Satış Vaadi – Söz Verilen Tapunun Devredilmemesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası

Söz verilen tapu devredilmiyorsa ne yapılabilir?

Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen tapu devri yapılmıyorsa, şartları gerçekleştiğinde satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası açılarak taşınmazın alıcı adına hükmen geçirilmesi istenebilir. Bu davada yalnız “evin parasını ödedim” demek yeterli değildir. Sözleşmenin şekli, vaat edilen taşınmaz, tapunun kimin adına olduğu, devir zamanının gelip gelmediği ve alıcının ödeme yükümlülüğü birlikte incelenir.

Vatandaşın “satıcı tapuyu vermiyor”, “noter sözleşmem var ama tapuyu alamıyorum”, “söz verilen arsa başkasına satıldı” veya “parasını ödediğim ev hâlâ satıcının adına” diye anlattığı sorunlar farklı hukuki ilişkilere dayanabilir. Birinde noterde düzenlenmiş satış vaadi vardır; diğerinde yalnız el yazılı bir kâğıt, kapora makbuzu veya emlakçıda imzalanmış ön protokol bulunabilir. Müteahhitten tüketici olarak alınan ön ödemeli konutta ise özel koruyucu hükümler devreye girer.

Bu yazı genel satış ve satış vaadi kurallarını açıklayan ana rehberdir. Sorununuz yüklenicinin taahhüt ettiği daireyle ilgiliyse Müteahhitten Alınan Dairenin Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası rehberindeki hak ediş, arsa sahibi ve temlik incelemesi de gerekir. Diğer tapu uyuşmazlıkları için Tapu İptali ve Tescil Davası ana sayfasından uygun dava sebebini seçebilirsiniz.

Taşınmaz satışı ile satış vaadi arasındaki fark nedir?

Taşınmaz satışı, satış bedeli karşılığında mülkiyetin devrine yönelik işlemdir. Satış vaadi ise tarafların ileride taşınmaz satışını gerçekleştirme yükümlülüğünü üstlendiği bir ön sözleşmedir. Geçerli satış vaadi alacaklıya kişisel bir talep hakkı sağlar; noter belgesinin imzalanmasıyla alıcı kendiliğinden tapu maliki olmaz. Mülkiyetin kazanılması bakımından tescil ve kanundaki tescilden önce kazanma hâlleri ayrıca değerlendirilir.

Satış vaadinde borcun karşılığı yalnız “ileride konuşuruz” şeklinde belirsiz bir niyet değildir. Taşınmazın ve bedelin belirli veya belirlenebilir olması, sözleşmenin yükümlülük doğurması ve gerekli şekle uyulması gerekir. Belgenin başlığının “ön protokol”, “gayrimenkul satış sözleşmesi”, “rezervasyon formu” veya “satış vaadi” olması tek başına sonucu belirlemez; içeriği ve işlem yöntemi esas alınır.

Satış yapılmadan önce sözleşme ve ödeme güvenliğinin değerlendirilmesi için Taşınmaz Satış ve Satış Vaadi Sözleşmesi hizmet konusunu inceleyebilirsiniz.

Satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasının yasal dayanakları

Davanın merkezinde sözleşmeden doğan tescil talebi bulunur. Türk Medeni Kanunu m.716, mülkiyetin kazanılmasına esas hukuki sebebe dayanarak malikten tescil isteme hakkı bulunan kişinin, malik kaçındığında hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini istemesine imkân verir. Önce bu kişisel hakkın varlığı, sonra kullanılabilirliği ve sicil bakımından ifa olanağı belirlenir.

Sözleşmenin tarihi ve tarafların sıfatı uygulanacak düzenlemeyi etkileyebilir. Özellikle eski tarihli konut alımlarında yürürlük ve geçiş hükümleri incelenmeden bugünkü tüketici koruması doğrudan uygulanmış sayılmamalıdır.

Taşınmaz satışı ve satış vaadinde resmî senet neden geçerlilik şartıdır?

TMK m.706 ve TBK m.237 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde resmî şekil geçerlilik şartıdır. Satış vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe kural olarak geçerli olmaz. Buradaki resmî şekil, bir uyuşmazlık çıktığında sözleşmeyi daha kolay ispat etmek için aranan basit bir belge şartından daha fazlasıdır.

Taşınmaz satış vaadi, Noterlik Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tarafların kendi hazırladığı belgedeki imzaları noterde onaylatması ile noter tarafından düzenleme şeklinde satış vaadi hazırlanması aynı işlem değildir. Noter kaşesi bulunan her belge bu şartı karşılamaz; işlem türü, noterlik kaydı ve belgenin tümü kontrol edilir.

Taşınmaz satışı ise tapu müdürlüğünde yürütülen resmî işlemle yapılabilir. Ayrıca Noterlik Kanunu m.61/A kapsamında noterler tarafından da taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilmektedir. Bu yetki, adi bir kâğıdın imza onayıyla mülkiyet devredilebileceği anlamına gelmez; tapu kayıtları, kısıtlamalar ve tescil süreci mevzuattaki yöntemle ele alınır. Noterde yapılan satış ile noterde düzenlenen satış vaadi birbirine karıştırılmamalıdır.

