Kamulaştırma (İstimlak), devletin, belediyelerin veya diğer kamu kurumlarının “kamu yararı” amacıyla özel mülkiyete tabi bir taşınmaza yasal çerçevede müdahale etmesidir. Bu müdahale mülkiyetin kamuya geçirilmesi, ya da irtifak hakkı tesisi (taşınmazın altı veya üstünün kullanımına dair) şeklinde olabilir. Örneğin; taşınmazınızın üzerinden karayolu, tren yolu, elektrik veya doğalgaz hattı geçmesi, sanayi bölgesi yada baraj yapılması vs. sebebiyle idare bu işlemi başlatmış olabilir.

İdarece hiçbir yasal işlem yapılmadan taşınmazınıza haksız olarak el atılmış veya imar planı değiştirilmiş olabilir. Örneğin; arsanızdan yol geçirilmiş, belediye tarafından park yapılmış veya tarlanıza baraj suları basmış olabilir.

Yazı İçeriği

Bu Yazıda Neler Bulacaksınız?

Kamulaştırma (İstimlak) Süreci ve Bedel Tespiti
Kamulaştırmasız El Atma (Fiili ve Hukuki El Atma) Davaları
En Sık Karşılaşılan Kamulaştırma Sorunları ve Soru-Cevaplar

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Kamulaştırma-Kamulaştırmasız El Atma konusundaki bu yazı genel bilgilendirme amacıyla yazılmış olup hukuki tavsiye niteliğinde değildir.Gayrimenkul hukuku konusunda hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman Eskişehir Gayrimenkul Avukatı’ndan hukuki yardım ve profesyonel hizmet almanız tavsiye edilir.

Gayrimenkul Hukuku ile ilgili sorununuz için lütfen formu doldurun, size en kısa sürede dönüş yapalım.

1. Kamulaştırma (İstimlak) Nedir ve Süreç Nasıl İşler?

Kamulaştırma, devletin veya diğer kamu kurumlarının toplumsal bir ihtiyacın karşılanması amacıyla (yol, park, eğitim, sağlık vb.) özel mülkiyete ait bir taşınmazı idari bir karar ile anlaşma veya mahkeme kararıyla kendi üzerine almasıdır. Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘na dayanan bu işlemin en temel kuralı; kamu yararının varlığı ve taşınmazın gerçek değerinin (bedelinin) peşin olarak taşınmaz sahibine ödenmesidir.

Kamulaştırma Kararı Alınan Haller

Bir kişinin tapulu malının elinden yasal olarak alınabilmesi için ortada mutlak suretle bir kamu yararı bulunmalıdır. Kamu yararı ve zorunluluk olmaksızın yapılan işlemlere karşı İdare Mahkemelerinde “Kamulaştırma İşleminin İptali” davası açılabilmektedir. Sıklıkla şu kurumlara ait kamu yararı kararlarıyla karşılaşmaktayız:

Karayolları (KGM): Otoyol, devlet yolu, köprü veya kavşak inşası.
Devlet Demiryolları (TCDD): YHT hatları, yeni demiryolu güzergahları ve istasyonlar.
Devlet Su İşleri (DSİ): Baraj, gölet, sulama kanalları ve taşkın koruma tesisleri.
TEİAŞ ve TEDAŞ: Enerji nakil hatları (elektrik direkleri) ve trafo merkezleri (irtifak hakkı).
Belediyeler: İmar planlarında yol, yeşil alan, park, meydan veya otopark uygulamaları.
Milli Eğitim ve Sağlık Bakanlıkları: Okul, kampüs, devlet veya şehir hastaneleri.
BOTAŞ :Doğalgaz/petrol boru hatları
TOKİ: Kentsel dönüşüm, Riskli Alan ve afet konutları.
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı: Organize Sanayi Bölgesi , Teknoloji Geliştirme Bölgesi oluşturulması
Milli Savunma Bakanlığı : Askeri Bölge, Askeri Birlik, Kışla oluşturulması
Enerji Piyasaları Denetleme Kurumu : Doğalgaz Şirketleri için trafo, dağıtım hatları

