Miras Kalan veya Hisseli Taşınmazın Tek Başına Kullanılması
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
2024/1475 E. · 2025/198 K. · 13.01.2025
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 13.01.2025 tarihli, 2024/1475 E., 2025/198 K. sayılı kararı, ortak taşınmazdan yararlanamayan hissedarın haklarını, Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) talebinde önceden bildirim gerekip gerekmediğini, bu kuralın istisnalarını ve bedelin nasıl hesaplanacağını açıklamaktadır. Bu yazı, “Miras kalan evde kardeşim tek başına oturuyor”, “Babamdan kalan tarlaları kardeşim ekiyor” ve “Hisseli taşınmazı diğer ortak kullanıyor” sorularını kararın genel ilkeleri üzerinden ele alır. Somut dosya ise taşınmazın kiraya verilerek kullandırılmasına ilişkindir.
- Tek başına kullanım hangi durumda diğer ortağın hakkını ihlal eder?
- Önce kullanım veya gelirden yararlanma talebi bildirmek gerekir mi?
- Ev, tarla, işyeri ve arsa için hangi ayrımlar önemlidir?
- Geçmiş dönem bedeli, kullanımın önlenmesi ve paylaşma bakımından hangi yollar vardır?
Ortak taşınmazla ilgili çözüm yalnızca tazminat değildir. Şartlarına göre aynen paylaşma veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, miras ortaklığında ise mirasın paylaşılması da istenebilir. Bu konular ayrı bir yazının kapsamındadır.
BU YAZIDA
Kısa cevap: Hisseli taşınmazı bir kişi tek başına kullanırsa ne yapılabilir?
Tek başına kullanım her durumda hukuka aykırı değildir; ancak diğer hissedarların yararlanma hakkını ortadan kaldırmaz. Taşınmazdan yararlanmanız engelleniyorsa kullanım hakkının korunmasını, şartları varsa Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ödenmesini veya ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilirsiniz.
Temel kural
Paydaşlar arasındaki tazminat talebinde, istenen dönemden önce taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin bildirilmesi (intifadan men) kural olarak aranır.
Önemli istisnalar
Doğal ürün, kira geliri, paydaşlığın inkârı, belirli kullanım anlaşması veya önceki dava ve takip gibi durumlar sonucu değiştirebilir. Bildirim yok diye talep hakkının bulunmadığı; tek başına kullanım var diye mutlaka bedel ödeneceği söylenemez.
Hissedarın ve mirasçının tazminat dışında hangi hakları vardır?
Kullanım hakkının korunması:
Payına yönelik müdahalenin ve yararlanmasını engelleyen elatmanın önlenmesini isteyebilir.
Ortaklığın giderilmesi ve paylaşma:
Şartları varsa aynen paylaşma, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Mirasın paylaşılmasında ayrıca özel hükümler uygulanır.
Taşınmazın korunması:
Ortak malın zarar görmesini ve üçüncü kişilerin hukuka aykırı müdahalelerini önlemeye yönelik koruma yollarına başvurabilir.
Gelir ve ürünlerden yararlanma:
Kira veya ürün gelirinden payına düşen hakkı, ilişkinin hukuki niteliğine uygun taleple ileri sürebilir.
Yönetim ve hesap:
Taşınmazın yönetilmesi veya kiraya verilmesi konusunda yetkilendirilen kişinin elde ettiği gelirler ve yaptığı işlemler, yetkinin kapsamına göre ayrıca değerlendirilebilir.
Miras paylarının genel çerçevesi için Anne/Baba Vefatında Miras Nasıl Paylaşılır? yazımızı inceleyebilirsiniz. Ortaklığın giderilmesinin dava ve satış süreci bu incelemede ayrıntılandırılmamaktadır.
Hissedar veya mirasçı taşınmazı hangi biçimlerde tek başına kullanabilir?
Taşınmazı bizzat kullanması
Miras kalan evde oturmak, ortak işyerinde faaliyet göstermek veya tarlayı ekmek doğrudan kullanım örnekleridir. Rıza, fiilî kullanım düzeni, diğer ortağın yararlanma imkânı ve bu imkânın engellenip engellenmediği incelenir.
Taşınmazı kiraya vermesi
Bir hissedar taşınmazı üçüncü kişiye kiraya verip gelir elde edebilir. Bu durum tek başına bütün taşınmazı kiraya vermeye yetkili olduğu anlamına gelmez; mülkiyet biçimi, yönetim kuralları ve verilen yetki ayrıca önemlidir. Geçerli kira veya vekâlet ilişkisine dayalı gelir ve hesap talepleri ile Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) talebi birbirinden ayrılmalıdır.