Şekil denetiminin yanında temsil yetkisi, vekâletnamenin kapsamı, işlem ehliyeti ve taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar da önem taşır. Bir şirket adına işlem yapılmışsa sözleşmeyi imzalayan kişinin şirketi bağlayıp bağlamadığı; malik adına vekil imzalamışsa satış vaadine ilişkin yetkisinin bulunup bulunmadığı araştırılır. Resmî belge, yetki veya ehliyetle ilgili her sorunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bedel, taşınmaz veya devir yükümlülüğü gibi esaslı unsurların sonradan değiştirilmesinde de şekil sorunu doğabilir. İlk sözleşmenin resmî olması, taraflar arasındaki bütün sonraki el yazılı eklerin geçerli olduğu anlamına gelmez. Yeni parsel numarası veya proje değişikliği gibi durumlarda belgenin yorumu ile yeni bir yükümlülük kurulması ayrı değerlendirilir.

Notersiz satış vaadi, el yazılı sözleşme ve kapora makbuzu tapuyu almaya yeter mi?

Tapuda kayıtlı bir ev, arsa veya tarlanın doğrudan satışı için yalnız el yazılı sözleşme yapılmışsa genel şekil kuralı devreye girer. İki tarafın imzalaması, tanık bulunması, bedelin bankadan gönderilmesi veya belgenin uzun yıllar saklanması resmî şekil yerine geçmez. Taşınmazın kullanılması da her olayda geçersizliği gidermez.

Ancak belgenin niteliği ve özel hükümler görülmeden “noter yoksa hiçbir hakkınız yok” sonucu çıkarılamaz. Geçersiz işlem nedeniyle verilen bedelin geri istenmesi, ön ödemeli konutta tüketici koruması, yüklenicinin kişisel hakkının yazılı temliki veya dürüstlük kuralına ilişkin dar içtihat uygulaması farklı incelemelerdir. Bunların şartları birbirinden ayrılır.

Kapora veya rezervasyon bedeli de tek başına satış vaadi oluşturmaz. Paranın hangi amaçla verildiği, kime ödendiği, iade şartı, bağlanma parası veya cayma parası niteliği ve asıl işlemin geçerliliği belirlenir. “Kapora yanar” şeklindeki bir kayıt, geçersiz taşınmaz satışında her durumda satıcıya parayı tutma hakkı vermez. Bununla birlikte her ödemenin güncel ev değeri üzerinden geri alınacağı da söylenemez.

WhatsApp mesajları, e-posta ve banka dekontları vaat, ödeme veya kabul konusunda delil sağlayabilir; taşınmaz satışına ilişkin resmî şekli kendiliğinden sağlamaz. Hukuki korumanın kaynağı ile olayın nasıl ispatlanacağı ayrı sorulardır. Tüketici veya temlik istisnasına dayanılacaksa o ilişkinin unsurları da belgelenmelidir.

Müteahhitten tüketici olarak alınan ön ödemeli konut: 6502 m.41’deki özel koruma

Ön ödemeli konut satışı hangi işlemleri kapsar?

6502 sayılı Kanun m.40 kapsamında tüketici, konut amaçlı taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi; satıcı da bedelin tamamının veya bir kısmının ödenmesinden sonra konutu devir veya teslim etmeyi üstlenir. Maketten, projeden veya inşaat sürerken alınan konutlar bu çerçevede incelenebilir. “Ön ödemeli” ifadesi yalnız taksitli satışı anlatmaz; önce peşin ödeme, sonra teslim de bu niteliği taşıyabilir.

Alıcı ticari veya mesleki olmayan amaçla, satıcı ise ticari veya mesleki faaliyet kapsamında hareket etmelidir. Her müteahhitten alım otomatik olarak tüketici işlemi değildir; alımın amacı ve somut ilişki değerlendirilir. İki kişinin kendi aralarında yaptığı olağan ikinci el ev anlaşmasına, yalnız alıcı gerçek kişi olduğu için ön ödemeli konut hükümleri uygulanamaz. Yatırım amacı ifadesi de tek başına tüketici sıfatının varlığını veya yokluğunu kesinleştirmez.

Şekil zorunluluğu devam eder; satıcı geçersizliği tüketici aleyhine kullanamaz

Kanun m.41/1, ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescilini; satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar. Ardından satıcıya yönelik koruyucu sınırlama getirir: Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Koruma, şekil eksikliğine yol açan profesyonel satıcının bu eksiklikten tüketici aleyhine yararlanmasını önlemeye yöneliktir. Tüketicinin talebi ve diğer şartlar değerlendirilirken m.41 mutlaka dikkate alınır. Bu hükme dayanılması için 1988 tarihli içtihatta aranan teslim ve malik gibi kullanma unsurlarının her olayda ayrıca gerçekleşmiş olduğu varsayılmaz; kanuni tüketici koruması ile o dar içtihat yolu bağımsızdır.

Buna karşılık m.41, satıcının hiç sahip olmadığı bir dairenin tapusunu yaratmaz. Talep edilen bağımsız bölümün belirlenebilir olması, tescilin mümkün bulunması ve hakkın tapu malikine karşı ileri sürülebilmesi yine incelenir. Sözleşmenin tarafı olmayan arsa sahibi otomatik borçlu hâle gelmez; tapuda hak kazanmış üçüncü kişilerin korunması da tek başına bu hükümle ortadan kalkmaz. Tescil olanağı yoksa para iadesi ve tazminatın hukuki temeli ayrıca ele alınır.

Geçerli sözleşme yapılmadan ödeme istenebilir mi?

M.41/2, satıcının geçerli sözleşme yapmadan tüketiciden ödeme veya borç altına sokan belge istemesini yasaklar. Tüketicinin buna rağmen para ödemiş olması, koruyucu hükmün göz ardı edilmesi için gerekçe değildir. Sözleşme, ödeme planı, dekontlar, ön bilgilendirme ve proje belgeleri birlikte incelenerek uygun talep belirlenir.

