeye ve savunmaya göre yol seçilir.

Kira Sözleşmesi, Kiraya Veren, Kiracı ve Kefil

Takipte alacaklı olarak yer alacak kişinin kira bedelini isteme hakkı, kira sözleşmesi ve varsa hak devri üzerinden incelenir. Kiraya veren ile tapu maliki her zaman aynı kişi olmayabilir. Taşınmazın satılması, miras yoluyla intikali, birden fazla kiraya veren veya kiracı bulunması, geçmiş kira alacaklarının kime ait olduğunu ve kimin tahliye isteyebileceğini etkiler.

Birden çok kiracı, ortak kiraya veren veya aile konutu söz konusu olduğunda taraflar ve bildirimler ayrıca kontrol edilir. TBK m.349 uyarınca kiracı olmayan eşin bildirimle sözleşmenin tarafı hâline geldiği durumlarda, fesih bildirimi ve ihtara bağlı ödeme süresinin eşlere ayrı ayrı bildirilmesi önem taşır. Her aile konutu olayında aynı belge ve aynı sonuç varsayılmaz.

Kefilin sorumluluğu, geçerli kefaletin kapsamı ve şekil şartlarıyla sınırlıdır. Sözleşmede kefil adı bulunması tek başına her dönem kira borcundan sınırsız sorumluluk anlamına gelmez. Kefile yöneltilebilecek para talebi ile kiracının tahliyesi ayrı hususlardır; kefil sıfatı, kişiyi kendiliğinden tahliye yükümlüsü yapmaz.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa kira ilişkisinin varlığı, bedeli ve ödeme düzeni banka kayıtları, mesajlar, makbuzlar ve diğer delillerle değerlendirilir. Sözlü kira ilişkisi takip ihtimalini tamamen ortadan kaldırmaz; fakat inkâr veya miktar tartışması, özel takip yolunun devamını ve ispat imkânını değiştirebilir.

Ödenmeyen Kira, Kira Artışı ve Bakiye Borç Nasıl Değerlendirilir?

Kira alacağı tek bir toplam rakamla ele alınmamalıdır. Her ay için geçerli kira bedeli, ödeme günü, yapılan ödeme ve kalan tutar ayrı gösterilir. Bir ödeme birkaç aylık borca ilişkinse açıklaması ve hukuki mahsup düzeni kontrol edilir. Aynı borcun ikinci kez istenmesi veya bankadaki ödemenin gözden kaçması, takibe itiraz ve ek gider riski doğurur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarının yenilenen dönemlerinde TBK m.344’teki artış düzeni dikkate alınır. Kural olarak sözleşmedeki artış anlaşması, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına ilişkin kanuni sınırı aşamaz. Beş yılı aşan kiralarda kira tespiti ve başka özel durumlar ayrıca değerlendirilir; ilanlardaki güncel piyasa kirası doğrudan her mevcut sözleşmenin yeni bedeli olmaz.

Eski dönem borçlarında o dönemin yürürlükteki artış sınırlamaları da kontrol edilir. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı, 2026’da bütün kira ilişkilerine uygulanacak sürekli bir kural gibi kullanılmamalıdır. Kira tespiti kararından doğduğu ileri sürülen farklarda kararın etkisi, kesinleşme durumu ve hangi dönem için alacak doğduğu incelenir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346, kira zamanında ödenmezse sonraki kiraların muaccel olacağına veya ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar bakımından özel yasak içerir. Sözleşmede böyle bir madde bulunması, gelecek ayların tamamının takibe konulmasını kendiliğinden haklı kılmaz.

Aidat, Yan Gider ve Depozito Tahliye Takibine Nasıl Etki Eder?

