Miras kalan ev, arsa veya tarlanın paylaşımında, yani ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şüyu) davalarında yeni bir dönem başladı. Yeni kanunla birlikte, aile yadigarı taşınmazların yabancılara gitmesini önlemek amacıyla ilk ihalenin sadece mirasçılar arasında yapılmasına karar verildi.
Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun, Ä°cra ve Ä°flâs Kanunu’nun 114. maddesinde çok önemli bir deÄŸiÅŸikliÄŸe imza attı. Kanunun temel amacı; baba ocağının veya miras kalan tarlanın aile dışına çıkmasını bir nebze de olsa engellemektir. Yasa diyor ki; taşınmaz satılacaksa önce mirasçılar (kardeÅŸler, paydaÅŸlar) kendi aralarında alsın. EÄŸer mirasçılardan hiçbiri bu taşınmazı almazsa, dışarıdan üçüncü kiÅŸilere satış yolu açılsın.
Taşınmazın Bedeli Nasıl Belirlenir?
Bir taşınmazın satışa çıkmadan önce gerçek değerinin belirlenmesi, vatandaşların en çok merak ettiği konudur. Bu değer tespiti iki aşamada yapılır:
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken mahkeme heyeti taşınmazın bulunduğu yere giderek keşif yapar. Taşınmaz tarla ise bir Ziraat Bilirkişisi, taşınmaz arsa ve üzerinde yapı varsa bir İnşaat Mühendisi görevlendirilir. Ayrıca gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından rapor alınır.
Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya Satış MemurluÄŸuna (Ä°cra Dairesine) gider. Dava sürecinin üzerinden zaman geçtiÄŸi için Satış MemurluÄŸu yeniden bir bilirkiÅŸi atayarak taşınmazın en güncel piyasa deÄŸerini belirler. Ä°ÅŸte ihaleye esas alınacak olan bu son fiyata hukuken “Muhammen Bedel” (Tahmin Edilen Bedel) denir. Ä°hale, bu bedel üzerinden baÅŸlatılır.
Ortaklığın Giderilmesi İhalelerinde Ne Değişti?
| Eski Sistem (Önceki Durum) | Yeni Sistem (12. Yargı Paketi Sonrası) |
|---|---|
| İhaleye, şartları sağlayan herkes (üçüncü kişiler) katılabiliyordu. İhale ilk günden itibaren dışarıya açıktı. | Bir defaya mahsus olmak üzere, birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında kapalı devre yapılır. Dışarıdan kimse giremez. |
| Birinci ve ikinci artırmanın her ikisinde de satış, bilirkiÅŸi tarafından belirlenen muhammen bedelin %50’si ve satış masrafları üzerinden baÅŸlıyordu. | Mirasçılar arasındaki bu kapalı ihalede satışın gerçekleÅŸebilmesi için muhammen bedelin (belirlenen güncel deÄŸerin) %100’ü üzerinden teklif verilmesi ÅŸarttır. |
Satış Memurluğu aşamasında miras kalan evin güncel değerinin 100 Birim (Örneğin 1.000.000 TL) olarak belirlendiğini ve ihaleye ait satış masraflarının da 2 Birim (Örn: 20.000 TL) olduğunu varsayalım:
- Eski Sistemde Olsaydı: İhale dışarıdan herkese açık olur ve evin değerinin yarısı olan 50 Birim + 2 Birim (Masraf) = 52 Birimden açık artırmaya çıkardı.
- Yeni Sistemde (Şimdi): İlk ihale sadece kardeşler/mirasçılar arasında yapılır. Ancak mirasçılardan biri bu evi almak istiyorsa, açık artırma evin tam değeri olan 100 Birim + 2 Birim (Masraf) = 102 Birimden başlar.
Eğer mirasçılar kendi aralarında yapılan bu ilk ihalede evi almazlarsa, işte o zaman ikinci bir ihale düzenlenir ve bu ihale 52 Birim üzerinden DIŞARIDAN HERKESE AÇIK şekilde yapılır.
Yeni Düzenlemenin Gizli Tehlikesi ve Sakıncaları
Kanun koyucunun “taşınmaz aile içinde kalsın” niyeti olumlu görünse de, hukuki pratikte mirasçılar için çok ciddi bir dezavantaj yaratma ihtimali vardır. En büyük sakınca; Satış MemurluÄŸunda bilirkiÅŸiler tarafından belirlenen muhammen bedellerin (tahmini deÄŸerlerin) bazen gerçek piyasa deÄŸerinin çok altında kalmasıdır.
Herkese açık olan ihalelerde katılımcı sayısının fazla olması güçlü bir rekabet ortamı yaratır. Bu rekabet sayesinde taşınmaz, mahkemenin belirlediÄŸi düşük rakamın çok daha üstüne çıkarak asıl gerçek deÄŸerini bulur. Ancak yeni yasa ile ihalenin “sadece mirasçılara” ve “rekabetsiz” yapılması, maddi durumu iyi olan bir mirasçının taşınmazı çok ucuza kapatmasına, maddi durumu iyi olmayan diÄŸer mirasçıların ise maÄŸdur olmasına sebep olabilecektir. Bu durumun mülkiyet haklarına aykırılık teÅŸkil ettiÄŸi kanaatindeyiz.
EÄŸer bu satış yeni sistemle yapılsaydı; maddi gücü olan bir mirasçı, muhammen bedelin %100’ü olan 110.000 TL’yi vererek taşınmazı alabilecek ve diÄŸer mirasçılar 870.000 TL zarara uÄŸramış olacaktı.
İhalenin Sadece Mirasçılar Arasında Yapılmasının Şartları
İhalenin dışarıya kapatılması için kanun iki şartın aynı anda bulunmasını emretmektedir:
- 1- Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması.
- 2- Mirasçılar dışında, üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının (hissesinin) bulunmaması.
Önemli Uyarı: Hisse Devrine Dikkat!
Eğer mirasçılardan biri, maddi sıkıntılarla hissesini mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devretmiş veya satmış ise yapı bozulur. Artık ihalenin sadece mirasçılar arasında yapılmasına dair kural uygulanmaz. İhale doğrudan üçüncü kişilere de açık şekilde yapılır.
Tüm satış iÅŸlemleri Adalet Bakanlığı’nın esatis.uyap.gov.tr elektronik satış portalı üzerinden e-ihale yöntemiyle gerçekleÅŸtirilmektedir.
Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Hizmetleri
Miras kalan gayrimenkullerin satışı (İzale-i Şüyu) davaları; taşınmazın değerinin eksik belirlenmesi, ihalenin feshi ve hisse devri gibi konularda hak kaybına uğramaya çok müsait teknik davalardır. Satış sürecinin gerçek değer üzerinden lehinize sonuçlanması ve olası mağduriyetlerin önüne geçilmesi için uzman desteği almak şarttır. Miras ve ortaklığın giderilmesi davalarınızda profesyonel hukuki danışmanlık almak için Eskişehir Gayrimenkul Avukatı kadromuzla iletişime geçebilirsiniz.