Ön ödemeli konutta taahhüt edilen teslim süresi bağlayıcıdır; güncel m.44 uyarınca süre sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Daha kısa sözleşme süresi varsa 48 ay satıcıya otomatik ek süre vermez. Anahtar teslimi ile hukuken gerekli devir ve teslim işlemleri ayrılır. Cayma, dönme, bağlı kredi, ruhsat ve teminat konularının ayrıntısı için müteahhitten alınan daire ve ön ödemeli konut hakları bölümüne; hukuki hizmet kapsamında Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklar konusuna geçebilirsiniz.

Müteahhidin daire taahhüdü ile yüklenicinin kişisel hakkının temliki aynı mı?

Bir müteahhit kendi tapulu dairesini satmayı vaat edebilir veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme hakkını alıcıya devredebilir. İkinci ilişkide alacağın devri, yani yüklenicinin temliki gündeme gelir. TBK m.183–184 kapsamındaki yazılı temlik, taşınmaz mülkiyetinin doğrudan satışıyla aynı işlem değildir.

Alıcı bu yolla yüklenicinin hakkını devralıyorsa, devraldığı hakkın kapsamı ve yüklenicinin arsa sahibine karşı borçlarını yerine getirip getirmediği önem kazanır. Yalnız müteahhide para ödenmesi, arsa sahibinin tüm savunmalarını ortadan kaldırmaz. Müteahhidin hangi daireyi hak ettiği, inşaatın tamamlanma durumu ve TBK m.188 kapsamında ileri sürülebilecek savunmalar incelenir.

Bu ayrım özellikle “müteahhit söz verdi ama arsa sahibi tapuyu vermiyor” sorununda belirleyicidir. Ana sözleşmenin geçerliliği ve sona ermesi de alıcının talebini etkileyebilir. Ayrıntılı inceleme için müteahhitten alımda satış ve temlik ayrımı, Arsa Payı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde tapu iptali rehberleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bedelin ödenmesi ve dairenin teslimi: 1988 içtihadındaki dar istisna

Yargıtayın 30.09.1988 tarihli, E.1987/2, K.1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanmış taşınmazdan bağımsız bölüm alımına ilişkin özel bir durumu ele alır. Taraflar daire satımında anlaşmış, alıcı bütün borçlarını yerine getirmiş, satıcı bölümü teslim etmiş ve alıcı malik gibi kullanmaya başlamışken satıcının tapu devrinden kaçınması dürüstlük kuralı kapsamında değerlendirilir.

Olayın özelliklerine göre şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Bu, her el yazılı ev veya tarla satışını geçerli kılan genel bir kural değildir. Yalnız ödeme yapılması, yalnız anahtar verilmesi veya uzun süre kullanılması ayrı ayrı kesin tescil sonucu doğurmaz. Nitekim resmî içtihat kaynaklarında bu yaklaşımın konusu dışındaki haricî satışlara genişletilemeyeceği vurgulanır.

Üç ayrı yolun farkı korunmalıdır: genel noter satış vaadi; tüketici ön ödemeli konutunda 6502 m.41 koruması; özel koşulları bulunan olayda TMK m.2 ve 1988 içtihadı. Yüklenicinin kişisel hakkının yazılı devri ise ayrıca temlik hükümlerine dayanır. Dosyadaki belgenin hangi hukuki ilişkiyi kurduğu belirlenmeden bir istisna diğerinin yerine kullanılmamalıdır.

Satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil için hangi şartlar gerekir?

Mahkeme satış vaadini yalnız imza veya ödeme yönünden incelemez. Talebin sicilde uygulanabilecek somut bir hakka dayanması gerekir. Özellikle aşağıdaki başlıklar birbirini tamamlar:

1. Geçerli veya özel hükümle korunan ilişki: Genel satış vaadinde resmî şekil; tüketici veya temlik hâlinde ilgili özel kurallar araştırılır.
2. Taşınmaz ve payın belirlenebilirliği: Ada, parsel, bağımsız bölüm, proje, blok ve vaat edilen pay birlikte okunur.
3. Muaccel devir borcu: Sözleşmedeki tarih veya koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenir.
4. Alıcının karşı edimi: Bedelin ödenmesi, ödeme teklifinin yeterliliği veya birlikte ifa düzeni incelenir.
5. İfa olanağı ve doğru taraflar: Tapu maliki, vaat borçlusu, mirasçılar ve üçüncü kişilerin hakları değerlendirilir.

Taşınmazın vaat sırasında satıcının adına kayıtlı olmaması, kişisel borç doğuran satış vaadini her durumda kendiliğinden geçersiz kılmaz. Ancak vaat borçlusunun sonradan mülkiyeti edinip edinemediği ve tescilin isteneceği aşamada ifa olanağı ayrı sorudur. Başkasının tapusu, yalnız o taşınmaza ilişkin bir satış vaadi gösterilerek iptal ettirilemez.

Projeden bağımsız bölüm vaat edilmişse, vaat edilen dairenin sonradan oluşan sicil kaydıyla eşleştirilmesi gerekebilir. Daire numarasının değişmesi veya parselin ifraz, tevhit ya da imar uygulaması geçirmesi hâlinde eski kayıtlarla yeni kayıtlar teknik olarak karşılaştırılır. Farklı bir dairenin seçilmesi veya sözleşmede bulunmayan yeni bir payın talep edilmesi yorumun sınırını aşabilir.