TBK m.315 yalnız kira bedelini değil, kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan gideri de düzenler. Bununla birlikte her aidat, onarım veya işletme gideri aynı nitelikte değildir. Giderin sözleşmede nasıl düzenlendiği, kiracının mı malikin mi sorumluluğunda olduğu, kiraya verenin isteyebileceği bir alacak hâline gelip gelmediği ve hangi belgelerle kanıtlandığı incelenmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2 Temmuz 2025 tarihli resmî kayıtta yer alan kararında, sözleşmeye göre kiracı tarafından kiraya verene ödenecek yan giderlerin süresinde ödenmemesi tahliye bakımından değerlendirilmiştir. Kararın somut sözleşme ve kesinleşen takip koşulları, her apartman aidatını otomatik tahliye nedeni saymaya elverişli değildir. Yönetimin aidat takibi ile kiraya verenin kira ilişkisine dayanan tahliye talebi birbirinden ayrılır.

Depozito da her durumda “son ayın kirası” yerine geçmez. Güvencenin amacı, sözleşme ve TBK m.342 kapsamında değerlendirilir. Kiracının tek taraflı olarak depozitoyu kiraya mahsup ettiğini söylemesi, kira borcunun hukuken sona erdiğini tek başına göstermez. Kiraya verenin depozitodan mahsup iddiası da iade, hasar ve borç belgeleriyle birlikte incelenir.

Hasar, eski hâle getirme gideri, aidat ve kira bedeli tek kalemde birleştirilmeden değerlendirilmelidir. Depozito iadesi ve kiralanana verilen zararlara ilişkin diğer uyuşmazlıklar için Gayrimenkul Hukuku sayfamızdaki kira alacağı ve depozito bölümü de incelenebilir.

Kira Takibinde Yetkili İcra Dairesi ve Görevli Mahkeme

Kira alacağına ilişkin takipte yetki, İİK m.50’nin gönderdiği usul hükümleri ve borcun ifa yeri üzerinden değerlendirilir. Borçlunun yerleşim yeri genel yetki bakımından önemlidir. Sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda ifa yeri de gündeme gelebilir; para borçlarında TBK m.89 ve varsa geçerli ödeme yeri anlaşması ayrıca incelenir.

Kiralananın Eskişehir’de bulunması tek başına her takip için değişmez ve tek yetki kuralı oluşturmaz. Kira alacağı, tahliye istemi ve kullanılan takip yolunun niteliği birlikte ele alınır. Sözleşmede yazan “şu yer icra daireleri yetkilidir” kaydı da otomatik olarak geçerli sayılmaz. HMK m.17–18’deki taraf ve şekil koşulları, özellikle tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadığı yönünden kontrol edilir.

İcra mahkemesi ile sulh hukuk mahkemesi farklı görev üstlenir. İİK m.269 ve devamındaki özel itirazın kaldırılması ve tahliye incelemesi icra mahkemesinde gündeme gelir. Kira ilişkisinden doğan genel davalarda HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi önem taşır; kanundaki ilamsız icra tahliyesi istisnası korunur. İşyeri kirası bulunması her kira davasını kendiliğinden ticaret mahkemesine taşımaz.

Yetki itirazı, yalnız “bu daire yetkisiz” denilerek kurulacak bir savunma gibi görülmemelidir. Süre, gösterilmesi gereken yetkili yer ve takipteki diğer itirazlarla ilişkisi avukat tarafından incelenir. Yanlış merci veya geç başvuru, savunmanın değerlendirilmesini etkileyebilir.

Avukatın İlk İncelemesi İçin Hangi Belgeler Gerekir?

İlk görüşmede bütün belgelerin bulunması şart olmayabilir; mevcut kayıtların birlikte görülmesi incelemeyi kolaylaştırır. Varsa gelen ödeme emri ve tebligat, süre nedeniyle öncelikle ele alınmalıdır.

