Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası

Müteahhit inşaatı yapmazsa arsa sahibi tapuyu geri alabilir mi?

Bu sayfa, Arsa Payı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi rehberimizin “Sözleşmenin Feshi Halindeki Durum” alt konusudur. Sözleşmenin kurulması, daire paylaşımı, aşamalı tapu devri, teslim ve teminatlar ana rehberde; sona erme sonrası tapu iadesi ve tasfiye ise burada ele alınmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle tapu iptal tescil davası, arsa sahibinin inşaat yapılması karşılığında devrettiği payların veya bağımsız bölümlerin hukuki şartları oluştuğunda geri alınmasına yönelik davadır. Vatandaşların “kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi”, “müteahhit inşaatı yarım bıraktı” ve “müteahhide verdiğim tapuyu geri alabilir miyim?” şeklinde aradığı sorunlar bu kapsamda değerlendirilir.

İnşaatın yapılmaması, teslimin gecikmesi veya sözleşmeye aykırılık, her olayda bütün tapuların kendiliğinden arsa sahibine dönmesi sonucunu doğurmaz. Önce sona erme hakkının doğup doğmadığı, arsa sahibinin kendi yükümlülükleri, inşaatın seviyesi ve sona ermenin geçmişe mi geleceğe mi etkili olacağı belirlenir. Ardından tapunun halen yüklenicide bulunması ile başka bir kişiye devredilmiş olması ayrılır. Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek iyi niyetle kazandığı mülkiyet veya ipotek hakkı ayrıca korunabilir.

Bu rehber arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirme ve verdiği tapuyu geri isteme durumuna odaklanır. Müteahhitten daire satın alan ve parasını ödediği halde tapusunu alamayan kişinin durumu için Müteahhitten Alınan Dairenin Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası rehberini inceleyebilirsiniz. Genel dava çerçevesi ise Tapu İptali ve Tescil Davası sayfamızda açıklanmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, belirlenen arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise kararlaştırılan yapıyı meydana getirerek arsa sahibine düşen bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Taşınmaz devri ile eser meydana getirme borcunu bir arada içerir. “Kaç daire kimin olacak?” sorusunun yanında ruhsat, proje, malzeme, teslim tarihi, iskân, ortak alanlar, pay devirlerinin aşamaları ve teminatlar da sözleşmenin kapsamını belirler.

Arsa sahibinin payı baştan devretmesi, yüklenicinin bütün sözleşme edimini yerine getirdiği anlamına gelmez. Buna karşılık arsa sahibi tapuyu henüz devretmemiş olsa bile, yüklenicinin sözleşmeye uygun yaptığı iş karşılığında hak ediş veya tescil iddiası bulunabilir. Bu nedenle yalnızca güncel tapu çıktısıyla karar verilmez; sözleşme, ekleri, devir belgeleri ve gerçekleşen inşaat birlikte incelenir.

Sözleşmenin şekli neden önemlidir?

Taşınmaz devri borcu içeren bu sözleşmelerde resmî şekil kuralları önem taşır. Uygulamada noterlikte düzenleme şeklindeki sözleşmelerle karşılaşılır. İmzanın onaylanması ile sözleşmenin düzenleme biçiminde yapılması aynı işlem değildir. Sonradan imzalanan ek protokoller, bağımsız bölüm paylaşımındaki değişiklikler ve devir taahhütleri de şekil ve içerik yönünden kontrol edilmelidir. Şekle aykırılığın sonucu, gerçekleştirilen edimler ve dürüstlük kuralı dikkate alınarak değerlendirilir; “notersizse hiçbir hak yoktur” şeklindeki peşin sonuçlar doğru değildir.

Sözleşmenin hazırlanması ve risklerin baştan düzenlenmesi hakkında Arsa Payı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi konusuna ve Gayrimenkul Hukuku hizmet sayfamızdaki kat karşılığı inşaat açıklamasına bakabilirsiniz.

Davanın yasal dayanakları nelerdir?

Davanın hukuki temeli tek bir maddeden oluşmaz. Sözleşmenin kurulması, temerrüt, eser sözleşmesinin sona ermesi, tapu kaydının düzeltilmesi ve üçüncü kişinin kazanımı farklı hükümlerle değerlendirilir. Somut olayda bunlardan hangisinin uygulanacağı, talebin niteliğine ve tarafların davranışlarına bağlıdır.

Buradaki maddeler, her davada birlikte ve aynı sonuçla uygulanacak bir liste değildir. Örneğin müteahhidin kusurlu temerrüdüne dayanan dönme ile arsa sahibinin TBK m.484 kapsamında serbestçe sona erdirme isteği farklı hesap ve tazminat sonuçları doğurur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi sebeplerle sona erebilir?