Evin parasını ödedim: Eksik bedel veya depo kararı davayı nasıl etkiler?

TBK m.97 uyarınca karşılıklı borç yükleyen sözleşmede ifa isteyen kişi, daha sonra ifa hakkı yoksa kendi borcunu yerine getirmiş veya ifasını önermiş olmalıdır. Satış bedelinin hangi taksitlerle ve hangi koşullarda ödeneceği, tapu devriyle birlikte ödeme yapılıp yapılmayacağı sözleşmeden anlaşılır. Bu nedenle henüz tapu verilmemiş olması, kalan bütün ödeme borçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

“Bedeli nakit verdim” iddiasında makbuz, sözleşmedeki ödeme kabulü, banka kayıtları ve diğer hukuken kullanılabilir deliller incelenir. Satıcı şirkete ait borcun satış temsilcisinin kişisel hesabına yatırılması gibi durumlarda ödemenin hangi borca sayılacağı ve tahsil yetkisi ayrıca araştırılır. Bir dekonttaki “ev parası” açıklaması yararlı olabilir; tek başına bütün sözleşme şartlarını ispatlamaz.

Eksik bedelin bulunması hâlinde mahkemenin verdiği süre ve depo koşulları önem taşır. Dosyaya göre tescil için gerekli bakiye belirlenebilir ve bedelin mahkemenin gösterdiği yere yatırılması istenebilir. Böyle bir kararın süresinde yerine getirilmemesi talebi etkileyebilir. Her davada evin bugünkü piyasa değerinin yatırılacağı gibi genel bir kural yoktur; sözleşme, geçerlilik ve somut talep dikkate alınır.

Satıcının sonradan “fiyatlar arttı, ek para vermezsen tapuyu devretmem” demesi, tek başına sözleşmedeki bedeli değiştirmez. Buna karşılık gerçek bir bakiye borç, kararlaştırılmış ek iş veya hukuken geçerli uyarlama talebi ayrı değerlendirilir. Ek ödeme istenmesi hâlinde önce dayanak belge ve hesap incelenmelidir.

Tapu devri ne zaman istenebilir, noter ihtarnamesi şart mı?

Devir borcunun muaccel olması, alıcının tapuyu isteme zamanının gelmesi demektir. Sözleşmede belirli tarih, ruhsat veya iskân, bedelin tamamlanması ya da başka bir koşul öngörülmüş olabilir. Teslim zamanı ile tapu devir zamanı aynı olmayabilir. Satıcı sözleşmedeki yükümlülüğü sürekli ertelediğinde, ilgili koşulun nasıl yazıldığı ve gecikmede kendi davranışının etkisi değerlendirilir.

Noter ihtarnamesi; tapu devri talebini, ödeme teklifini ve satıcının tutumunu belgelemek bakımından yararlı olabilir. Ancak her satış vaadi davasında dava açmadan önce mutlaka aynı içerikte ihtar çekilmesi gerektiği söylenemez. Temerrüt için ihtarın gerekip gerekmediği TBK m.117 ve sözleşmeye göre belirlenir; belirli vade veya diğer istisnalar dikkate alınır.

İhtarname geçersiz bir sözleşmeyi tek başına geçerli hâle getirmez ve tapuya satış vaadi şerhi yerine geçmez. İhtar çekilmesi de tek başına zamanaşımını kesen bir işlem olarak görülmemelidir. Dava, icra başvurusu, borcun kabulü ve ilgili diğer işlemler bakımından süre etkisi ayrı incelenir. Satıcının oyalayıcı yanıtlarına güvenerek süre hesabını ertelemek hak kaybına yol açabilir.

Satış vaadi tapuya şerh edilirse ne değişir? Beş yıllık süre ne anlama gelir?

TMK m.1009 ve Tapu Kanunu m.26 kapsamında satış vaadinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, kişisel hakkın taşınmaz üzerinde daha sonra hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Sözleşmenin resmî geçerliliği ile tapuya şerh verilmesi farklı aşamalardır: şerh bulunmaması, geçerli noter satış vaadini taraflar arasında kendiliğinden hükümsüz yapmaz.

Şerh aynı zamanda tapu mülkiyetinin alıcıya geçtiği anlamına gelmez. Genel bir satış yasağı gibi de değerlendirilmemelidir. Sonraki malik, haciz veya ipotek bakımından şerhin tarihi, sırası, kapsamı ve talep edilen sonucun niteliği önemlidir. Şerhten önce doğmuş hakların hepsi sırf satış vaadi şerh edildiği için silinmez.

Tapu Kanunu m.26’daki düzenleme uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya ilgili tescil gerçekleşmezse şerhin sicilden terkin edilmesi gündeme gelir. Şerhin beş yıllık süresi, sözleşmeden doğan talebin zamanaşımıyla aynı değildir. Beş yılın geçmesi her olayda satış vaadi sözleşmesinin sona erdiği veya alacaklının artık hiçbir talebi kalmadığı anlamına gelmez. Sicildeki koruma, terkin durumu ve sözleşmesel talep ayrı denetlenir.

Şerh başvurusu için noterce düzenlenen sözleşme ve sicil koşulları incelenir. Yetkisiz kişinin imzaladığı bir adi belgeyi tapuya götürmek, şekil sorununu gidermenin genel yöntemi değildir. Dava açılması sırasında talep edilebilecek ihtiyati tedbir ise farklı bir hukuki koruma sağlar.

Söz verilen ev başkasına satılırsa, tapuda haciz veya ipotek varsa ne olur?