Taşınmazı başka bir kişinin kullanımına bırakması
Eşe, çocuğa, yakına veya şirkete bedelsiz kullandırma da uyuşmazlık yaratabilir. Diğer paydaşların hakları devam eder. Kimin hangi hakka dayanarak kullandığı ve müdahalenin kimden kaynaklandığı araştırılır; her olayda aynı kişiye aynı talep yöneltilemez.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) nedir, kira bedelinden farkı nedir?
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı), haksız kullanım nedeniyle doğan özel bir tazminat talebidir. Kira alacağı ise kira sözleşmesine dayanır. Bu nedenle “Evde oturan kardeşimden kira isteyebilir miyim?” sorusunun hukuki karşılığı, arada kira sözleşmesi bulunmuyorsa çoğu kez tazminat şartlarının oluşup oluşmadığıdır.
Genel dava koşulları, bedel hesabı, deliller ve talebin hazırlanması hakkında Taşınmazın Haksız Kullanımından Doğan İşgal / Ecrimisil Tazminatı sayfamızdaki açıklamaları inceleyebilirsiniz.
- Taşınmazda pay sahibi olmak, diğer paydaşın hakkını ihlal eden kullanımın her durumda hukuka uygun olmasını sağlamaz.
- Diğer ortağın rızası, kullanım düzeni, yararlanmasının engellenmesi ve kullanımın hukuki dayanağı araştırılmalıdır.
- Talep eden paydaşın payına karşılık çekişmesiz kullandığı bölüm varsa, karar bu talebin dinlenemeyeceğini belirtmektedir.
- Payından az yer kullandığını ileri süren paydaş bakımından karar, taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesini çözüm olarak göstermektedir.
Geçmiş dönem bedeli ve hesaplama
Kararda Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) davalarının beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu ve bu sürenin dava tarihinden geriye doğru işlediği belirtilmiştir. Bu, beş yıllık bedelin otomatik olarak alınacağı anlamına gelmez. Talep edilen dönem için kullanım, bildirim veya istisna ve diğer şartlar oluşmalıdır; zamanaşımı savunması ayrıca değerlendirilir.
Bedel, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi incelemesiyle ve taleple bağlı kalınarak belirlenir. Arsa ve binalarda kira esaslı hesap yapılacaksa emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın büyüklüğü, niteliği, çevresi ve dönem koşulları somut olarak karşılaştırılır. Karar, kira geliri üzerinden hesapta sonraki dönem bedelinin ilk dönem tutarına ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunan miktardan az olmamak üzere takdir edilmesini belirtir. Hesapta pay oranı, kullanım kapsamı ve somut dosyadaki tahsil edilmiş kira ödemeleri de göz ardı edilmemelidir.
İntifadan men kuralı: Önce kullanmak istediğimi bildirmem gerekir mi?
Kural olarak evet. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) istenen süreden önce, taşınmazdan veya gelirinden yararlanmak istediğinizin diğer paydaşa bildirilmesi aranır. Hukuki adı “intifadan men” olan bu koşul, ortaklar arasındaki yararlanma isteğinin karşı tarafa açıklanmasıyla ilgilidir.
Karara göre bu durum her türlü delille ispatlanabilir. Noter ihtarı tek zorunlu yöntem değildir; yazışmalar, tanık anlatımları ve diğer deliller somut olaya göre değerlendirilebilir. Bildirimin ne söylediği, ne zaman yapıldığı ve karşı tarafa ulaştığı önemlidir.
Hangi durumlarda önceden bildirim şartı aranmaz?
Yargıtay, intifadan men kuralının yerleşik uygulamadaki istisnalarını şöyle sıralamaktadır:
Doğal ürün veren taşınmazlar:
Bağ ve bahçe gibi yerler; kararda ayrıca biçilen ot, toplanan fındık ve çay gibi ürünler belirtilir. Ürünün niteliği somut olarak incelenmelidir.
Kiraya verilerek gelir elde edilen yerler:
Konut veya işyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelir (hukuksal semere) önemlidir. Yalnızca kiraya verilebilir nitelikte olması ile fiilen kiraya verilmesi aynı olgu değildir.
Diğer paydaşların hakkının inkârı:
Kullanan paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını reddetmesi.
Belirli kullanım anlaşması:
Her ortağın yararlanacağı taşınmaz veya bölümün anlaşmayla belirlenmiş olması ve uyuşmazlığın bu düzene ilişkin bulunması.