Kamulaştırma Süreci Aşamaları

A. Satın Alma (Uzlaşma) Aşaması

İdare, mahkeme yoluna gitmeden önce resmi bir tebligat göndererek taşınmazınızı pazarlık usulüyle satın almayı teklif eder. Tebligata 15 gün içinde olumlu dönüş yapılması halinde pazarlık görüşmeleri başlar. Uzlaşma sağlanırsa 45 gün içinde tapu devri yapılır ve bedel ödenir. (Not: İdare teklif ettiği bedel yerine trampa (takas) da önerebilir.)

💡 Önemli Bilgi: İdarelerin ilk aşamada teklif ettiği bedeller genellikle serbest piyasa rayiçlerinin altında kalabilmektedir. Taşınmaz sahibi bu teklifi kabul etmek zorunda değildir. Hisseli taşınmazlarda ise uzlaşmanın geçerli olması için tüm hissedarların katılımı şarttır.

B. Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Uzlaşma sağlanamazsa, ilgili kamu kurumu (idare) taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde mülk sahibine karşı “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası” açar. Taşınmazın gerçek değeri, mahkemece atanan uzman bilirkişi heyetleri tarafından şu kriterlere göre hesaplanır:

Taşınmazın Cinsi (Arsa, Tarla vb.)
Emsal satış bedelleri
İmar durumu ve konumu
Belediye hizmetlerinden yararlanma durumu
Üzerindeki yapılar ve ağaçların maddi değeri
Diğer tüm özellikler

Tarla vasfında olmasına rağmen belediye mücavir alan sınırı içinde olan, belediye hizmetlerinden yararlanan ve diğer şartları taşıyan taşınmazlar “ARSA SAYILACAK PARSELLENMEMİŞ ARAZİ HAKKINDA KARAR” ve Yargıtay 5.Hukuk Dairesi kararları uyarınca arsa sayılmaktadır.

C. İdari Yargıda Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

Taşınmaz sahibi; kamu yararı bulunmadığı, zorunluluk olmadığı veya usule aykırı kamulaştırma yapıldığı gerekçesiyle idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu dava, Asliye Hukuk Mahkemesinden gelen tebligattan itibaren 30 gün içerisinde açılmalı ve Asliye Hukuk Mahkemesine derhal bildirilmelidir (Bu husus kamulaştırma davasında ön sorun olarak bekletici mesele yapılır). İdari yargı alanına giren bu konuda Eskişehir İdari Dava Avukatından hukuki yardım alabilirsiniz.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Yurt savunması, Cumhurbaşkanı kararı veya özel kanunların öngördüğü acil durumlarda idarenin projeyi bekletmemek adına prosedürleri sonraya bırakarak mülke hızlıca el koymasıdır.

Hızlı Bedel Tespiti: Mahkeme 7 gün içinde bir ön bedel belirler ve bankaya peşin yatırır.
Satış Yasağı ve Tahliye: Tapuya şerh düşülür ve taşınmazın tahliyesi sağlanır. Asıl evrak ve dava işlemleri daha sonra tamamlanır.

⚠️ Avukatın Uyarı Notu:

Acele kamulaştırma sürecinde 7 gün içinde belirlenip bankaya yatırılan bedel, genellikle taşınmazınızın gerçek ve nihai değeri değildir. Bu bedel sadece inşaata başlanabilmesi için bir “avans” niteliğindedir. Paranın yatması sürecin bittiği anlamına gelmez. Gerçek piyasa değerini alabilmek için asıl açılacak davada sürecin mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatı ile titizlikle yürütülmesi hak kayıplarını önleyecektir.

2. Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

İdarenin hiçbir resmi işlem yapmaksızın özel mülkiyete tabi bir taşınmazı kullanması veya sahibinin taşınmazı kullanmasını engellemesidir. İki şekilde gerçekleşir:

A. Fiili El Atma

İdarenin resmi prosedür işletmeden taşınmazı fiilen işgal etmesidir. (Örn: Arsanıza idare tarafından yapı yapılması, yol geçirilmesi, park yapılması, tarlanızın baraj havzasında kalması). Bu tür davalar Adli Yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) görülür.