Satış vaadi bulunan taşınmazın sonradan başka kişiye devri, davanın en önemli risklerinden biridir. Tapu kaydının geçmişi, şerhin olup olmadığı, devirlerin sırası ve yeni malikin hukuki konumu incelenir. Vaat borçlusunun sözleşmeye aykırı davranması, taşınmazı satın alan herkesin tapusunun otomatik iptal edileceği anlamına gelmez.

Şerh edilmiş satış vaadi, sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Şerh yoksa kişisel talebin üçüncü kişiye yöneltilebilmesi için ayrıca hukuki dayanak ve olayın koşulları değerlendirilir. Tapu siciline güven, iyi niyet ve yolsuz tescil iddiası bakımından TMK m.1023–1024 ilgili oldukları ölçüde incelenir. Sırf üçüncü kişinin aynı mahallede yaşaması, vaat alacaklısının evde oturması veya satıcıyla tanışması tek başına kesin sonuç oluşturmaz.

Haciz, ipotek ve başka takyidatlar bakımından da kayıtların sırası ile hukuki sebebi belirleyicidir. Tescil kararı alınması, sicildeki bütün yüklerin kendiliğinden kaldırıldığı anlamına gelmez. Yüklerin kaldırılmasına ilişkin talep, muhatap ve hukuki dayanak açıkça değerlendirilmelidir. Satıcının tapuyu zaten ipoteksiz devretmeyi taahhüt edip etmediği de önemlidir.

Müteahhitten alımda yüklenicinin arsa sahibiyle ilişkisi ve tapuda ayni hak kazanmış üçüncü kişilerin durumu ayrıca özellik gösterir. Bu konu için müteahhitten alınan dairenin başkasına satılması, ipotek ve 2025 içtihadı bölümüne geçebilirsiniz. Henüz yalnız sözleşmeye dayalı alacak hakkı bulunan kişi ile tapuda ayni hak kazanmış kişi aynı konumda değildir.

Davayı kim açabilir, satıcıya mı tapu malikine mi dava edilir?

Satış vaadi alacaklısı, şartları oluşan tescil talebini ileri sürebilir. Hak devralınmışsa devrin geçerliliği ve kapsamı; alacaklı ölmüşse mirasçılık ve terekeye ilişkin temsil durumu incelenir. Emlakçıya para ödenmiş veya eşlerden biri ödemeyi yapmış olsa bile satış vaadinde hak sahibinin kim olduğu ayrıca belirlenmelidir.

Vaat borçlusu ile tapu maliki aynı kişi olmayabilir. Tescil talebi, tapu kaydından etkilenecek kişinin davada yer almasını gerektirir; bedel iadesi veya sözleşmesel tazminatın muhatabı ise ayrıca değerlendirilir. Satıcı şirketin yetkilisi, sırf şirket adına imza attığı için her borçtan şahsen sorumlu sayılmaz. Şirketin kendisi, temsilci, garanti veren ve arsa sahibi gibi kişilerin sorumluluk sebepleri ayrılır.

Satıcının ölmesi, geçerli sözleşmeden doğan yükümlülüğü her durumda sona erdirmez. Mirasçıların tespiti, mirası ret durumu, tapu intikali ve terekenin temsil edilmesi önem kazanır. Bir mirasçıyla görüşülmüş olması, diğer hak sahipleri yönünden taraf teşkilini tamamlamaz. Yanlış kişiye yöneltilen dava veya eksik taraflar süreci uzatabilir.

Müteahhit kendi adına olmayan tapuyu vaat etmişse, sözleşmeye taraf olmayan arsa sahibine karşı hangi kişisel hakkın ileri sürülebileceği belirlenir. Bu durum için arsa sahibinin tapuyu vermemesi ve yüklenicinin hak edişi bölümündeki özel inceleme gerekir.

Hisseli arsa, miras kalan taşınmaz veya henüz oluşmayan daire vaat edilirse

Tapuda paylı mülkiyet varsa vaat edilen şey pay olabilir. Örneğin arsanın dörtte bir payı ile “arsanın köşesindeki 200 metrekare” aynı hukuki konu değildir. Sicilde bağımsız taşınmaz olmayan fizikî bir bölümün aynen tescili; ifraz, imar ve diğer mevzuat yönünden mümkün olmayabilir. Mahkeme yalnız krokide yer gösterilmesine dayanarak yeni parsel oluşturmaz.

Miras taşınmazında elbirliği mülkiyeti bulunması, belirli payın veya bölümün tescilini etkileyebilir. Bir mirasçının verdiği vaat, bütün mirasçıların taşınmazını alıcıya geçirme yetkisi oluşturmaz. Sözleşmenin kişisel borç doğurması ile elbirliği çözülmeden aynen ifasının mümkün olup olmadığı ayrı incelenir. Satış vaadi, miras payı devri ve miras paylaşma sözleşmesi birbirine karıştırılmamalıdır.

Henüz inşa edilmemiş dairede blok, kat, cephe, numara, arsa payı ve proje üzerinden belirlenebilirlik araştırılır. İnşaatın gerçekleşmemesi, projedeki bölümün sicilde oluşmaması veya mevzuat gereği tescil engeli bulunması hâlinde aynen ifa talebi ile para taleplerinin koşulları ayrılır. Tarlanın bölünmesi, aile konutu kısıtlaması veya başka özel sınırlamalar varsa bunlar satış vaadi belgesinden bağımsız olarak denetlenir.