• Kira sözleşmesinin tamamı, ekleri, yenileme veya kira bedeli anlaşmaları.
• Hangi ayların ödenmediğini gösteren dönem listesi ve kira hesabı.
• Banka hesap hareketleri, dekontlar, makbuzlar ve ödeme açıklamaları.
• Gönderilmiş ihtarnameler, ödeme emirleri, tebliğ belgeleri ve icra dosyası bilgileri.
• Varsa tahliye taahhütnamesi; düzenleme, teslim ve tahliye tarihini gösteren belgeler.
• Yan gider, aidat, mahsup veya depozito uyuşmazlığına ilişkin sözleşme ve ödeme kayıtları.
• Taraf değişikliği, miras, hak devri, temsil veya kefalete ilişkin belgeler.
• Varsa arabuluculuk son tutanağı, mahkeme kararı, teslim tutanağı ve anahtar teslim kaydı.

Özellikle banka hareketleri yalnız seçilmiş birkaç dekontla sınırlı tutulmamalıdır. Eksik ödeme iddiası, önceki ve sonraki dönemlerle karşılaştırılınca değişebilir. Belgelerin okunabilir ve tarih sırasına uygun olması, alacak hesabı ile süre incelemesinin daha sağlıklı yapılmasını sağlar.

Avukat Aracılığıyla Kira Alacağı ve Tahliye Süreci

Profesyonel hizmette süreç, borç ve belge incelemesiyle başlar. Kira ilişkisi, taraflar, ödenmemiş dönemler ve tahliye amacı belirlendikten sonra uygun takip veya dava yolu seçilir. Yalnız para tahsili ile tahliyeyi de hedefleyen dosya aynı taleplerle hazırlanmaz.

Takip aşamasında kira alacağı, faiz ve ayrı gider kalemleri hazırlanır; yetki ve ihtar içeriği kontrol edilir. Tebligat sonrasında itiraz ve ödeme süreleri izlenir. Kiracının itiraz edip etmediği kadar itirazın hangi konuya yöneldiği ve ödeme süresinde ne kadar ödeme yapıldığı da değerlendirilir.

İtiraz mevcutsa, belgelere uygun olarak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye veya genel mahkemede dava gündeme gelebilir. İtiraz bulunmuyorsa da ödeme süresi sonundaki koşullar değerlendirilmeden tahliye istenmez. Tahliye kararı alınmasıyla para alacağının fiilen tahsil edilmesi iki ayrı sonuçtur.

Son aşamada kararın uygulanması, haciz, tahsil, fiilî tahliye ve teslim işlemleri dosyanın durumuna göre yürütülür. Uzlaşma sağlanırsa ödeme planı, teslim tarihi, anahtarın teslimi, depozito ve kalan alacaklar açık biçimde düzenlenmelidir. Avukatlık hizmetinin kapsamı dosyanın ihtiyaçlarına göre belirlenir; baştan kesin tahsil veya belirli günde tahliye taahhüdü verilmez.

Örnek 13 Ödeme Emri: Kira Borcu ve Tahliye İhtarı

Örnek 13, adi kira ve ürün kiraları bakımından kullanılan ihtarlı ödeme emridir. Kira bedelinin istenmesi yanında, yasal ödeme süresi içinde ifa gerçekleşmezse icra mahkemesinden tahliye istenebileceğine ilişkin uyarı içerir. Kiracıya hangi dönem ve miktarın yöneltildiği, ihtarın doğru kurulup kurulmadığı ve tebligatın usulü birlikte incelenir.

Yalnız genel haciz yoluna özgü ödeme emri gönderilmiş olması, özel tahliye ihtarının varlığıyla aynı değildir. Takip dosyasında tahliye isteminin ve uygun ihtarın bulunmaması, sonradan icra mahkemesinden tahliye talep edilmesini etkileyebilir. Ödeme emrinin üstünde “kira” yazması tek başına bütün özel şartları tamamlamaz.

Bu takipten önce ayrıca noter ihtarnamesi gönderilmesi her dosyada zorunlu değildir; kanuni içerikteki ihtarlı ödeme emri, temerrüt bildiriminin işlevini görebilir. Önceden gönderilmiş bir ihtar varsa bunun içeriği ve tebliğ tarihi de değerlendirilir. Gereksiz bir bildirim yerine dosyanın ihtiyacına uygun işlem seçilmesi önemlidir.