B. Hukuki El Atma

Taşınmazın “konut” “ticaret alanı” “özel hizmet alanı” vs. gibi özel imar durumunun değiştirilerek “eğitim, sağlık, yeşil alan” gibi kamusal hizmetlere ayrılmasıdır. Taşınmaz sahibi yapı yapamayacağı için mülkiyet hakkı hukuken kısıtlanmış olur. Bu davalar İdari Yargıda (İdare Mahkemesi) görülür. Kamulaştırma Kanunu Madde EK-1’e eklenen “Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleritarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adli yargıda görülür.” hükmü Anayasa Mahkemesinin 2024/135 Esas 2025/20 ve 16/1/2025 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.

Not: İmar Kanunu uyarınca ilk imar uygulamasında kesilen %45’e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve yola terkler hukuki el atma sayılmaz. İkinci kez yapılan imar uygulaması sebebiyle el atma hükümleri uygulanabilmektedir.

C. Hem Hukuki Hem De Fiili El Atma

Hem hukuki hem de fiili el atmanın varlığı halinde Yargıtay 5.HD’nin 2019/11438 E 2021/4882 K sayılı kararı ve Uyuşmazlık Mahkemesinin 2021/275 Esas ve 2021/311 Karar sayılı kararı gereği Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemesi) görevlidir.

Açılabilecek Davalar

Kamulaştırmasız El Atma sebebiyle Tazminat ve Tescil Davası:

Taşınmazın güncel dava tarihindeki değerinin faiziyle birlikte mülk sahibine ödenmesi ve tapunun idareye geçirilmesi davasıdır.

Bu davanın yasal dayanağı

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Geçici Madde 6 ve
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16. 05. 1956 gün ve 1956/1-6 sayılı kararıdır.

Fiili el atma tarihinin 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında olması halinde idareye uzlaşma başvurusu yapılmış olması dava şartıdır. El atmanın bu tarihler arasında yapıldığının ispat yükü idarede olup idare tarafından bu konuda bilgi ve belge sunulamaması halinde bu husus taşınmaz sahibi lehine yorumlanarak uzlaşma başvuru şartı aranmadan davanın esasına girilmesi gerekmektedir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınmakta olup dava tarihinden itibaren “mevduata uygulanacak en yüksek faiz” işletilir. Bakınız: Anayasa Mahkemesinin Sözleşme dışı alacaklarda Yasal Faizin İptaline dair kararı ve Yargıtay 5.Hukuk Dairesinin 2025/10697 Esas 2026/3312 Karar ve 25.02.2026 tarihli güncel kararı

Tazminat alacağı konusunda Eskişehir Tazminat Davası Avukatından hukuki yardım alabilirsiniz.

Haksız El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i):

Taşınmazdaki haksız işgalin fiziken sonlandırılması talebidir.

Ecrimisil (İşgaliye) Davası:

İdarenin taşınmazı haksız kullandığı geçmiş yıllar (geriye dönük 5 yıl) için ödemesi gereken kira tazminatıdır.

Kamulaştırma (İstimlak) Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

1. Arazim hakkında verilen kamulaştırma kararına itiraz edebilir miyim?

Cevap: Evet, idari yargıda iptal davası açılabilir. Ancak bu davalar çok sıkı sürelere tabidir ve idari işlemin hukuka aykırılığı titizlikle değerlendirilmelidir.

2. Devlet veya belediye kamulaştırma bedelini neye göre belirliyor?

Cevap: Arsalar için emsal satışlar, tarım arazileri için yıllık net tarımsal gelir dikkate alınır. Konum, imar durumu ve üzerindeki yapılar bedeli doğrudan etkiler.

3. İdarenin uzlaşma aşamasında teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda mıyım?

Cevap: Hayır, kesinlikle böyle bir zorunluluğunuz yoktur. Teklif edilen bedel piyasanın altındaysa reddedebilirsiniz. Bu durumda gerçek değer mahkemece atanacak bağımsız bilirkişilerle belirlenir.