En sık karşılaşılan sebepler inşaata hiç başlanmaması, şantiyenin terk edilmesi, kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi veya işin sözleşmeye uygun yürütülmemesidir. Bunun yanında karşılıklı sona erdirme anlaşması, ifa imkânsızlığı ve kanunun tanıdığı başka sona erme yolları bulunabilir. Her sebep için şartlar, kusurun önemi ve tasfiye hesabı farklıdır.

• İnşaata başlanmaması veya işin durması: Başlangıç tarihi, ruhsat şartları, arsanın teslimi ve gecikmenin kime ait olduğu araştırılır.
• İnşaatın yarım bırakılması: Tamamlanma oranı, kalan işin niteliği, mevcut yapının kullanılabilirliği ve yüklenicinin işi sürdürebilme durumu belirlenir.
• Teslimde temerrüt: Sözleşmedeki sürenin ne zaman başladığı, uzatma hükümleri ve geçerli bir ek süre ihtiyacı kontrol edilir.
• Projeye veya teknik şartnameye aykırılık: Aykırılığın giderilebilir olması ve eserin teslim edilip edilmemesi seçilecek hakkı etkiler.
• Karşılıklı anlaşma: Taraflar sona erme ve hesaplaşmada anlaşabilir; tapu devri, alıcılar, ipotekler ve devam eden inşaat için ayrıca uygulanabilir düzenleme gerekir.
• Arsa sahibinin TBK m.484 kapsamında sona erdirme isteği: İnşaat tamamlanmadan bu yol kullanılabilir; fakat yapılmış kısmın bedelinin ve yüklenicinin bütün zararlarının karşılanması yükümlülüğü gözden kaçırılmamalıdır.

Müteahhidin mali güçlüğe düşmesi veya şirketin faaliyetini azaltması, tek başına her sözleşmede aynı fesih sonucunu doğurmaz. İşin fiilen durması, sözleşme borcunun ihlali, süreler ve deliller belirleyicidir. Benzer şekilde inşaat maliyetinin artması, yükleniciye dilediği ek ücreti isteme veya işi bırakma hakkı vermez; uyarlama ve sözleşmenin sona ermesi ancak ilgili hukuki şartlarla tartışılır.

Başlangıçtan itibaren aldatıcı davranış veya gerçeğe aykırı vaat iddiası varsa, olay yalnızca temerrüt kapsamında kalmayabilir. İrade bozukluğu bakımından Aldatma / Kandırma Sebebiyle Tapu İptal Tescil Davası açıklamasıyla birlikte değerlendirme yapılmalıdır.

Müteahhide ihtar ve ek süre verilmesi gerekir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi bakımından ilk sorulardan biri yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediğidir. Bunun için borcun muaccel olması, yani yapılması veya teslim edilmesi gereken zamanın gelmesi gerekir. Teslim tarihi takvim günü olarak yazılmış olabilir; ruhsatın alınmasından, arsanın boşaltılmasından veya belirli bir işlemin tamamlanmasından itibaren hesaplanan bir süre de bulunabilir. Bu başlangıç olayı gerçekleşmeden yalnızca imza tarihinden ay saymak yanıltıcı olabilir.

TBK m.117 kapsamında ihtar ihtiyacı ile TBK m.123 kapsamındaki ek süre aynı mesele değildir. Belirli vadede ayrıca temerrüt ihtarına gerek bulunmaması, her durumda ek süre verilmeden sözleşmeden dönülebileceği anlamına gelmez. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifa için uygun ek süre verilmesi kuralı ve TBK m.124’teki istisnalar ayrıca incelenir.

Ek süre vermenin gereksiz olduğu durumlar

Yüklenicinin tutumundan ek sürenin sonuç vermeyeceğinin anlaşılması, gecikmiş ifanın arsa sahibi için yararsız kalması veya belirli zamanda ifanın sözleşme bakımından vazgeçilmez olması gibi istisnalar gündeme gelebilir. Şantiyede birkaç hafta çalışma yapılmaması ile yüklenicinin işi kesin biçimde terk etmesi aynı delil düzeyinde değildir. Süre verilmeden kullanılacak hakkın dayanağı somutlaştırılmalıdır.

İhtarda yalnızca “sözleşmeyi feshettim” yazılması yerine, ihlal edilen yükümlülükler, teslim takvimi, gerekiyorsa uygun ek süre ve sürenin sonunda kullanılacak hak açıklanır. Bildirimin doğru kişiye ulaşması, temsil yetkisi ve tebliğ belgeleri korunur. TBK m.125 kapsamındaki seçim ve ifadan vazgeçme bildiriminin zamanı da talebin hukuki sonucunu etkileyebilir.

Arsa sahibinin boş arsayı teslim etmemesi, gerekli imzaları haklı sebep olmadan geciktirmesi veya sözleşmede üstlendiği işlemleri yapmaması, yüklenicinin savunmasını güçlendirebilir. Bu nedenle ihtar hazırlanmadan önce yalnızca müteahhidin değil, her iki tarafın edim takvimi çıkarılır. Ayrıntılı konu bağlantısı: Yüklenicinin Temerrüdü.