İtiraz, Ödeme ve Tahliye Başvuru Süreleri

Tebliğ günü, son günün tatile rastlaması, elektronik tebligat ve usulsüz tebligat süre hesabını etkileyebilir. Elektronik tebligatta UETS’ye ulaşma günü ile hukuken tebliğ edilmiş sayılma günü aynı olmayabilir. Muhtara yapılan teslim de “bana elden verilmedi, süre başlamaz” şeklinde değerlendirilmemelidir.

Tebligatla ilgili ayrıntılar için Muhtara Bırakılan Tebligat: Süreler ve Usulsüz Tebligat yazımıza ulaşabilirsiniz. Hak düşürücü süre, itiraz süresi ve alacağın zamanaşımı aynı kavram değildir.

Kira İcra Takibine İtiraz: Borç, Yetki, Zamanaşımı ve İmza

Kiracı, gerçeğe aykırı bir kira hesabı veya usule aykırı takip karşısında itiraz hakkına sahiptir. İtirazın süresinde doğru mercie yapılması ve savunmaların somut dosyayla uyumlu kurulması gerekir. Ödeme emri alındığında yalnız kiraya verenle mesajlaşmak, icra dairesine yapılması gereken başvurunun yerine geçmez.

Kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzayı açık ve kesin biçimde reddetmeyen borçlu, İİK m.269 kapsamında sözleşmeyi kabul etmiş sayılabilir. Genel bir “borca itiraz” ifadesi, imza ve kira ilişkisi inkârının bütün sonuçlarını sağlamaz. Buna karşılık sözleşmeyi inkâr eden borçlunun diğer savunmaları bakımından özel bağlılık kuralları bulunmaktadır.

Süresindeki itiraz takibi durdurur. Bu, uyuşmazlığın bittiği veya tahliyenin artık istenemeyeceği anlamına gelmez. Kısmi itirazda hangi tutarın kabul edildiği, ödeme süresinde ne yapıldığı ve tahliye talebinin dayanağı ayrıca incelenir. Genel takip türleri bakımından itirazlar için İcraya / Borca İtiraz rehberimize bakabilirsiniz.

İtiraz Edilmezse veya 30 Gün İçinde Ödeme Yapılırsa Ne Olur?

Kiracının itiraz etmemesi, henüz ödeme süresi dolmadan tahliye yapılabileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kirasında kanuni ödeme süresinin sonucu ayrıca beklenir. İtiraz bulunmaması ve süresinde ifa gerçekleşmemesi hâlinde, diğer şartlar da mevcutsa İİK m.269/a kapsamında icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Takibe konu kira borcunun ödeme süresi içinde usulüne uygun biçimde tamamen karşılanması, bu borç üzerinden temerrüt nedeniyle tahliye değerlendirmesini etkiler. Ödemenin açıklaması, tarihi, alacaklıya ulaşması, hangi borcu karşıladığı ve varsa tahliyeye esas yan giderler birlikte incelenir. Kısmi ödeme ile tam ödeme aynı sonucu doğurmaz.

Süre dolduktan sonra yapılan ödeme, daha önce oluşmuş tahliye nedenini her durumda kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte alacaklıyla yapılan anlaşma, ödeme kabulünün koşulları ve dosyanın aşaması ayrıca değerlendirilir. “Sonradan ödedim, artık tahliye edilemem” veya “bir gün gecikti, kesin çıkarılır” şeklinde genel sonuçlar doğru değildir.

Kira ve tahliyeye esas olabilecek yan giderler ile faiz, harç ve vekâlet ücreti ayrı hesaplanır. Dosyada kalan her masraf bakiyesi otomatik tahliye nedeni olarak görülmemelidir. Kiraya verene doğrudan yapılan ödeme varsa bunun icra dosyasına yansıması ve kalan takip giderleri de profesyonel olarak kontrol edilmelidir.