4. Kamulaştırma bedeli (param) ne zaman ve nereye yatar?

Cevap: İdare ile uzlaşmanız halinde veya mahkeme sürecinin sonunda tespit edilen bedel, sizin adınıza idare tarafından belirlenen bir devlet bankasına yatırılır. Mahkeme tescil kararı verdiğinde bu parayı çekebilirsiniz.

5. Evim veya dükkanım kamulaştırılırsa hemen boşaltmak zorunda mıyım?

Cevap: Kamulaştırma kararı alınır alınmaz derhal tahliye kural olarak söz konusu değildir. Uzlaşma veya bedel davası süreçleri devam ederken taşınmazı kullanabilirsiniz. Tahliye, bedel bankaya yatırılıp mahkeme kararı çıktıktan sonra başlar (Acele kamulaştırma hariç).

6. Taşınmazımın sadece bir kısmı kamulaştırılıyor, kalan kısım işe yaramazsa ne olur?

Cevap: Kalan kısım küçülerek inşaat veya tarım yapılamayacak hale gelirse, yasal süreler içinde idareye başvurarak taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını talep edebilirsiniz.

7. Üzerinde haciz veya banka ipoteği olan taşınmaz kamulaştırılabilir mi?

Cevap: Evet. Tapudaki haciz veya ipotek kayıtları, taşınmazın üzerinden kalkarak adınıza bankaya yatırılacak olan kamulaştırma bedelinin üzerine geçer.

8. Kamulaştırma bedel tespiti davaları ortalama ne kadar sürer?

Cevap: Dava süreleri; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine, itirazlara ve tebligatların ulaşma hızına göre değişir. Genellikle bir yıl veya daha fazla sürebilmektedir.

9. Acele kamulaştırmada bankaya yatan ilk parayı çekersem dava hakkımı kaybeder miyim?

Cevap: 7 gün içinde yatırılan bedel nihai bedel değildir, bir nevi avanstır. Bu parayı çekmeniz asıl dava hakkınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez. Ancak hak kaybı yaşamamak için parayı çekerken “ihtirazi kayıt” (hakkımı saklı tutuyorum) koymak faydalıdır.

10. Kamulaştırma sürecinde avukat tutmak yasal olarak zorunlu mudur?

Cevap: Yasal bir zorunluluk yoktur ancak bu davalar son derece teknik (emsal bildirme, arsa/arazi ayrımı, rapor itirazları) süreçler içerir. En ufak bir usul hatası ciddi maddi kayıplara yol açacağından uzman bir avukatla çalışılması kuvvetle tavsiye edilir.

Kamulaştırmasız El Atma Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

1. Kamulaştırmasız el atma tam olarak ne demektir?

Cevap: İdarenin (devlet, belediye, karayolları vb.), yasaların öngördüğü kamulaştırma prosedürlerine uymadan, hakkınızda resmi bir karar almadan ve size bedel ödemeden özel mülkiyetinizdeki taşınmaza fiilen girmesi veya imar planları aracılığıyla mülkiyet hakkınızı kullanmanızı engellemesidir.

2. Fiili el atma ile hukuki el atma arasındaki fark nedir?

Cevap: Fiili el atmada idare arsanıza doğrudan fiziki olarak müdahale eder ve kullanır. (yol, köprü, bina gibi bir yapı inşa eder) Hukuki el atmada ise ortada fiili bir işgal veya inşaat yoktur; ancak idare, imar planında taşınmazınızı “okul, park, sağlık tesisi” gibi bir alana ayırarak sizin oraya yapı yapmanızı hukuken engeller.

3. Bu davalarda zamanaşımı süresi var mıdır? Yıllar sonra dava açılabilir mi?

Cevap: Yargıtay içtihatlarına göre, ortada açık bir mülkiyet hakkı ihlali olduğu için bedel veya müdahalenin men’i davalarında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Taşınmaza 30 yıl önce el atılmış olsa dahi hakkınızı arayabilir, dava açabilirsiniz.