Önceki dava veya icra takibi:
Talep eden paydaşın aynı taşınmaza ilişkin diğer paydaşlara karşı elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) veya benzeri dava açmış ya da icra takibi yapmış olması. Kapsam ve tarih araştırılır.
Gelir getiren işletmenin işgali:
Mirasbırakan tarafından kurulan veya başlı başına gelir getiren işletmenin işgali.
Kamu malı:
Kararda kamu malı niteliği de istisna olarak sayılır; bu başlık özel mülkiyetteki sıradan miras taşınmazlarıyla karıştırılmamalıdır.
Bu liste, “İhtar yoksa hiçbir hak yok” sonucunun yanlışlığını gösterir. Hangi istisnanın hangi dönem için uygulanacağı belgeler ve fiilî kullanım üzerinden belirlenir.
Ev, tarla, işyeri ve arsa için uygulama nasıl değişir?
Miras kalan evde kardeşim tek başına oturuyor
Kardeşin bizzat oturması ile evi kiraya vererek gelir elde etmesi ayrılır. Doğrudan oturmada rıza, kullanımın engellenmesi ve bildirim kuralı araştırılır. Kiraya verme, paydaşlığın inkârı veya önceki dava gibi istisnalar varsa değerlendirme değişebilir. “Konut olduğu için bildirim hiçbir zaman gerekmez” şeklinde genel bir sonuç çıkarılmamalıdır.
Babamdan kalan tarlaları kardeşim tek başına ekiyor
Tarlanın nasıl kullanıldığı ve hangi ürünün elde edildiği önemlidir. Ekim ve emekle yetiştirilen ürünlerle kendiliğinden oluşan ürünler aynı kabul edilmemelidir. Karardaki bağ, bahçe ve doğal ürün örnekleri her tarla uyuşmazlığına otomatik uygulanamaz. Ekili alan, ürün, dönem, gelir ve diğer ortağın yararlanmasının engellenmesi araştırılmalıdır.
Hisseli bağ, bahçe veya fındıklığı tek bir mirasçı kullanıyor
Doğal ürün veren taşınmazlar kararda açıkça istisnalar arasında sayılır. Ürünün tamamını bir ortağın toplaması halinde ayrıca intifadan men gerekip gerekmediği bu çerçevede incelenir. Pay, ürün miktarı ve talep dönemi için deliller yine gereklidir.
Hisseli işyerini diğer ortak kullanıyor veya kiraya veriyor
Bizzat ticari faaliyet yürütme, üçüncü kişiye kiraya verme ve başlı başına gelir getiren işletmenin işgali farklı durumlardır. Her işyerinin sırf işyeri olması nedeniyle bütün istisna şartlarını taşıdığı varsayılamaz.
Ortak arsa veya boş araziyi bir hissedar kullanıyor
Depolama, otopark, yapı veya başka faaliyetlerle kullanım söz konusu olabilir. Arsanın adı tek başına sonucu belirlemez. Fiilî kullanım, varsa kira geliri, kullanım anlaşması ve bildirim veya istisna koşulları birlikte incelenir.
Yargıtay somut dosyada hangi sonuca vardı?
Yargıtay, uyuşmazlığı Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) istemi olarak nitelendirmiş; taşınmazın tamamının kullandırılmasıyla kira geliri elde edildiği kabulüne dayanan sorumluluğu kural olarak doğru bulmuştur. Ancak bedelin bütün dönem için aynı değerlendirmeyle kabulünü uygun görmemiştir.
Kiracı şirketin 20.02.2017 tarihinde paydaş olması, önceki ve sonraki dönemlerin ayrı değerlendirilmesini gerektiren dosyaya özgü ayrıntıdır.
- Sonraki dönem için intifadan men koşullarının ve taşınmazın tamamının kullanılıp kullanılmadığının yeterince araştırılması gerektiği belirtilmiştir.
- Davalının tahsil ettiği aylık kira ödemelerinin hesapta dikkate alınmaması da hatalı bulunmuştur.
- Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurusunu esastan reddeden kararı kaldırılmış; ilk derece mahkemesi kararı bozulmuştur.
Dolayısıyla karar, bütün hissedar uyuşmazlıklarında kendiliğinden tazminat ödeneceğini söylemez. Kullanımın kapsamı, tarafların hukuki konumu ve dönemler araştırılarak karar verilmesini ister.
Genel sonuç: Tek başına kullanımda hangi hususlar kontrol edilmeli?