İtirazdan Sonra İtirazın Kaldırılması ve Tahliye

Kiracı kira ilişkisini ve imzayı kabul edip ödediğini, borcun istenemeyeceğini veya takas bulunduğunu ileri sürüyorsa İİK m.269/c’deki ispat düzeni önem kazanır. Noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş belge, alacaklının kabul ettiği belge ve kanunda belirtilen resmî makbuz veya vesikalar değerlendirilir. İcra mahkemesinin inceleme düzeni, genel mahkemede yürütülen geniş ispatla aynı değildir.

Kiracı sözleşmeyi veya imzayı açıkça inkâr ederse İİK m.269/b devreye girer. Alacaklının noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş sözleşmeye dayanması ile adi yazılı sözleşmeye dayanması farklı sonuç doğurabilir. Resmî UYAP karar kaydında da adi yazılı sözleşmedeki imzanın inkârı karşısında özel itirazın kaldırılması yolunun belge koşulları açıklanmıştır. Her imza uyuşmazlığı icra mahkemesinde genel bir imza incelemesi yapılarak çözülemez.

İtirazın kaldırılması başvurusu için İİK m.269’da itirazın alacaklıya tebliğinden başlayan 6 aylık süre yer alır. Talebin hangi belgeyle desteklenebileceği ve tahliye isteminin hangi aşamada ileri sürüleceği birlikte değerlendirilir. Başvuru süresinin kaçırılması, aynı alacak için ilamsız takip yoluna yeniden başvurulması bakımından kanuni sınırlama doğurabilir; genel dava haklarının durumu ayrıca incelenir.

Dosyaya uygun olmayan bir icra mahkemesi başvurusu yerine, gerektiğinde genel mahkemede dava yolu seçilir. Avukatın rolü, yalnız itiraz üzerine dilekçe vermek değil; delilin elverişliliğini ve talep edilebilecek hukuki sonucu başlangıçta belirlemektir.

Kira Takibinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

İcra takibi başlatılması ile dava açılması farklıdır. Kira borcu için icra dosyası açılması, sırf kira ilişkisine dayanıldığı için önceden dava şartı arabuluculuk yapılmasını gerektirmez. Buna karşılık genel mahkemede açılacak kira kaynaklı davalarda arabuluculuk şartı değerlendirilir.

6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alırken, İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri istisna tutar. Bu nedenle icra mahkemesindeki özel ilamsız tahliye süreci ile sulh hukuk mahkemesinde yürütülecek kira davasına aynı arabuluculuk kuralı uygulanmaz.

İtirazın iptali, kira alacağının tahsili veya genel hükümlere göre tahliye davası açılacaksa davanın gerçek niteliği, görevli mahkeme ve arabuluculuk koşulları kontrol edilir. İtirazın iptali için İİK m.67’deki bir yıllık süre ile özel tahliye başvurularının süreleri birbirine aktarılmaz. Arabuluculuğun ilgili süreler üzerindeki etkisi de dosyaya göre hesaplanır.

Tarafların anlaşması hâlinde kira borcu, ödeme planı, tahliye ve teslim tarihi ayrı açık hükümlerle düzenlenebilir. Anlaşmanın uygulanabilirliği ve gerektiğinde icrası değerlendirilmelidir; belirsiz bir “sonra çıkarım” beyanı, tarihli ve hukuken elverişli bir düzenlemenin yerine geçmez.

Tahliye Taahhüdüne Dayanan İcra Takibi: Örnek 14

Tahliye taahhüdüne dayanan takip, kira ödenmemesine dayanan Örnek 13 takibinden ayrıdır. TBK m.352/1 kapsamında kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte boşaltmamışsa kiraya veren, kanuni süre içinde takip veya dava yoluna başvurabilir. Bu yol için kira borcu bulunması zorunlu değildir.