4. Dava açarsam taşınmazımın bedeli dışında geriye dönük kira (ecrimisil) alabilir miyim?

Cevap: Sadece fiilen işgal edilen (üzerine yol, park vs. yapılan) durumlarda ecrimisil talep edebilirsiniz. İdare taşınmazınızı fiilen işgal etmişse, dava tarihinden geriye dönük son 5 yıllık dönem için haksız kullanım bedelini (ecrimisil tazminatı) ayrıca talep etme hakkınız bulunmaktadır.

5. Taşınmazımın bedelini mahkemeden alırsam tapum ne olacak?

Cevap: Kamulaştırmasız el atma davasında mahkeme, taşınmazın gerçek değerini hesaplar ve idarenin bu bedeli size ödemesine karar verir. Taşınmazın tapudaki kaydı ise sizin üzerinizden iptal edilerek idare adına tescil edilir veya yol/park ise kamuya terk edilir.

6. Mahkemede arsamın veya tarlamın değeri neye göre hesaplanıyor?

Cevap: Taşınmazınız imar planı içindeyse “arsa” olarak değerlendirilir ve çevredeki güncel emsal satışlara (piyasa rayiçlerine) göre değeri bulunur. Eğer taşınmaz “arazi” (tarla) vasfındaysa, o bölgede ekilen ürünlerin getireceği yıllık tarımsal net gelire (rant) göre hesaplama yapılır.

7. Dava açmadan önce devlet kurumuyla uzlaşmak (masaya oturmak) zorunda mıyım?

İmar kısıtlılığından kaynaklanan “hukuki el atma” davalarında dava öncesi kuruma başvuru zorunluluğu vardır. 1983 tarihinden önceki “fiili el atma”larda uzlaşma şartı olup bu tarihten sonra yapılan el atmalarda uzlaşma şartı yoktur.

8. Davayı kazanırsam kurum paramı hemen öder mi, yoksa bekletir mi?

Cevap: Mahkeme kararı kesinleştikten sonra idare bedeli ödemekle yükümlüdür. Ödeme yapılmazsa idare aleyhine icra takibi başlatılabilir. Ancak bazı dönemlerde yasal düzenlemelerle devlet kurumlarının ve belediyelerin mallarının haczedilmesi kısıtlanabilmektedir; bu nedenle sürecin bir avukat tarafından icra kanalıyla sıkı şekilde takip edilmesi gerekir.

📌 En Sık Karşılaşılan Mağduriyetler ve Çözümleri

🔹 9. Belediye benden habersiz arsama çocuk parkı ve oturma bankları yapmış. Ne yapmalıyım?

Cevap: Ortada tipik bir “fiili el atma” durumu vardır. Belediyeye karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açarak ya “parkın sökülüp alanın boşaltılmasını” (müdahalenin men’i) isteyebilirsiniz ya da “taşınmazın güncel piyasa değerinin tarafınıza ödenmesini” (bedel davası) talep edebilirsiniz. Genellikle mülk sahipleri bedel davasını tercih etmektedir.

🔹 10. Tarlamın tam ortasından asfalt yol / çevre yolu geçirilmiş. Tapusu bende, paramı alabilir miyim?

Cevap: Yolun hangi kuruma ait olduğu hususu davanın kilit noktasıdır. İlçe/Büyükşehir belediyeleri veya Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM) sorumlu olabilir. Sorumlu kuruma karşı açılacak fiili el atma davası ile hem asfalt geçen kısmın arsa/arazi bedelini hem de geriye dönük 5 yıllık ecrimisil (işgal) bedelini alabilirsiniz.

🔹 11. DSİ baraj veya gölet yaptı, tarlamı sular bastı ve ekinlerim mahvoldu. Haklarım nelerdir?