Teslim tarihi gelmeden sözleşmeden dönülebilir mi?

Her olayda son teslim gününü beklemek zorunlu değildir. TBK m.473, işe zamanında başlanmaması, işin sözleşmeye aykırı biçimde geciktirilmesi veya arsa sahibine yüklenemeyen gecikme sebebiyle eserin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması durumlarını düzenler. Şartları varsa iş sahibi teslim günü gelmeden sözleşmeden dönebilir. Bu yol, sırf inşaatın beklenenden yavaş ilerlediği düşüncesine değil, tamamlanma ihtimalini ortaya koyan teknik ve hukuki verilere dayanmalıdır.

Örneğin teslim tarihine kısa süre kalmışken yapı henüz temel seviyesindeyse; belediye kayıtları, proje, şantiye durumu ve bilirkişi incelemesiyle işin kalan zamanda bitirilip bitirilemeyeceği değerlendirilebilir. İnşaatın durmasının arsa sahibinin işlemleri veya tarafların kabul ettiği süre uzatımıyla ilgili olup olmadığı ayrıca araştırılır. Bu örnek varsayımsaldır; tek başına belirli bir inşaat yüzdesi bütün sözleşmeler için aynı sonucu doğurmaz.

İşin yapımı sırasında eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, TBK m.473’ün diğer imkânları da gündeme gelebilir. Uygun süre ve gerekli uyarı sonrasında onarımın veya işe devamın başka bir yükleniciye yaptırılması konusu değerlendirilebilir. Yeni müteahhide başlamadan önce eski sözleşmenin hukuki durumu, mevcut eserin korunması, hesaplaşma ve üçüncü kişilere ait haklar netleştirilmelidir.

Geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih arasındaki fark

Günlük dilde bütün sona erme biçimleri “fesih” olarak söylenir. Mahkemenin geçmişte yapılan işe ve devredilen tapulara hangi sonucu bağlayacağı ise bu sözcükten bağımsızdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sona ermesi ile ileriye etkili sona ermesi farklı tasfiye modelleri doğurur.

Yüklenicinin temerrüdüne dayalı geriye etkili sona erme genel çerçeveyi oluşturur; olayın niteliği ve dürüstlük kuralı ileriye etkili tasfiyeyi gerektirebilir. İnşaatın seviyesi, kullanılabilirliği, sözleşme içeriği ve tarafların menfaatleri birlikte değerlendirilir. İnternet üzerindeki “inşaat yüzde 90 ise fesih mutlaka ileriye etkilidir” veya “yüzde 89 ise bütün tapular geri alınır” gibi kesin formüller güvenilir değildir. Teknik oran önemlidir; hukuki sonucu tek başına belirlemez.

Talep dilekçesinde sona ermenin biçimi ile tapu isteminin birbiriyle uyumlu kurulması gerekir. Mahkemenin tasfiye yaklaşımına göre hangi payın kime ait olacağı, hangi bedelin hesaplanacağı ve hangi zararların istenebileceği değişebilir.

Noterden fesih bildirimi tapuyu geri getirir mi?

Noter ihtarı, tapu kaydını tek başına arsa sahibi adına değiştirmez. İhtar; ihlalin bildirilmesi, ek süre verilmesi, hakkın kullanılması ve bildirimin ispatı için önemli olabilir. Fakat noterlikte yapılan bildirim ile tapu müdürlüğündeki mülkiyet değişikliği birbirinden ayrıdır. Yüklenici sona ermeyi veya tapuların iadesini kabul etmiyorsa, uyuşmazlığın mahkeme önünde çözülmesi ve uygun tescil talebi gerekir.

Karşılıklı anlaşmada da yalnızca “taraflar sözleşmeyi feshetti” yazılması yeterli bir tasfiye planı oluşturmayabilir. Hangi parselin, hangi payın veya hangi bağımsız bölümün iade edileceği; yapılan işin bedeli; teminatlar; üçüncü kişi alıcıları; ipotekler; şantiyenin teslimi ve ruhsat işlemleri açıkça düzenlenmelidir. İlgili taşınmaz işlemlerinin resmî şekil ve tescil gerekleri yerine getirilmeden imzalanan protokol, hedeflenen tapu değişikliğini sağlamayabilir.

Arsa sahibi ile müteahhidin anlaşması, taraf olmayan alıcının veya ipotek alacaklısının hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sona erme protokolünde üçüncü kişilerin hangi haklara sahip olduğu görülmeden “bütün tapular arsa sahibine döner” hükmüne güvenilmemelidir. Anlaşmanın dava konusu haklar üzerindeki etkisi ve gerekiyorsa arabuluculuk yöntemi ayrıca değerlendirilir.

Arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebinin şartları

Tapu davasında istenen sonucun açıkça gösterilmesi gerekir. “Arsamı geri istiyorum” ifadesi tek başına, sonradan kat irtifakı kurulmuş ve farklı kişilere devredilmiş bağımsız bölümler bakımından yeterli bir teknik tanımlama değildir. Eski arsa paylarından yeni bağımsız bölüm kayıtlarına uzanan devir zinciri kurulmalıdır.

1. Sözleşme ve sona erme sebebi belirlenir: Geçerli sözleşmenin içeriği, ihlal, süreler ve tarafların yerine getirdiği edimler incelenir.
2. İadesi istenen devirle ilişki kurulur: Tapunun inşaat sözleşmesi kapsamında mı, ayrı bir satış veya başka hukuki işlemle mi verildiği araştırılır.
3. Güncel hak sahipleri saptanır: Yüklenici, sonraki malik, ipotek sahibi ve diğer ilgililerin hakları birbirinden ayrılır.
4. Sona ermenin etkisi ve tasfiye hesabı oluşturulur: Yüklenicinin hak ettiği iş veya paylar ve iade koşulları değerlendirilir.
5. Üçüncü kişinin edinimi incelenir: TMK m.1023–1025 ve 2025 tarihli karar çerçevesinde iyi niyet değerlendirmesi yapılır.
6. Talep doğru taraflara ve doğru taşınmazlara yöneltilir: İptal edilecek kayıt ve arsa sahibi adına tescil edilecek pay tereddütsüz gösterilir.

Tapu halen yüklenici üzerindeyse sözleşmenin tasfiyesi ile tapu iadesi arasındaki bağlantı doğrudan incelenebilir. Tapu başkasına geçmişse arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı yanında yeni malikin ayni hakkı da değerlendirilir. Tapu iptalinin mümkün olmadığı bir ihtimalde yükleniciye karşı bedel veya tazminat taleplerinin korunması, davanın başında ele alınmalıdır.

2025 Yargıtay kararı: Müteahhitten tapu alan üçüncü kişinin iyi niyeti

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sona ermesinin yükleniciden hak edinen üçüncü kişilere etkisi bakımından önemlidir. Karar 18.07.2025 tarihli, 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Yükleniciden mülkiyet veya ipotek kazanan kişinin iyi niyeti TMK m.1023 kapsamında değerlendirilmelidir.

Bu çerçevede “arsa sahibi tapuyu müteahhide avans olarak verdi; dolayısıyla müteahhitten alan herkesin tapusu iptal edilir” yaklaşımı tek başına yeterli değildir. Tapuya güvenerek iyi niyetle ayni hak edinmiş üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Buna karşılık iyi niyet korumasının koşulları bulunmayan kişiye karşı iptal talebi gündemde kalabilir. Karar, bütün üçüncü kişi tapularının her durumda korunacağı anlamına da gelmez.

İyi niyet hangi zamana göre araştırılır?

Esas olan ayni hakkın kazanıldığı andaki durumdur. Sonradan inşaatın yarım kalması, kişinin edinim tarihinde kötü niyetli olduğunu kendiliğinden göstermez. Yalnızca taşınmazın müteahhitten alındığının veya inşaatın devam ettiğinin bilinmesi de otomatik iptal nedeni sayılamaz. Üçüncü kişinin yükleniciye yapılan devrin sözleşmeyle bağlantısını ve geriye etkili sona erme koşullarını bilip bilmediği veya gerekli özeni gösterse bilmesi gerekip gerekmediği somutlaştırılır.

Arsa sahibi kötü niyeti nasıl ortaya koyabilir?

İyi niyetin varlığı kuraldır. Arsa sahibinin iddiasını destekleyen devir tarihi, tapu kayıtları, şerhler, dava ve ihtar bilgileri, taraflar arasındaki ilişkiler, alıcının uyuşmazlığa katılımı ve inşaatın edinim tarihindeki durumu birlikte incelenebilir. Akrabalık, düşük satış bedeli veya şantiyenin görünümü tek başına her dosyada aynı sonuca götürmez; deliller bir bütün olarak değerlendirilir. Soyut “alıcı müteahhidin tanıdığıdır” iddiası yerine somut olay ve belge gösterilmelidir.

Tapuda mülkiyet kazanan kişi ile yalnızca müteahhitle daire alım sözleşmesi imzalamış kişi farklı konumdadır. Henüz tapu almayan alıcının kişisel alacak hakkı, TMK m.1023 kapsamında kazanılmış mülkiyetle aynı korumaya sahip olduğu varsayımıyla açıklanamaz.

Kararın etkisi değerlendirilirken yalnızca devir tarihinin 2025’ten önce veya sonra olmasına bakılarak sonuç çıkarılmaz. Devam eden davaların hukuki durumu, içtihadı birleştirme kararının bağlayıcılığı ve kesin hüküm ayrı ayrı ele alınır. Kesinleşmiş bir kararın bu yeni içtihat sebebiyle kendiliğinden ortadan kalktığı söylenemez. Eski “avans tapu” açıklamalarına dayanan bir dosyada güncel içtihat incelemesi özellikle gereklidir.