Taahhüdün yazılı olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması, teslimden sonra düzenlenmesi ve başvuru süresi birlikte kontrol edilir. Noter belgesi her taahhüdün geçerliliği için zorunlu tutulmaz; ancak imza veya tarih inkârında belgenin niteliği, takipte devam imkânını etkiler.

TBK m.352/1’de taahhüt edilen tarihten başlayarak bir aylık takip veya dava başvuru süresi öngörülür. İİK m.272–275 kapsamında tahliye emrine karşı kiracının 7 günlük itiraz süresi ve emirdeki 15 günlük tahliye / teslim süresi ise başka sürelerdir. Borçlu itirazı, uygun başvuru ve belge incelemesini gerektirir.

Boş bırakılmış tarihler, sonradan doldurulma iddiası, aynı gün imza, birden fazla kiracı ve aile konutu durumu somut belgelerle incelenmelidir. Belgenin başlığında “tahliye taahhütnamesi” yazması tek başına yeterli değildir. Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi de konut ve çatılı işyerinde kendiliğinden bu taahhüt yerine geçmez; TBK m.347’deki uzama düzeni gözetilir.

Taahhütnamenin geçerliliği, boş bırakılan tarihler, aile konutu bildirimi ve Örnek 14’e özgü savunmalar için Tahliye Taahhüdüne Dayanan İcra Takibi sayfamızda ayrı hukuki değerlendirme ve avukatlık hizmeti kapsamını inceleyebilirsiniz.

İki Haklı İhtar, İhtiyaç ve Diğer Tahliye Sebepleri

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, TBK m.352/2’deki ayrı dava sebebidir. Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kanunda belirtilen dönem içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olması ve dava süresinin korunması gerekir. İhtarların hangi kira dönemlerine ait olduğu, haklı olup olmadığı ve ödeme zamanları belirleyicidir.

Ödeme emri, koşullarına göre haklı ihtar değerlendirmesinde önem taşıyabilir. Bununla birlikte aynı borç için tekrarlanan bildirimler veya usule uygun olmayan ihtarlar, sayıca iki belge bulunduğu için otomatik tahliye sonucu sağlamaz. İki haklı ihtara dayanan dava, Örnek 13 takibindeki ödeme süresi sonunda icra mahkemesinden tahliye istemekle aynı yol değildir.

Kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, sözleşmeye aykırı kullanım ve diğer sebepler kendi şartlarıyla değerlendirilir. “Kiracı çıksın” amacı, sebep ne olursa olsun aynı ödeme emriyle gerçekleştirilemez. Tahliye sebebinin yanlış seçilmesi süre ve masraf kaybına yol açabilir. Bu başlıklar Gayrimenkul Hukuku hizmetlerimizin de kapsamındadır.

Kira Alacağında Faiz ve Ek Ödeme Talepleri

Faiz hesabında kira bedelinin vadesi, temerrüt tarihi, sözleşmedeki faiz hükmü ve işlemin niteliği kontrol edilir. Her dosyada aynı faiz türü veya aynı başlangıç tarihi kullanılmaz. Kira alacağının ticari bir ilişkiyle bağlantılı olduğu ileri sürülse bile ticari faiz koşulları ayrıca incelenmelidir.

Birden fazla kira ayı için faiz, her kalemin ödeme zamanı ve yapılan kısmi ödemeler dikkate alınarak hesaplanır. Kira artış farkları, yan giderler, faiz ve takip giderleri birbirinden ayrılır. Sözleşmede yer alan yüksek gecikme cezası veya faiz kaydı, emredici düzenlemeler incelenmeden geçerli kabul edilmemelidir.

İşyeri kiralarında net / brüt bedel, stopaj ve varsa diğer vergi unsurları banka ödemeleriyle birlikte karşılaştırılır. Kiracıya veya kiraya verene ait vergi yükümlülükleri, sözleşme ve vergisel kayıt görülmeden kira eksiği sayılmamalıdır. Kira borcunu gösteren bakiye ile icra dosyasının toplam hesabının aynı kavram olmadığı unutulmamalıdır.