Cevap: Arazinin su altında kalması veya projelendirme hatası nedeniyle sürekli taşkına maruz bırakılması da bir el atma türüdür. Devlet Su İşleri’ne (DSİ) karşı açılacak dava ile arazinizin değerini talep edebilirsiniz. Ayrıca sular altında kalarak çürüyen ağaçlarınız veya hasat edemediğiniz mahsulünüz (ürününüz) için de ayrı bir ziyan/tazminat isteyebilirsiniz.

🔹 12. Arsamın tam ortasına TEDAŞ / TEİAŞ yüksek gerilim direği dikmiş. Arsanın tamamının parasını alabilir miyim?

Cevap: Direk dikilmesi veya üzerinden yüksek gerilim hattı geçmesi hukukta “irtifak hakkı” kamulaştırmasını gerektirir. Direğin toprağa isabet ettiği o küçük alanın tam bedelini, hattın geçtiği alanın ise arsanızda yarattığı “değer düşüklüğü” bedelini talep edebilirsiniz. Arsanın tamamının parasının alınması ancak direk ve teller yüzünden arsanın geri kalanına kesinlikle inşaat veya tarım yapılamaz (tamamen kullanılamaz) hale gelmesiyle mümkündür.

🔹 13. Belediye arsamın altından dev kanalizasyon veya su borusu geçirmiş. Bu da el atma sayılır mı?

Cevap: Evet, sayılır. Mülkiyet hakkı sadece yeryüzünü değil, toprağın makul derinlikteki altını ve üstünü de kapsar. Arsanızın altından izinsiz geçirilen dev borular sebebiyle temel kazamıyor, inşaat yapamıyor veya ağaç dikemiyorsanız, bu “yeraltından el atma”dır. İlgili su idaresine (Örn: İSKİ, ASKİ, ESKİ vb.) karşı tazminat (irtifak bedeli) davası açabilirsiniz.

🔹 14. Dedemden kalan arsaya 25 yıl önce devlet okulu / sağlık ocağı yapılmış. Mirasçılar olarak şimdi dava açabilir miyiz?

Cevap: Kesinlikle açabilirsiniz. Mülkiyet hakkı ihlallerinde zamanaşımı işlemez. Mirasçılar olarak Sulh Hukuk Mahkemesinden veya Noterden veraset ilamı (mirasçılık belgesi) çıkartıp, Milli Eğitim Bakanlığı veya Sağlık Bakanlığı’na karşı bedel davası açarak güncel değer üzerinden herkes kendi hissesi oranında parasını alabilir.

🔹 15. Arsamın sadece bir köşesinden yol geçmiş ama geriye kalan kısım üçgen şeklinde kaldı ve hiçbir işe yaramıyor. Ne yapabilirim?

Cevap: Kural olarak sadece yolun isabet ettiği kısmın bedeli ödenir. Ancak yol geçtikten sonra geriye kalan “artık parsel”, imar mevzuatına göre üzerine ev yapılamayacak kadar küçülmüş veya geometrisi bozulmuşsa; idareden “geriye kalan işe yaramaz kısmın da bedelini ödeyerek tapunun tamamını almalarını” talep etme hakkınız bulunmaktadır.

🔹 16. Arsam 10 yıldır imar planında “yeşil alan / park” görünüyor. İnşaat yapamıyorum, satamıyorum, belediye de almıyor. Ne yapmalıyım?

Cevap: Bu en yaygın “hukuki el atma” mağduriyetidir. İmar planının kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl geçmiş ve ilgili idare hala orayı kamulaştırmamışsa, mülkiyet hakkınız sürüncemede bırakılmış demektir. Avukatınız aracılığıyla idareye başvurup olumsuz yanıt aldıktan sonra İdare Mahkemesinde dava açarak arsanızın bedelini nakit olarak talep edebilirsiniz.

🔹 17. Komşu parsele yapılan okul inşaatı / metro çalışması sırasında arsama moloz ve toprak döktüler, şantiye kurdular. Ne yapabilirim?

Cevap: Arsanızın izinsiz olarak hafriyat veya şantiye alanı olarak kullanılması açık bir haksız işgaldir. İlgili kuruma karşı dava açarak hem molozların kaldırılarak arsanın “eski haline getirilmesini” (kal) hem de şantiye kurulu kaldığı aylar/yıllar için haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ödenmesini sağlayabilirsiniz.