Tapu ve miras kayıtları:
Kim hangi hakla ortak?
Kullanım:
Kim, hangi bölümü, ne zamandan beri ve nasıl kullanıyor?
Rıza ve düzen:
Anlaşma veya çekişmesiz kullanılan bölüm var mı?
Engelleme:
Diğer ortağın kullanım ya da gelirden yararlanma hakkı ihlal ediliyor mu?
Bildirim ve istisnalar:
Önceden talep bildirilmiş mi; bildirim gerekmeyen bir durum var mı?
Talep ve dönem:
Kullanımın korunması, gelir, Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) veya paylaşma yollarından hangisi somut soruna uygun?
Miras kalan veya hisseli taşınmazı tek kişinin kullanması halinde çözüm, bu soruların birlikte cevaplanmasına bağlıdır. Kararın genel ilkeleri yol gösterir; talebin hukuki niteliği ve delilleri taşınmazın fiilî durumuna göre belirlenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Babamdan kalan evde kardeşim tek başına oturuyor. Ne yapabilirim?
Kullanım hakkınızın korunmasını, şartları varsa Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ödenmesini ve ortaklığın giderilmesini isteyebilirsiniz. Kullanıma rıza, yararlanmanın engellenmesi, bildirim ve istisnalar birlikte değerlendirilir.
Miras kalan evde oturan kardeş diğer mirasçılara kira ödemek zorunda mı?
Aranızda kira sözleşmesi yoksa talep genellikle kira alacağı değil, Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) niteliğindedir. Tek başına oturma, her durumda otomatik ödeme yükümlülüğü doğurmaz.
Hissedar diğer hissedarın taşınmazı kullanmasını engelleyebilir mi?
Bir hissedarın mülkiyet hakkı diğer hissedarların yararlanma hakkını ortadan kaldırmaz. Kullanım düzeni ve somut müdahale dikkate alınarak elatmanın önlenmesi istenebilir.
Daha önce ihtarname göndermedim. Tazminat isteyemez miyim?
Mutlaka böyle bir sonuç çıkmaz. Bildirim başka delillerle de ispatlanabilir; ayrıca intifadan men şartının aranmadığı istisnalar vardır.
İntifadan men için noter ihtarı şart mı?
Karara göre intifadan men her türlü delille kanıtlanabilir. Noter ihtarı zorunlu tek yöntem değildir; bildirimin içeriğinin, karşı tarafa ulaşmasının ve tarihinin ispatı önemlidir.
Kardeşim miras kalan tarlaları tek başına ekiyor. İhtar gerekir mi?
Tarlanın yalnızca tarla olarak adlandırılması yeterli değildir. Ekimle elde edilen ürün, kendiliğinden oluşan ürün ve fiilî kullanım ayrıştırılmalı; doğal ürün istisnasının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı incelenmelidir.
Ortak ev kiraya verilmişse önceden bildirim gerekir mi?
Kararda kiraya verilerek gelir elde edilen konut ve işyerleri intifadan men istisnaları arasında sayılır. Bununla birlikte kira ilişkisi, kullanımın dayanağı, dönem ve paydaşlık durumu incelenmelidir.
Hisseli işyerini ortağım kendi işletmesi için kullanıyor. Sonuç değişir mi?
İşyerinin bizzat kullanılması ile kiraya verilmesi aynı durum değildir. Ayrıca başlı başına gelir getiren veya mirasbırakanın kurduğu işletmenin işgali, kararda ayrı bir istisna olarak ele alınır.
Ortak arsayı bir hissedar kullanıyorsa tazminat istenebilir mi?
Diğer hissedarın yararlanmasının engellenmesi ve Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) şartlarının oluşması halinde istenebilir. Boş arsa olması tek başına bildirim şartını ortadan kaldırmaz.
Kendi kullandığım bir bölüm varken diğer hissedardan tazminat alabilir miyim?
Karar, payına karşılık çekişmesiz kullandığı bölüm bulunan paydaşın bu talebinin dinlenemeyeceğini belirtir. Payından az yer kullandığını söyleyen paydaş için taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi öne çıkar.
Geçmişe dönük kaç yıllık bedel istenebilir?
Kararda Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) davaları için dava tarihinden geriye doğru işleyen beş yıllık zamanaşımı belirtilir. Bu süre beş yıllık bedelin kendiliğinden kazanıldığı anlamına gelmez; ilgili dönemlerde talep şartları ve zamanaşımı savunması ayrıca değerlendirilir.
Tazminat miktarı nasıl hesaplanır?
Taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi incelemesi yapılır. Kira esaslı hesapta dönem, emsal sözleşmeler, büyüklük, nitelik ve çevre özellikleri dikkate alınır; pay oranı ve kullanım kapsamı da önemlidir.
Diğer mirasçılar kabul etmese de ortaklığın giderilmesini isteyebilir miyim?
Kural olarak bir paydaşın veya mirasçının talebiyle paylaşma gündeme gelebilir. Aynen paylaşma ya da satış seçeneği, paylaşmayı sınırlayan hükümler ve taşınmaza özgü şartlarla birlikte incelenir.
Ortak taşınmazı bir yakınına bedelsiz kullandıran hissedar sorumlu olur mu?
Bedelsiz kullandırma diğer paydaşların haklarını ortadan kaldırmaz. Kullanan kişinin ve kullandıran paydaşın hukuki konumu, izin, müdahale ve dönem araştırılarak talebin kime yöneltileceği belirlenir.
Yargıtay Kararı (Tam Metin)
Kaynak: Yargıtay Karar Arama’dan alınan, kişisel verilerden arındırılmış karar çıktısı. Kararın metni ve özgün hukuki terimleri korunmuştur.
7. Hukuk Dairesi 2024/1475 E. , 2025/198 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1838 E., 2022/1963 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Merzifon 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/318 E., 2022/39 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların murisi ...'in %80 oranında, davalının ise %20 oranında hissedar olduğu Amasya ili, Merzifon ilçesi, ... Köyü, 3465 parsel sayılı taşınmazı kiraya verme yetkisini de içerir Merzifon Noterliğince tanzim edilmiş olan 22.04.1999 tarih ve 4088 yevmiye nolu işlemle davalıya vekalet verdiğini, davalının dava konusu taşınmazı Gelişim Mobilya Dağıtım ve Pazarlama Ltd. Şti.'ye kiraya verdiğini, davalının 2014 yılı başında davacıların payına düşen kira bedeli olarak belirttiği 20.000,00 TL'yi davacılara verdiğini, bunun haricinde herhangi bir ödeme yapılmadığını, kira kontratı ve kiraya ilişkin diğer unsurlar hakkında bilgi verilmediğini, kira bedelinin daha yüksek olduğunu, davalının vekalet yetkisini kötüye kullanmak suretiyle müvekkil davacıların zararına sebebiyet verdiğini ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı tutarak davalının vekalet görevini kötüye kullanması sonucu 2014 yılı başından itibaren dava tarihine kadar olan dönem yönünden dava konusu taşınmazı kiraya verme vb. sebeplerle kullandırmasından kaynaklı olarak elde ederek davacılara vermediği, elde etmeyi ihmal eylediği ve bu sebeple neticeten davacıların oluşan maddi zararları açısından 2014 yılı için 100 TL, 2015 yılı için 100,00 TL, 2016 yılı için 100,00 TL, 2017 yılı için 100,00 TL, 2018 yılı için 100,00 TL, 2019 yılı için 100,00 TL, 2020 yılı için dava tarihine kadar olan dönem yönünden 100,00 TL olmak ve her bir yıla ilişkin takip eden yılın başından itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte olmak üzere toplam 700,00 TL'nin, ıslah dilekçesi ile de toplam 218.990,34 TL'nin davalıdan alınarak davacılara eşit hisse oranında verilmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı süresinde cevap dilekçesi sunmamış, davalı vekili 31.03.2021 tarihli beyan dilekçesinde; davacıların dava dilekçelerinde ilk olarak kira ilişkisinden kaynaklanan alacakları olduğu, dilekçe devamında vekalet ilişkisinin kötüye kullanıldığından bahisle alacak taleplerinin olduğu, kira alacağına ilişkin taleplerin Asliye Hukuk Mahkemesi görev alanına girmediğini, taraflar arasında akdedilmiş kira ilişkisinin de bulunmadığını, davacılar ile davalı arasında dava konusu taşınmazla ilgili olarak akdedilmiş bir vekalet ilişkisinin bulunmadığını, davacıların bahsetmiş olduğu 1999 yılına ait vekaletnamenin davacıların babası ile akdedildiğini, bu vekaletnamenin ise murisin 2001 yılında vefatı ile sona erdiğini, dava konusu taşınmazda davalı ve dava dışı şirketin de hissedar olduklarını ve kendi hisselerine düşen oranda taşınmazı kullandıklarını, davacıların da hiç bir engel çıkarmadığını, taşınmazda kullanılmayan ve atıl olan bir çok yer olduğunu, mülkiyet hakkı sahibine kira bedeli ödenmesi talep edilmesinin hukuken temelsiz olduğunu belirterek, davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın 1/5 hisse sahibi davalı tarafından davacıların murisleri ...'in verdiği 22.04.1999 tarih ve 4088 yevmiye nolu vekaletnameye dayanılarak dava dışı Gelişim Mobilya Dağıtım Ltd.Şti.'ne (20.02.2017'den itibaren 3/20 hissedar) kiraya verdiği ve kira bedellerini aldığı, kiraya verildiğine ilişkin taraflar arasında ihtilaf olmadığı, kural olarak, intifadan men edilmedikçe paydaşların birbirlerinden ecrimisil isteyemeyeceği, dava konusu taşınmaz kira geliri getiren yerlerden olduğundan intifadan men koşulu aranmadığı, 2014 yılına kadar taraflar arasında herhangi bir anlaşmazlık olmadan kullanımın bu şekilde devam ettiği ve davalıların muvafakatinin kendilerine kira bedeli ödenmemesi sonrası ortadan kalktığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun
esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; davacının dava dilekçesinde iddia ettiği talebi vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı tazminat iken hükmün gerekçesinde hukuki değerlendirmenin ecrimisile yönelik olarak yapıldığını, davaya konu olayda kira ilişkisi bulunmadığını, davalının ve dava dışı Gelişim Mobilya'nın hissedar olduğunu, Gelişim Mobilya'nın davalının ve kendi hissesine düşen kısmı kullandığını, davanın niteliği gereği ecrimisil talebine yönelik olmadığını, davacının ilk bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde 5 yıllık ecrimisil hesabının dava konusu ve taleplerle ilgisi bulunmadığını belirttiğini, ikinci bilirkişi raporunda hesap edilen son 7 yıllık kira bedeli üzerinden karar verilmesinin de hukuka aykırı olduğunu, tanığın bilgisinin davacılardan öğrenmesi üzerine olduğunu beyan etmiştir. B.Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ecrimisil istemine ilişkindir. Mahkemece davalının sonradan paydaş olan dava dışı Gelişim Mobilya Dağıtım ve Pazarlama Ltd. Şti.'ye mirasbırakanın ölüm tarihinden sonra taşınmazın tamamını kullandırmak suretiyle kira geliri elde ettiği benimsenerek davanın kabulüne karar verilmesi kural olarak doğrudur. Hemen belirtilmelidir ki, kiracı Gelişim Mobilya Dağıtım ve Pazarlama Ltd. Şti. 20.02.2017 tarihinden itibaren dava konusu taşınmazda 3/20 hisse oranı ile paydaştır. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki el atmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir. (Elbirliği mülkiyetinde de ortaklardan biri öteki ortakların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir.) Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir. Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın, davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır. Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz. Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı) Öte yandan; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden ... normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı). 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık
zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266. vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir. Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Ne varki mahkemece talep tarihi olan 2014 yılı ile sonradan paydaş olan Gelişim Mobilya Dağıtım ve Pazarlama Ltd. Şti.'nin taşınmazda paydaş olduğu 20.02.2017 tarihine kadar hesaplanan ecrimisile hükmedilmesi, 20.02.2017 tarihi ile dava tarihine kadar olan talepler açısından ise intifadan men koşulu şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği ve taşınmazın tamamının kullanılıp kullanılmadığı hususların yeterince araştırılıp değerlendirilerek sonucuna göre yukarıdaki ilkeler gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken 2014 yılından dava tarihine kadar hesaplanan bedele hükmedilmesi doğru olmadığı gibi davalının kira ilişkisinden tahsil ettiği aylık kira ödemelerinin hesaplama da dikkate alınaması da hatalı olup bozmayı gerektirmektedir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.01.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. ********** Kişisel Verilerden Arındırılmıştır **********
Ortak taşınmazdaki haklarınızı birlikte değerlendirelim
Miras hukukuna dair uyuşmazlıklarda Eskişehir Miras Avukatından destek almak için ön görüşme talebinizi iletebilirsiniz. Tapu ve miras kayıtları, kullanım biçimi, bildirimler ve talep dönemi birlikte değerlendirilerek durumunuza uygun hukuki yol belirlenebilir.
Taşınmazın kullanımı ve ortaklığın giderilmesi için Gayrimenkul Hukuku; Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve zarar talepleri için Tazminat Hukuku hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz.