Kira Alacağı ve Tahliye Takibinde Harç, Masraf ve Avukat Ücreti

Toplam gider; istenen kira tutarı, borçlu sayısı, tebligatlar, başvurulacak mahkeme, tahliye işlemleri ve dosyanın aşamasına göre değişir. Para alacağı ile tahliye isteminin harç sonuçları aynı değildir. “Kira takibi açmak şu kadar tutar” biçimindeki tek bir rakam, dosyanın bütün aşamalarını karşılamayabilir.

492 sayılı Kanun m.17’de tahliye davalarının karar ve ilam harcı bakımından, m.18’de ise tahliye ve teslim icrasının tahsil harcı bakımından bir yıllık kira bedeline ilişkin kurallar yer alır. Bu nedenle yalnız ödenmeyen birkaç aylık kira üzerinden bütün giderlerin hesaplandığı varsayılmamalıdır.

Başlangıçta alacaklı tarafından yatırılan giderlerin hukuken borçluya yükletilmesi ile bu giderlerin fiilen tahsil edilebilmesi farklıdır. Borçlunun ödeme gücü, malvarlığı ve dosyanın sonucu önem taşır. Ön görüşmede takip, itiraz sonrası temsil ve fiilî tahliyenin aynı hizmet kapsamında olup olmadığı açıkça belirlenebilir.

Tahliye Kararı, İstinaf ve Fiilî Tahliye

İcra mahkemesinin tahliye kararı ile taşınmazın fiilen boşaltılması ayrı aşamalardır. İİK m.269/c uyarınca bu kapsamdaki tahliye kararının infazı için kural olarak kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Bu özel kural, her tür mahkeme kararına gelişigüzel uygulanmamalıdır.

Kanun yoluna başvurulması tek başına her dosyada icrayı durdurmaz. Borçlunun İİK m.36 kapsamında icranın geri bırakılmasından yararlanma imkânı, kararın niteliği, teminat ve ilgili başvuru koşullarıyla değerlendirilir. Süreler ve işlemler avukat tarafından dosyanın mevcut aşamasına göre takip edilmelidir.

Fiilî tahliye ve teslim, icra dairesi tarafından hukuki usule uygun yürütülür. Ev sahibinin kilidi değiştirmesi, eşyaları çıkarması veya elektrik ve suyu keserek kiracıyı çıkarmaya çalışması hukuki tahliye sürecinin yerine geçmez ve yeni sorumluluklar doğurabilir.

Taşınmazda üçüncü kişiler veya kiracıya ait olmayan eşyalar bulunması, muhafaza ve teslim işlemlerinde ayrıca değerlendirme gerektirir. İİK m.276’daki üçüncü kişi iddiaları gibi özel durumlar dosyada ele alınır. Tahliye sonrası anahtar teslimi, teslim tutanağı, kalan kira ve yan giderler ayrı kayda bağlanmalıdır.

Kiracı Evden Çıktıysa Kira Borcu ve Teslim Nasıl Değerlendirilir?

Kiracının eşyalarını götürmesi veya “artık oturmuyorum” demesi, her durumda taşınmazın hukuken teslim edildiği anlamına gelmez. Anahtarın teslimi, teslim tarihi, sözleşmenin sona erme biçimi ve tarafların kayıtları incelenir. Kira alacağının hangi tarihe kadar devam ettiği bu bilgilerle birlikte belirlenir.

Erken geri verme hâlinde TBK m.325 kapsamında sorumluluğun devamı ve makul süre gibi hususlar gündeme gelebilir. Taşınmazın yeniden kiraya verilmesi, kiraya verenin giderlerden tasarrufu ve kabul edilebilir yeni kiracı imkânı da değerlendirilir. Kalan sözleşme süresinin bütün kira bedelleri otomatik borç olarak yazılmaz.