Satış vaadi davası hangi mahkemede ve nerede açılır?

Görev, hangi tür mahkemenin davaya bakacağını; yetki ise davanın hangi yerde açılacağını belirler. Tüketici ilişkisi veya başka özel görev kuralı bulunmayan satış vaadine dayalı tescil uyuşmazlığında asliye hukuk mahkemesi esas alınır. Profesyonel satıcıdan tüketici sıfatıyla alınan konutta 6502 m.73 kapsamında tüketici mahkemesi gündeme gelir. Ticari dava niteliği varsa ticaret mahkemesi ayrıca incelenir; satıcının şirket olması tek başına bu sonucu doğurmaz.

Ayni hak sahipliğini değiştirebilecek tapu iptal ve tescil talebinde HMK m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yalnız para iadesi veya tazminat talebi bulunan davada farklı yetki kuralları uygulanabilir. Tüketicinin yerleşim yerinde dava açabilme seçeneği, tapunun aynına ilişkin kesin yetkiyi bütün olaylarda yok sayan genel bir yol olarak kullanılmamalıdır.

Taşınmaz Eskişehir’deyse, tescil talebinin ilgili yargı çevresindeki görevli mahkemeye yöneltilmesi değerlendirilir. Avukatın bürosunun yeri veya alıcının nerede oturduğu, taşınmazın bulunduğu yere ilişkin kesin yetkiyi tek başına değiştirmez. Birden fazla taşınmaz ve farklı talepler varsa dosyanın kapsamı ayrıca ele alınır.

Tapu iptal ve tescilden önce arabuluculuk zorunlu mu?

Taşınmazla ilgili her uyuşmazlık aynı dava şartı arabuluculuk rejimine girmez. Özellikle 6502 m.73/A/1-d, tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuktan istisna eder. Tüketicinin tapu iptali ve tescil talebi bu kapsam bakımından değerlendirilir.

Genel satış vaadi tescil davası, sadece konusu bir ev olduğu için kira veya ortaklığın giderilmesi arabuluculuğuna dönüşmez. Tüketici hakem heyetinin parasal uyuşmazlıklardaki görevi de tapu mülkiyetinin değiştirilmesine yönelik mahkeme talebiyle aynı değildir. Dava dilekçesinde seçilen taleplerin dava şartlarını nasıl etkilediği baştan değerlendirilmelidir.

Taraflar uygun uyuşmazlıklarda anlaşarak çözüm arayabilir. Ancak özel bir anlaşma veya arabuluculuk belgesinin tapu devri açısından hangi işlemler ve yargısal onaylarla uygulanabileceği ayrıca incelenir. Yalnız imzalı bir uzlaşma kâğıdıyla resmî satış ve sicil koşullarının tamamlandığı varsayılmaz. İlgili hizmet için Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk konusuna bakabilirsiniz.

Dava için hangi belgeler ve deliller gerekir?

İnceleme için sözleşmenin yalnız ilk sayfası veya ödeme özeti yeterli olmayabilir. Ekler, ödeme planı, teslim tutanağı ve sonraki değişiklikler birlikte okunmalıdır. Noter sözleşmesinin tarih ve yevmiye bilgisi, tapu kayıtlarıyla eşleştirilir. Gerekli resmî kayıtların ilgili kurumlardan getirtilmesi de dava sürecinde değerlendirilir.

• Satış vaadinin tamamı, noterlik bilgileri, ekler ve varsa değişiklik belgeleri.
• Güncel tapu kaydı, geçmiş devirler ve şerh, haciz, ipotek gibi takyidatlar.
• Banka dekontları, makbuzlar, satıcının ödeme kabulü ve taksit kayıtları.
• İhtarname, tebliğ belgesi, tapu randevusu ve devirden kaçınmayı gösteren yazışmalar.
• Projeden konutta ruhsat, onaylı proje, bağımsız bölüm planı, teslim ve kullanım belgeleri.
• Temsil veya miras söz konusuysa vekâletname, şirket yetkisi ve mirasçılık belgeleri.
• Tüketici ilişkisinde ön bilgilendirme, satış materyalleri, ödeme ve teslim planı.

HMK m.190 çerçevesinde iddia edilen vakıaları kimin ispat edeceği belirlenir. Sözleşmenin resmî geçerliliği, ödemenin ispatı ve tüketici sıfatı farklı incelemelerdir. Tanık, elektronik yazışma, belge başlangıcı ve diğer delillerin kullanılabilirliği de uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilir. Her şeyi yalnız tanık anlatımıyla kanıtlamanın yeterli olacağı varsayılmamalıdır.

Taşınmazın belirlenmesi veya değer hesabı için keşif ve bilirkişi incelemesi gerekebilir. Projedeki daireyle sicildeki bölümün eşleştirilmesi teknik uzmanlık ister; sözleşmenin hukuki niteliği ve hangi talebin kabul edileceği ise mahkemenin değerlendirmesindedir. Yazışmaların tamamını ve asılları korumak, yalnız seçilmiş ekran görüntüleri üzerinden inceleme yapmaktan daha sağlıklı bir dosya oluşturur.

Satıcının evi başkasına devretmesini önlemek için ihtiyati tedbir

Uyuşmazlık sürerken taşınmazın devri, tescil hakkının elde edilmesini zorlaştırabilir. HMK m.389 ve devamı kapsamında uyuşmazlık konusu taşınmaz için uygun ihtiyati tedbir talep edilebilir. Talep edilen hakkın yaklaşık ispatı, devir veya başka değişiklik nedeniyle doğabilecek risk ve tedbirin kapsamı mahkemece değerlendirilir.