İpotek, haciz ve satışlar tapunun geri alınmasını nasıl etkiler?

Yükleniciye verilen pay üzerinde banka ipoteği kurulmuş, bağımsız bölüm satılmış veya haciz uygulanmış olabilir. Bu kayıtların hepsi aynı hukuki nitelikte değildir. Yeni malikin mülkiyet kazanımı, ipotek alacaklısının ayni hakkı ve haciz alacaklısının takipten kaynaklanan durumu kendi kurallarıyla değerlendirilir. Sözleşmenin sona ermesi hepsinin topluca silinmesi için yeterli gerekçe sayılmaz.

2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı mülkiyet yanında ipotek edinimini de ilgilendirir. Tapu kaydına güvenerek iyi niyetle kazanılan ipotek korunabilir. İpotek sahibinin edinim anındaki bilgisi ve özeni, dayandığı belgeler ve tapu kaydının durumu ayrıca incelenir. Arsa sahibinin taşınmazı geri alması ile taşınmazın bütün yüklerden arındırılması farklı talepler gerektirebilir.

Satış vaadi veya sözleşme şerhleri, dava bilgisi ve tedbir kayıtları üçüncü kişilerin durumunu etkileyebilir; ancak her şerh her hakka karşı aynı sonucu doğurmaz. Şerhin türü, tarihi, kapsamı ve devir sırası önemlidir. Tapu müdürlüğünden yalnızca son malik bilgisi değil, geçmiş devirler, takyidatlar ve dayanak belgeler de araştırılır.

Yüklenicinin dava açıldıktan sonra taşınmazı devretme riski varsa ihtiyati tedbir talebi geciktirilmeden değerlendirilmelidir. Dava açılması, taşınmazın satışını kendiliğinden durdurmaz. Tedbir ve diğer kayıtların üçüncü kişiye etkisi, kararın içeriğine ve tapuda uygulanmasına bağlıdır.

İnşaatın tamamlanma oranı ve yapılan işin hesabı

Arsa sahibinin “tapu geri gelsin” talebi ile arsa üzerinde kalan yapının ekonomik hesabı birbirinden koparılamaz. Yapılmış inşaat arsa sahibine bir fayda sağlıyorsa bu faydanın tasfiyede dikkate alınması gündeme gelebilir. Yüklenicinin hiç iş yapmadığı bir dosya ile önemli miktarda, kullanılabilir ve projeye uygun iş yaptığı dosya aynı hesapla çözülemez.

Bilirkişi incelemesinde yalnızca kaba inşaat yüzdesi değil, sözleşmede üstlenilen toplam iş, bağımsız bölümler, ortak alanlar, altyapı, eksik ve ayıplı işler, ruhsata uygunluk ve yapının kullanılabilirliği değerlendirilir. Fotoğrafta bina tamamlanmış görünürken ortak alanlar veya önemli teknik sistemler eksik olabilir. Buna karşılık küçük ve giderilebilir eksiklikler, yapılan bütün işi yok saymayı haklı kılmayabilir.

Tapu geri alınırken müteahhide para ödenir mi?

Bu ihtimal vardır; fakat her davada aynı tutar veya aynı yöntem uygulanmaz. Geriye etkili tasfiyede karşılıklı iadeler ve arsa sahibinde kalan işin değeri; ileriye etkili sona ermede ise gerçekleşen edimin sözleşmesel karşılığı araştırılır. Yüklenicinin kusuru, arsa sahibinin zararları, ödemeler ve hukuken ileri sürülebilecek mahsup veya takas da hesabı etkileyebilir. “Müteahhit işi bıraktı, yaptığı bütün inşaat ücretsiz olarak bana kalır” beklentisi güvenilir değildir.

Hangi tarihteki inşaat durumunun ve hangi değerleme yönteminin esas alınacağı, seçilen talep ve tasfiye biçimiyle açıklanmalıdır. Mahkemenin koşullu iade veya ödeme dengesini değerlendirmesi gerekebilir. Yüklenicinin hak ettiği payların belirlenmesi, tapu isteminin kapsamı bakımından da önemlidir.

Eksik iş, ayıplı inşaat ve iskân alınmaması aynı fesih sebebi midir?

Eksik iş, yapılması gereken bir işin yapılmamış olması; ayıplı iş ise yapılan işin kararlaştırılan veya gerekli özellikleri taşımamasıyla ilgilidir. İskân alınmamış olması da sözleşmedeki teslim koşulları, ruhsata uygunluk ve sorumluluk dağılımı içinde incelenir. Bu ayrımlar uygulanacak hakları, bildirim ihtiyacını ve süreleri değiştirir.