Kiracı usulüne uygun teslim etmişse fiilî tahliye ihtiyacı kalmayabilir; geçmiş kira alacağı veya hasar ve depozito uyuşmazlığı devam edebilir. Bu taleplerin dayanakları ayrı incelenir. Tahliye gerçekleşmesi bütün borçların silinmesi anlamına gelmediği gibi, para borcunun bulunması da teslim edilmiş taşınmaz için yeniden tahliye işlemi gerektirmez.

Kira Alacağında Zamanaşımı ve Tahliyede Başvuru Süreleri

TBK m.147/1 uyarınca kira bedelleri kural olarak 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Her dönem kira alacağının vadesi esas alınarak değerlendirme yapılır. Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren bütün kiralar için tek bir beş yıllık hesap yapılması doğru değildir.

Borcun kabulü, icra takibi veya dava gibi işlemler TBK m.154 ve devamı kapsamında zamanaşımını etkileyebilir. Önceki dosyalar ve ödemeler görülmeden “beş yıl geçti, artık borç yok” sonucu çıkarılmaz. Zamanaşımı, borca ve usule uygun ileri sürülmesi gereken savunma yönüyle değerlendirilir.

İİK m.269/a’daki tahliye istemine ilişkin 6 ay, itirazın kaldırılmasındaki 6 ay ve tahliye taahhüdündeki 1 ay farklı başlangıçlara ve farklı haklara ilişkindir. Kira alacağının zamanaşımına uğramamış olması, özel tahliye başvuru süresinin de korunduğunu göstermez. Süre yönetimi, kira takiplerinde avukatlık hizmetinin temel parçalarından biridir.

Kira Takibi ve Kiracı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kira tahliyesinin bütün dosyalarda aynı sayıda günde tamamlanması mümkün değildir. Tebligatın yapılması, itiraz, ödeme, belgenin niteliği, yargılama gerekip gerekmediği, kanun yolu ve icra dairesinin fiilî tahliye işlemleri toplam süreyi etkiler. Kiracının adresi veya taraf sıfatı yanlış belirlenmişse başlangıç aşaması dahi uzayabilir.

Konut ve çatılı işyeri için 30 günlük ödeme süresi, “30 günde kesin tahliye” anlamına gelmez. Bu süre temerrüt değerlendirmesine ilişkindir; devamında mahkeme ve infaz aşamaları bulunabilir. Aynı şekilde ödeme emrine itiraz edilmemesi de ertesi gün taşınmazın teslim edileceği sonucunu doğurmaz.

Eskişehir’deki kira ve tahliye dosyalarında ön görüşmede mevcut belgeler, tebligat ve takip aşaması üzerinden hangi hukuki işlemlerin gerektiği değerlendirilebilir. Sağlıklı süre beklentisi, dosyanın somut durumunun görülmesine bağlıdır.

Kira Alacağı ve Tahliye Takibi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Resmî Kaynaklar ve İlgili Hukuki Hizmetler

Bu sayfa kira alacağı ve tahliye istemli takipte avukatlık hizmetinin kapsamını açıklamak amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki değerlendirmede sözleşme, ödeme ve tebligat kayıtları birlikte esas alınır.

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: özellikle m.269–269/d ve m.272–276.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: kira, temerrüt, artış, tahliye ve zamanaşımı hükümleri.
• 6325 sayılı Kanun m.18/B: kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve ilamsız tahliye istisnası.
• 492 sayılı Harçlar Kanunu: özellikle tahliye ve teslim bakımından m.17–18.
• Resmî UYAP karar kaydı: kira ve yan giderlerin tahliye bakımından değerlendirilmesi.
• Resmî UYAP karar kaydı: kira sözleşmesi / imza inkârı ve belge koşulları.

Kira takiplerine ilişkin ortak çerçeve için İcra Hukuku, başlangıç incelemesi için İcra Takibi Başlatma, savunma yolları için İcraya / Borca İtiraz ve diğer kira davaları için Gayrimenkul Hukuku sayfalarımıza ulaşabilirsiniz.