Dava açmak tek başına tapuya devir yasağı koymaz. Tedbirin ayrıca istenmesi, mahkemenin karar vermesi ve kararın sicilde uygulanması gerekir. Tedbir otomatik kabul edilmez; teminat, ölçülülük, karşı tarafın hakları ve somut risk incelenir. Dava öncesi alınan tedbirde esas davayı açma ve uygulamaya ilişkin süreler de takip edilmelidir.

Satış vaadi şerhi, dava veya çekişme bilgisi ve devir engeli içeren ihtiyati tedbir aynı korumayı sağlamaz. Tapudaki kaydın adı kadar içeriği de önemlidir. Tedbirin hangi parseli ve payı kapsadığı; ipotek, haciz veya başka işlemler bakımından neye engel olduğu karardan anlaşılmalıdır.

Yalnız para alacağını güvenceye almak için düşünülen ihtiyati haciz ile tescil uyuşmazlığındaki ihtiyati tedbir de farklıdır. Doğru geçici koruma, asıl talebin niteliğine göre seçilir. Satıcının başka kişiye satış hazırlığında olduğuna ilişkin somut belge varsa, hukuki incelemede öncelikle değerlendirilmelidir.

Tapu alınamazsa ödediğim parayı veya evin bugünkü değerini isteyebilir miyim?

Tapunun alınamaması hâlinde bütün dosyalar için tek bir para hesabı bulunmaz. Geçerli sözleşmenin ihlali, başlangıçtaki şekil geçersizliği, sonradan ifa imkânsızlığı ve tüketici sözleşmesi farklı hukuki sebepler doğurabilir. Bu ayrım iadenin, tazminatın, faizin ve talebin muhatabının belirlenmesini etkiler.

Geçerli satış vaadinin yerine getirilmemesi

Geçerli sözleşmede satıcının temerrüdü veya diğer ihlalleri söz konusuysa TBK’nın ifa, temerrüt ve seçimlik hak hükümleri değerlendirilir. Aynen ifa, gecikme zararının giderilmesi, sözleşmeden dönme veya ifa yerine tazminat farklı seçeneklerdir. Ek süre gerekip gerekmediği, kusur, illiyet ve zarar delilleri incelenir. Birden fazla hak, birbirini dışlayıp dışlamadığı belirlenmeden topluca talep edilmiş sayılmamalıdır.

Şekil nedeniyle geçersiz işlemde verilen bedel

Genel kural gereği geçersiz taşınmaz işlemi bakımından verilenlerin geri alınması ve sebepsiz zenginleşme hükümleri gündeme gelebilir. İadenin nasıl hesaplanacağı, ekonomik değerin korunmasına ilişkin değerlendirme, ödeme zamanı ve iade koşulları somut dosyaya bağlıdır. Geçersiz işlem, alıcıya her durumda taşınmazın güncel piyasa değeri kadar olumlu zarar tazminatı sağlamaz.

Tescil olmazsa para: Terditli talep

HMK m.111 kapsamında, öncelikle tapu iptali ve tescil; bunun kabul edilmemesi hâlinde uygun para talebi ileri sürülmesi değerlendirilebilir. Asıl ve yardımcı taleplerin dayanağı, miktarı, tarafları ve ispatı açık olmalıdır. Mahkeme, uygun talep kurulmadığında kendiliğinden bütün alternatif zarar kalemlerini hükme bağlamak zorunda değildir.

Kira kaybı, ceza koşulu ve faiz de ayrı başlıklardır. “Ev fiyatları yükseldi” ifadesi tek başına zarar hesabı değildir; hangi zarar kaleminin hangi döneme ve sözleşme hükmüne dayandığı belirlenir. Aynı kaybın iki kez karşılanması sonucu doğuran taleplerden kaçınılmalıdır. Müteahhitten konut alımındaki ayrıntılar için bedel iadesi, tazminat ve terditli talepler bölümüne bakabilirsiniz.

Satış vaadine dayalı tapu davasında zamanaşımı ve dava açma süresi

Satış vaadinden doğan kişisel talepte, özel bir hüküm bulunmadıkça TBK m.146’daki on yıllık genel zamanaşımı değerlendirilir. TBK m.149 uyarınca başlangıç alacağın muaccel olmasıyla ilişkilidir. Sözleşmenin ne zaman ifa edilebilir hâle geldiği ve tapu devrinin ne zaman istenebildiği önemlidir; noter tarihinden itibaren her olayda mekanik bir on yıl hesabı yapılmaz.

Taşınmazın zilyetliği satış vaadi alacaklısına bırakılmışsa, yerleşik içtihatta zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralına aykırılığı ayrıca değerlendirilebilir. Bu, bütün kullanıcılar için kanuni sürenin kaldırıldığı anlamına gelmez. Kullanımın hangi sözleşmeye dayandığı, teslimin niteliği ve satıcının davranışları incelenir. “Evde oturuyorum, artık süre işlemez” şeklinde kesin bir varsayım güvenli değildir.

Satıcının sözlü vaatleri, tekrarlanan tapu randevuları veya yalnız ihtarname gönderilmesi nedeniyle bütün sürelerin durduğu varsayılmamalıdır. Borcun kabulü ve diğer kesilme veya durma sebepleri belgeleriyle incelenir. Tapu iptali davalarının başka sebeplere ilişkin süre kuralları, satış vaadinden doğan kişisel talebe gelişigüzel taşınmamalıdır.