TBK m.475 kapsamında ayıplı eser için dönme, bedel indirimi veya aşırı masraf gerektirmeyen onarım seçenekleri gündeme gelebilir; tazminat şartları ayrıca değerlendirilir. Bununla birlikte eser arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış ve kaldırılması aşırı zarara yol açacaksa, dönme hakkına ilişkin kanuni sınır göz önünde tutulmalıdır. Teslim edilmiş ayıplı bina ile henüz yapılmamış veya ağır biçimde gecikmiş inşaat aynı hukuki sebeple açıklanmaz.

İskân alınmaması her durumda sözleşmenin tümünün sona erdirileceği anlamına gelmez. İskân eksikliğinin giderilebilirliği, arsa sahibinin kullanıma kavuşup kavuşmadığı, yüklenicinin üstlendiği teslim standardı ve idari engelin kaynağı önemlidir. Sözleşmede “anahtar teslim ve iskânlı teslim” bulunmasıyla, bazı idari işlemlerin açıkça arsa sahibine bırakılması farklı değerlendirme gerektirebilir.

Teslim tutanakları, çekinceler ve ayıp bildirimleri korunmalıdır. Eksik işin tamamlanması veya ayıbın giderilmesi yeterli olabilecekken yalnızca en ağır talebi seçmek, davanın sonucunu ve masrafları etkileyebilir. İlgili açıklama: Ayıplı Konut ve İnşaat Uyuşmazlıkları.

Davayı kim açar, kimlere karşı açılır?

Davacı, sözleşme ve tapu ilişkisi bakımından hak sahibi arsa maliki veya şartları varsa onun hukuki halefidir. Birden fazla arsa sahibi, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti veya mirasçılık bulunuyorsa tarafların konumu ayrıca incelenir. Tek bir paydaşın imzasıyla, bütün tarafları bağlayan sözleşmenin her durumda sona erdirilebileceği varsayılmaz. Sözleşmenin bölünebilirliği, bütün arsa sahiplerinin davada yer alması veya uygun biçimde katılımı gibi meseleler çözülmelidir.

Sözleşmenin sona ermesi talebi yükleniciyle ilişkilidir. Tapu iptali istemi bakımından ise güncel kayıt maliki belirleyicidir. İptali veya terkini istenen ipotek gibi ayrı bir hak varsa o hakkın sahibinin de hukuki konumu değerlendirilir. Taşınmazı artık elinde bulundurmayan kişiye yöneltilen para talebi ile mevcut malike yöneltilen tapu talebi aynı değildir.

Şirket müdürü, ortak veya satış temsilcisi; sırf bu sıfatı sebebiyle şirketin bütün sözleşme borçlarından kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Ayrı taahhüt, kişisel sorumluluk doğuran davranış veya başka hukuki sebep bulunup bulunmadığı araştırılır. Yanlış kişiye dava açılması ve gerekli tarafın dışarıda bırakılması, yargılamayı uzatabilir.

Görevli mahkeme, yetki ve arabuluculuk

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bu uyuşmazlıklarda genel olarak asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir. Tarafların sıfatı ve ilişkinin niteliği ticari dava koşullarını oluşturuyorsa asliye ticaret mahkemesi; gerçekten tüketici işlemi niteliği taşıyan ayrı bir ilişkide ise tüketici mahkemesi değerlendirilir. Arsa sahibinin inşaat karşılığında bağımsız bölüm edinmesi, her olayda tüketici işlemi sayılacağı anlamına gelmez.

Tapu iptali ve tescil gibi taşınmaz üzerindeki ayni hakkı değiştirmeye yönelik davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Eskişehir’deki taşınmaz için yetki buna göre değerlendirilir. Sözleşmede başka şehir yazması, tapu iptali istemindeki kesin yetki kuralını kendiliğinden bertaraf etmez. Yalnızca para alacağına ilişkin farklı bir dava için yetki ayrıca incelenebilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Bütün gayrimenkul davaları için zorunlu arabuluculuk yoktur. 6325 sayılı Kanun m.18/B’de kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk gibi belirli alanlar sayılmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi ve tapu iadesi, sırf taşınmazla ilgili olduğu için bu listeye otomatik olarak girmez.

Ticari veya tüketici işlemi niteliği ve birlikte ileri sürülen para talepleri nedeniyle başka dava şartı arabuluculuk hükümleri gündeme gelebilir. Ticari uyuşmazlıktaki para alacağı ile para dışındaki tapu veya sona erme istemi aynı varsayımla değerlendirilmez. Tüketici davalarındaki kanuni istisnalar da kontrol edilir. Dilekçenin bütün talepleri görülmeden “kesinlikle zorunlu” ya da “hiç gerekmez” sonucu verilmemelidir.