🔹 18. Belediye arsamı imarda parka ayırdı, dilekçe verdim ama “paramız / ödeneğimiz yok” diye reddettiler. Paramı alamayacak mıyım?

Cevap: Devlet kurumlarının veya belediyelerin “ödenek yokluğuna”, “bütçe yetersizliğine” veya “yatırım programında olmadığına” sığınarak vatandaşın anayasal mülkiyet hakkını yıllarca kısıtlaması hukuken geçerli bir savunma değildir. Yasal şartlar (5 yıllık süre vb.) oluşmuşsa, idare bütçesi olmadığını beyan etse dahi davanızı açar ve mahkeme kanalıyla hakkınızı alırsınız.

🔹 19. Dükkanımın / Evimin önündeki tapulu özel mülkümü belediye kaldırım taşı döşeyerek yaya yoluna kattı. Hakkım var mı?

Cevap: Tapusu size ait olan bir alana (çekme mesafesi vb. imar terkleri yapılmamışsa) idarenin kaldırım yapıp halkın kullanımına açması fiili el atmadır. Tapu sınırlarınızı harita mühendisine tespit ettirdikten sonra belediyeye karşı el atmanın önlenmesi veya bu kısmın metrekaresi üzerinden bedel davası açabilirsiniz.

🔹 20. Yeni bir otoyol yapımı sırasında Karayolları evimin önüne istinat duvarı ördü ve arsama arabayla girişimi tamamen kapattı. Hakkım nedir?

Cevap: Taşınmazınızın içine doğrudan girilmese bile, önüne duvar örülerek, kot farkı yaratılarak veya yol yükseltilerek taşınmazınıza girişin engellenmesi taşınmazın değerini ciddi şekilde düşürür. Bu duruma hukukta “komşuluk hukukuna aykırılık” veya “dolaylı el atma” denir. KGM’ye dava açarak geçit hakkı tesis edilmesini veya taşınmazda meydana gelen değer düşüklüğünün tazminini isteyebilirsiniz.

İmar Uygulaması ve Kesintiler (DOP) Hakkında SSS

Soru: Belediyenin arsamdan yol ve park yapımı için kestiği kısımları geri alabilir veya parasını isteyebilir miyim?

Cevap: Kural olarak isteyemezsiniz. İmar uygulamasıyla araziniz değer kazanır ve kanun gereği bir defaya mahsus “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” kesilir. Bu yerlerin tapusu veya bedeli talep edilemez. Lakin ikinci kez yapılan imar uygulaması sebebiyle el atma koşulları oluşabilmektedir.

Soru: Kendi rızamla yola terk ettiğim alanlar için dava açabilir miyim?

Cevap: Hayır. Özel parselasyon sırasında kendi rızanızla kamu hizmetine terk ettiğiniz alanlar için sonradan bedel istenemez.

⚖️ Avukatın Notu (İstisnalar):

Kural olarak bu alanların bedeli istenemese de; idare sizden yasal sınırın üzerinde haksız bir kesinti yapmışsa veya bedelsiz terk ettiğiniz alanlar sonradan amacı dışında (örneğin ticari rant sağlamak için) kullanılıyorsa dava hakkınız doğar. Bu teknik tespitlerin yapılması ve davanın yönlendirilmesi için mutlaka bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almalısınız.

Eskişehir Kamulaştırma Avukatı

Eskişehir Büyükşehir Belediyesi , Odunpazarı Belediyesi , Tepebaşı Belediyesi, Eskişehir Valiliği, Eskişehir Milli Eğitim/Sağlık/Sanayi ve Ticaret/Karayolları/Demiryolları(TCDD) , vs. İl Müdürlükleri ve diğer illerde yapılan kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma durumların Eskişehir Kamulaştırma ve Gayrimenkul Avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. Sizi arayalım forumu aracılığıyla yada iletişim bilgileri üzerinden bize ulaşabilirsiniz.