Dava nasıl ilerler, tescil kararı tapuda nasıl uygulanır?

1. Ön inceleme: Sözleşme, tapu, ödeme, temsil, tüketici sıfatı ve süreler değerlendirilir; ifa olanağı belirlenir.
2. Talep ve dava şartları: Tescil ve varsa alternatif para talepleri, taraflar, görev, yetki ve gerekli arabuluculuk incelemesi yapılır.
3. Geçici koruma: Devir riski varsa uygun tedbir talep edilir; kabul edilen kararın uygulanması takip edilir.
4. Delillerin toplanması: Tapu ve noter kayıtları, ödeme ve proje belgeleri getirtilir; gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
5. Karşı edimin tamamlanması: Mahkemece belirlenen bakiye veya depo koşulları varsa süresinde yerine getirilir.
6. Karar ve kanun yolları: Hükmün kapsamı, tescil veya para talebi, giderler ve başvuru imkânları değerlendirilir.
7. Sicilde uygulama: Kararın kesinleşmesi ve ilgili usul işlemleri gözetilerek tapudaki kayıt hükme uygun şekilde düzenlenir.

Taşınmazın aynına ilişkin kararların uygulanmasında kesinleşme önemlidir. İstinaf veya temyiz imkânı, kararın türü ve kanuni şartlara göre belirlenir. Davanın açıldığı gün yeni tapu alınması veya ilk karardan hemen sonra bütün sicil yüklerinin silinmesi beklenmemelidir.

Dava süresi; taraf sayısı, tebligat, eski kayıtların getirtilmesi, proje uyuşmazlığı, bilirkişi ihtiyacı ve kanun yollarına göre değişir. Bütün satış vaadi davaları için kesin bir ay veya yıl vermek mümkün değildir. Kayıtları eksiksiz hazırlamak ve doğru talebi baştan kurmak, süreçteki önlenebilir gecikmeleri azaltmaya yardımcı olur.

Dava masrafı ve Eskişehir’de satış vaadi uyuşmazlığında avukatlık hizmeti

Masraf hesabında talep edilen taşınmazın veya payın değeri, harç rejimi, keşif, bilirkişi, tebligat ve varsa tedbir teminatı dikkate alınır. Tüketici mahkemesinde tüketicinin harç muafiyeti ile bütün yargılama giderlerinden muaf olması aynı değildir. Davanın sonucuna göre gider ve karşı vekâlet ücreti yükümlülüğü de değerlendirilebilir.

Avukatlık ücreti; sözleşme incelemesi, dava ve kanun yolu takibi, dosyanın kapsamı ve taraf sayısına göre belirlenir. Her dosya için tek fiyat veya başarı yüzdesi sunulamaz. İlk incelemede tapu ve noter belgeleriyle ödeme kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi, talebin gerçekçi biçimde kurulmasını sağlar.

Eskişehir’deki hukuk büromuzda satış vaadinin geçerliliği, tüketici konutunda m.41 koruması, devir borcu, şerh ve tedbir, tescil ile alternatif para talepleri birlikte ele alınır. Hizmet alanını Eskişehir Gayrimenkul Hukuku ve Sözleşme Hukuku sayfalarından inceleyebilir; söz verilen tapunun devredilmemesine ilişkin durumunuzu ön görüşme formu üzerinden kısaca paylaşabilirsiniz.

Satış vaadi ve söz verilen tapu hakkında sık sorulan sorular

İlgili dava türleri ve resmî hukuki kaynaklar

Satıcının sözünü yerine getirmemesi tek başına aldatma veya ceza sorumluluğu bulunduğunu göstermez. Başlangıçta yanıltıcı davranış, sahte belge veya başka somut olgu varsa sözleşmesel taleplerle ayrı değerlendirilir. Savcılığa başvuru da tapunun kendiliğinden devredilmesini sağlamaz.

Mevzuat ve içtihat ayrımları 4 Ekim 2026 tarihinde aşağıdaki resmî birincil kaynaklarla kontrol edilmiştir. Sözleşmenin tarihi, yürürlük ve geçiş hükümleri ile somut dosyadaki güncel düzenlemeler ayrıca incelenir.

• Türk Medeni Kanunu — resmî metin: m.705–706, 716, 1009 ve sicile ilişkin hükümler.
• Türk Borçlar Kanunu — resmî metin: ön sözleşme, şekil, karşı edim, temlik, temerrüt ve zamanaşımı.
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — Ticaret Bakanlığı: özellikle m.40–41, 44 ve 73–73/A.
• Ticaret Bakanlığı — Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Bilgilendirmesi.
• TBMM — Noterlik Kanunu m.61/A’yı getiren 7413 sayılı Kanun: noterlerin taşınmaz satış yetkisi.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı: kesin yetki, terditli dava, ispat ve ihtiyati tedbir.
• TBMM resmî belgesi — Tapu Kanunu m.26 hükümlerinin aktarımı: satış vaadi şerhi ve beş yıllık terkin düzenlemesi.
• UYAP resmî içtihat kaynağı — satış vaadinin şekli ve hükmen tescil.
• UYAP resmî içtihat kaynağı — satış vaadinde zamanaşımı ve zilyetlik.
• UYAP resmî içtihat kaynağı — geçerli satış vaadinde ifa imkânsızlığı ve zarar ayrımı.
• UYAP resmî içtihat kaynağı — 1988 içtihadının kapsamı ve haricî satıştan ayrımı.
• UYAP resmî içtihat kaynağı — ön ödemeli konutta m.41 koruması.