Taşınmazın devri veya sınırlı ayni hakla ilgili uyuşmazlıklar, m.17/B kapsamında ihtiyari arabuluculukla da çözülebilir. Anlaşmanın tapuda uygulanabilmesi için gerekli hukuki koşullar ve icra edilebilirlik işlemleri bulunur; sıradan bir özel protokolün tek başına mülkiyet devri sağlayacağı varsayılmaz. İlgili konu: Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk.

Hangi deliller gerekir? Tapuya tedbir konulabilir mi?

Dosyanın temelini sözleşme, tapu hareketleri ve inşaatın gerçek durumu oluşturur. Sadece mesajlarda “bitireceğim” yazması veya tek bir fotoğraf bulunması, bütün hukuki ve teknik soruları cevaplamaz. Belgelerin tarihleri, birbirleriyle bağlantısı ve hangi iddiayı desteklediği gösterilmelidir.

İnşaatın mevcut halinin sonradan değişmesi veya delillerin kaybolması ihtimali varsa HMK m.400 ve devamı kapsamında delil tespiti değerlendirilebilir. Özellikle başka yüklenici işe başlamadan önce hangi işin yapıldığının belirlenmesi önem taşır. Yeni işlerle eski işlerin karışması, önceki yüklenicinin sorumluluğunu ve tasfiye hesabını tartışmalı hale getirebilir.

İhtiyati tedbir ne sağlar?

HMK m.389 ve devamındaki şartlar varsa, dava konusu taşınmazın el değiştirmesi veya üzerinde yeni hak kurulması nedeniyle hakkın elde edilmesinin zorlaşmasını önlemek için ihtiyati tedbir istenebilir. Talep edilen koruma açıkça belirtilir ve haklılık yaklaşık olarak ispatlanır. Mahkeme teminat isteyebilir; tedbirin kapsamı, uyuşmazlık ve ölçülülük içinde belirlenir.

Tedbir, davayı kazandıran nihai karar değildir; tapunun hangi tarafa ait olacağını peşinen çözmez. Kararın alınmasının yanında kanuni sürede uygulanması ve dava öncesi verilmişse esas davanın süresinde açılması gerekir. Haksız tedbirin tazminat sonucu da bulunabilir. Bu nedenle tedbir talebi, somut devir riski ve doğru kayıt bilgileriyle hazırlanır.

Kira kaybı, cezai şart ve tazminat istenebilir mi?

Tapu iadesiyle birlikte veya ona alternatif olarak para talepleri gündeme gelebilir. Ancak bütün zarar kalemleri her sona erme biçiminde aynı anda istenemez. Sözleşmenin devamı ve gecikmiş ifa isteği, ifadan vazgeçerek tazminat veya sözleşmeden dönme seçenekleri arasında hukuki uyum kurulmalıdır.

Örneğin gecikme cezasının sözleşmede bulunması, sözleşmeden dönüldüğünde mutlaka ve aynen tahsil edileceği anlamına gelmez. Şartın hangi ihtimal için kararlaştırıldığı ve sona ermede korunup korunmadığı açıklanmalıdır. Aynı zararın farklı isimlerle iki kez tahsili de mümkün kabul edilemez.

Yeni yükleniciye ödenen bedelin tamamı veya beklenen bütün satış kârı otomatik tazminat sayılmaz. Gerekli iş, makul maliyet, neden-sonuç ilişkisi ve seçilen hak araştırılır. Zararın büyümesini önleyecek makul davranışlar ve arsa sahibinin katkısı da değerlendirilir. Tapu alınamama ihtimaline göre alternatif taleplerin usulüne uygun kurulması, hak kaybını önlemek bakımından önemlidir.

Zamanaşımı var mı? Kaç yıl içinde dava açılmalı?

Bu konu için bütün taleplere uygulanacak tek bir süre yoktur. Gerçek bir ayni hakka dayanan tapu düzeltme istemi ile sözleşmeden doğan tescil, iade, iş bedeli veya tazminat isteminin hukuki niteliği aynı değildir. Davanın adında “tapu iptali” bulunması, sözleşmesel alacakların süresiz olduğu sonucunu doğurmaz.

TBK m.147/6, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmemesi dışında eser sözleşmesinden doğan alacaklar için beş yıllık zamanaşımı düzenler. TBK m.146’daki genel on yıllık süre ve talebin özel hukuki dayanağı da dikkate alınır. Karma sözleşmeden doğan her isteğe inceleme yapılmadan aynı süreyi uygulamak doğru değildir.

Ayıp taleplerinde TBK m.478 ayrıca önemlidir. Taşınmaz yapıdaki ayıptan doğan davalarda teslimden başlayan beş yıllık; yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıllık düzenleme bulunur. Bu yirmi yıllık süre, her kat karşılığı inşaat veya tapu davasına uygulanacak genel süre değildir. Ayıp bildirimine ilişkin yükümlülüklerle zamanaşımı da birbirinden ayrılmalıdır.

Süre başlangıcı TBK m.149’daki muacceliyet ve ilgili talebin özelliklerine göre belirlenir. Sözleşme imza günü, teslim günü, sona erme ve tasfiye tarihi her talepte aynı başlangıç kabul edilmez. Sadece noter ihtarı göndermek zamanaşımını her durumda kesmez. Dava, takip, borcun kabulü ve diğer kanuni sebepler ayrı değerlendirilir. Geç kalma riski, devirlerin çoğalması ve delillerin değişmesi sebebiyle yalnızca son tarihe odaklanmak yerine dosyanın erken incelenmesi yararlıdır.

Dava nasıl ilerler? Eskişehir’de avukatlık hizmeti

İlk aşamada sözleşme ve tapu kayıtları üzerinden bir olay çizelgesi hazırlanır. Sözleşmenin imzası, ruhsat, arsanın teslimi, pay devirleri, inşaat aşamaları ve ihtarlar tarihlendirilir. Böylece hangi borcun ne zaman ihlal edildiği ve hangi hakların korunması gerektiği belirlenir.

1. Ön inceleme: Sözleşme, ekler, taraflar, tapu zinciri ve süreler kontrol edilir.
2. Teknik durumun korunması: Gerekiyorsa delil tespiti, belediye kayıtları ve uzman incelemesi hazırlanır.
3. Bildirim ve çözüm seçeneği: İhtar, ek süre, karşılıklı tasfiye ve uygun arabuluculuk ihtimali değerlendirilir.
4. Dava ve geçici koruma: Sona erme, tapu, tasfiye ve para talepleri uyumlu kurulup gerekiyorsa tedbir istenir.
5. Yargılama: Tapu ve belediye dosyaları, keşif, bilirkişi hesabı, üçüncü kişinin edinimi ve taraf itirazları incelenir.
6. Karar ve uygulama: Kanun yolu, kesinleşme, tapuda tescil/terkin ve para alacağının tahsili takip edilir.

Taşınmazın ayni hakkına ilişkin karar kesinleşmeden yerine getirilemez; HMK m.367/2 bu bakımdan önemlidir. İlk derece mahkemesindeki olumlu kararın verilmesiyle tapunun hemen değişeceği varsayılmaz. Kararın kapsamı, kesinleşmesi ve tapu müdürlüğündeki uygulama birlikte takip edilir.

Dava ne kadar sürer, masrafı nedir?

Süre; taraf sayısına, tebligata, tapu zincirine, keşfe, bilirkişi raporlarına ve kanun yolu incelemesine göre değişir. Belirli ay içinde sonuç veya kesin başarı taahhüdü verilemez. Harç ve giderler dava değerine, taleplere, keşif ve bilirkişi ihtiyacına, tedbir teminatına göre hesaplanır. Avukatlık ücreti dosyanın kapsamı ve yürürlükteki düzenlemeler dikkate alınarak görüşülür; mahkemenin hükmedebileceği karşı vekâlet ücreti ayrı bir kalemdir.

Avukat Emre Taş’ın Eskişehir’deki hukuk bürosunda değerlendirme; sözleşmenin sona erme şartları, arsa sahibinin tapu ve para talepleri, yüklenicinin hak ediş savunması ve üçüncü kişi hakları birlikte ele alınarak yapılır. Ön görüşmede sözleşmeniz, taşınmazın il/ilçesi, varsa ada-parsel bilgileri, son inşaat durumu ve gönderilmiş ihtarlar inceleme planının kurulmasına yardımcı olur. Hizmet kapsamı için Eskişehir Gayrimenkul Avukatı sayfamızı da inceleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler ve resmî hukuk kaynakları

Bu uyuşmazlığı genel tapu dava sebepleri, yükleniciden daire alanların hakları ve sözleşmenin hazırlanmasıyla birlikte incelemek için aşağıdaki sayfalardan devam edebilirsiniz:

• Tapu İptali ve Tescil Davası: sebepler, usul ve dava türleri
• Müteahhitten Alınan Dairenin Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası
• Eskişehir Gayrimenkul Avukatı ve temel gayrimenkul dava türleri
• Arsa Payı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Başvurulan resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — özellikle m.2, 3, 706, 716 ve 1023–1025
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — temerrüt, eser sözleşmesi ve süre hükümleri
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — yetki, geçici koruma ve kararın uygulanması
• YİBBGK 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 — 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete
• Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi — 2025 içtihadı birleştirme kararının üçüncü kişinin edinimine uygulanması
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2022/4315, K.2024/1519 — sözleşmenin sona ermesi ve tarafların oluşturulması
• Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi — ileriye etkili sona erme ve bağımsız bölüm haklarına ilişkin karar
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı — dava şartı arabuluculuk alanları

Kaynaklar hukuki çerçeveyi incelemek içindir. Sonuç; sözleşme, tapu hareketleri, inşaat durumu ve ispatlanan olgulara göre belirlenir.